（2013）浙杭民终字第606号
裁判日期: 2013-03-19
公开日期: 2014-06-20
案件名称
浙江信安物业管理有限公司与殷育颀物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
殷育颀,浙江信安物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙杭民终字第606号上诉人（原审被告）殷育颀。委托代理人王正芳。被上诉人（原审原告）浙江信安物业管理有限公司。法定代表人潘丽娟。委托代理人梁月军。上诉人殷育颀因与被上诉人浙江信安物业管理有限公司（以下简称信安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2012）杭拱民初字第1081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年1月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审判决根据有效证据及各方当事人的庭审陈述认定事实如下：2005年12月8日，信安物业公司与杭州普金家园业主委员会签订物业管理服务合同一份，约定由信安物业公司对该小区进行物业管理，业主的住宅用房每月按建筑面积每平方米1.2元缴纳物业管理费，委托管理期限自2006年1月1日至2008年12月31日止，逾期交纳物业管理费的，信安物业公司可自逾期之日起，每日按应缴费用千分之三累计加收滞纳金。合同还对其它条款作了约定。之后，信安物业公司对该小区进行物业管理。在该物业服务合同于2008年12月31日到期后，信安物业公司与杭州普金家园业主委员会未续签书面合同，但自2009年1月1日起至今，信安物业公司一直在为该小区提供物业管理服务。殷育颀为该小区1幢604室业主，该套房产建筑面积为98.33平方米。自2007年1月1日起，殷育颀未缴纳物业管理费。2012年6月4日，信安物业公司向殷育颀发律师函，向其催缴2007年1月1日至2012年6月30日的物业费。其后，信安物业公司在殷育颀家门上张贴催缴2007年1月至2012年12月物业费的通知。信安物业公司诉至原审法院，请求判令：1.殷育颀向其支付物业管理费7905.73元（自2007年1月1日至2012年7月31日），违约金9026.69元（按日千分之一计算，暂自2007年2月1日计至2012年7月31日，计算至实际付清日止）；2.诉讼费由殷育颀承担。原审法院认为，信安物业公司与代表业主的杭州普金家园业主委员会签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。虽2009年1月1日起信安物业公司未与杭州普金家园业主委员会签订书面物业服务合同，但实际上信安物业公司自2009年1月1日至今一直为杭州普金家园提供了物业管理服务，且本案无证据证明杭州普金家园业主委员会已明确拒绝接受服务，故应认定信安物业公司与杭州普金家园业主委员会形成事实物业服务合同关系。殷育颀作为该小区1幢604室业主事实上也接受了信安物业公司提供的物业服务，信安物业公司与该小区的业主委员会或本案双方当事人之间并未就物业服务费的标准重新达成协议，故物业管理费应当参照2005年12月8日信安物业公司与代表业主的杭州普金家园业主委员会签订的物业管理服务合同中约定的标准。信安物业公司主张殷育颀支付2007年1月1日至2012年7月31日的物业服务费7905.73元合理，原审法院予以支持。信安物业公司主张殷育颀支付违约金，原审法院认为，根据《物业管理服务合同》约定，业主逾期交纳物业管理服务费的，信安物业公司可以从逾期之日起按应缴纳费用的千分之三加收滞纳金，故对信安物业公司要求殷育颀支付2007-2008年未支付部分物业费2831.9元（98.33平方米＊1.2元／平方米／月＊24月）的违约金予以支持，但其计算标准过高，综合考虑信安物业公司的实际损失、殷育颀违约的原因及情节，依据公平原则，原审法院酌情确认殷育颀支付信安物业公司违约金708元。自2009年1月1日起，信安物业公司未与杭州普金家园业主委员会签订书面物业服务合同，杭州普金家园小区的业主也曾就物业管理服务公司的更换产生过争议，本案中殷育颀对为杭州普金家园小区内提供物业服务的主体及物业服务费的标准均存在异议，故对信安物业公司主张由殷育颀支付未签订书面物业管理服务合同期间物业费的违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、殷育颀支付浙