(2013)浙金民终字第113号
裁判日期: 2013-03-19
公开日期: 2014-01-20
案件名称
义乌市恒诚物业服务有限公司与龚美娟物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省金华市中级人民法院
所属地区
浙江省金华市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
龚美娟,义乌市恒诚物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法(2013年)》:第一百七十条第一款
全文
浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书(2013)浙金民终字第113号上诉人(原审被告)龚美娟。被上诉人(原审原告)义乌市恒诚物业服务有限公司。法定代表人朱翠芳。上诉人龚美娟为与被上诉人义乌市恒诚物业服务有限公司(以下简称恒诚物业)物业服务合同纠纷一案,不服浙江省义乌市人民法院(2012)金义民初字第2563号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告恒诚物业诉称,2009年9月3日恒诚物业与义乌市北苑街道丹溪一区业主委员会签订了物业服务合同。合同约定:在2009年9月1日8时至2012年8月31日8时期间由恒诚物业对丹溪一区进行物业管理,物业管理费标准为住宅部分每月按0.58元/平方米收取,店面按住宅标准双倍收取,业主应当于当年度合同期开始的6个月内交纳当年度物业管理费,逾期物业公司有权收取违约金。合同签订后,依据物业管理合同,其已履行了对小区进行管理、服务的义务,在该小区居住的绝大多数业主也依约按时缴纳了物业管理费。龚美娟无正当理由,拒绝支付其应交纳的物业费并经恒诚物业多次发送律师函、催交通知书等向其催讨均无果。龚美娟所有的座落于丹溪一区15幢201室的房屋面积为150平方米,未缴纳物业费为2088元。为此,诉请判令龚美娟立即支付物业服务费2088元并赔偿利息损失(从2012年3月1日起按银行同期同类贷款利息计算至实际履行完毕之日止);本案诉讼费用由龚美娟承担。原审被告龚美娟辩称,恒诚物业没有履行物业合同及招标细则中约定的义务,具体如下:1、物业服务公司及招标细则中第四款物业服务标准及要求,第二条物业服务综合目标未达标。核定公司额定人数应36人,但物业公司严重缺员,缺保安10人,水工1人,客户服务2人,保洁员2人。正因为人员配备不足,小区进出人员无人管,秩序混乱,使小区内盗窃案频发,业主生命和财产受到威胁,卫生清洁度差。2、物业招聘保安人员无上岗证书,素质差,上班睡觉,坐在值班室不问窗外事,玩手机,根本没有把业主的安全放在首位。三年中不知换了多少保安,来来去去,责任心不强。3、绿化服务不达标。没有对绿地、花木定期浇水、施肥、修剪,清理枯叶和病虫害的防治,甚至长了八年多的松针树发生歪斜也不加固修整,目前,绿地上的松树还歪斜在那里即将要枯死。绿化带杂草丛生,没有对残花黄叶及时清除。4、未达到招标细则第七条保安守则与公共秩序维护服务质量要求,没有封闭管理,交通秩序机动车辆和非机动车辆行驶方面不管,连停在值班大门口的车辆都不闻不问。没有做好夜间服务重点部位道路的防范检查和巡逻。5、没有实施消防管理服务,消防设施标志倾斜不管,也不进行修理。三年中连消防用水也没有调试过。没有进行半年定期演练,根本谈不上配备专职或兼职消防人员。消防通道停满汽车做不到畅通。6、公用设施的日常维护和管理不够,小区内监控设备2009年9月交付使用,30个探头是正常的,但到2011年只有三至四个有用,物业公司不进行修理和维护,现在小区内监控形同虚设,时间长达一年之久。其是在恒诚物业没有履行物业管理义务的情况下才拒交物业服务费的。原审法院查明,2009年9月3日,恒诚物业与义乌市丹溪一区业主委员会签订物业服务合同一份,由恒诚物业对义乌市丹溪一区提供物业管理服务,委托管理的期限为三年,自2009年9月1日起至2012年8月31日止。收费标准为:住宅部分0.58元/月/平方米,店面按照住宅的双倍收取,费用按照合同年度每年收取。业主未在当年合同年度内第6个月月底付清物业服务费用的,恒诚物业有权要求业主按照招标细则第九条第一款第八项收取违约金。龚美娟系义乌市丹溪一区15幢201室的业主,其房屋建筑面积为150.04平方米,其未交纳2010年9月1日至2012年8月31日的物业管理费共计2088元。2012年4月6日,恒诚物业对上述费用进行了催收,后龚美娟未交纳。原审法院认为,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。故恒诚物业与义乌市丹溪一区业主委员会签订的物业管理服务合同合法有效,业主应当根据物业管理服务合同的约定交纳物业服务费用。另根据龚美娟的辩称,是因为物业公司物业服务不到位,从而导致其未按时交纳物业服务费。该院认为,恒诚物业在物业服务过程中确实存在一定的瑕疵,但其在部分小区业主未缴纳物业费的情况下仍对龚美娟等业主的住宅物业提供服务,保障该小区的正常运行、维护,履行了合同主要义务。可以认定恒诚物业已经按照合同约定以及相关规定向业主提供物业服务。但是作为具有物业管理职能的恒诚物业应当依法履行合同,按照国家和本市有关物业管理的技术标准和行业规范提供专业化的服务,不断提高管理和服务水平,同时龚美娟应当按照合同约定按时交纳物业服务费,防止因物管费用不足而可能导致的降低物业服务的水平和标准,损害业主权益的事件发生。龚美娟拒绝交纳物业服务费的行为属违约行为,依法应当承担合同约定的缴纳义务和给付违约金的违约责任,故对恒诚物业要求龚美娟给付尚欠物业服务费及违约金的诉讼请求,该院予以支持。因物业服务合同中约定,如业主未在当年合同年度内第6个月月底付清物业服务费用的,恒诚物业有权收取违约金,因此恒诚物业要求龚美娟自2012年3月1日起按银行同期同类贷款利率支付违约金符合双方的约定。对于龚美娟在本案审理过程中提出的有关物业管理的问题,恒诚物业应当及时与业主沟通,提出切实可行的整改措施,以提高服务质量,并得到广大业主对工作的支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定,判决:龚美娟于判决生效后十日内支付恒诚物业物业费2088元,并从2012年3月1日起按银行同期同类贷款基准利率计付利息至实际履行日止。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元,由龚美娟负担。宣判后,龚美娟不服,向本院提起上诉称,2009年其如期缴纳物业费,但缴费后物业公司没有履行合同及招标细则的义务,业主曾多次向物业公司反映,但恒诚物业均未采纳业主的意见,导致许多业主拒付后两年的物业费。物业公司在物业管理过程中存在的问题具体如其原审起诉所称。综上,请求二审法院撤销原判,依法改判。恒诚物业二审中未作答辩。二审中,双方当事人均未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审判认定的事实一致。本院认为,本案双方争议焦点主要在于龚美娟是否应当缴纳物业费。义乌市丹溪一区业主委员会与恒诚物业签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示,且不违反法律规定,合法有效,该合同对小区全体业主均具有约束力,双方当事人均应按照约定履行自己的义务。龚美娟作为小区业主应当按照合同约定及时缴纳物业服务费,以保证物业公司提供符合标准的物业服务,但其未能提供充分的证据予以证明恒诚物业未尽到合同约定的职责,没有全面履行物业服务,故原审判令由其缴纳物业费并支付利息并无不当。综上,龚美娟的上诉请求不能成立,本院不予支持。原判认定事实清楚,实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费50元,由上诉人龚美娟负担。本判决为终审判决。审 判 长 金 桦审 判 员 陈旻尔审 判 员 杜月婷二〇一三年三月十九日代书记员 周 莉 来源:百度“”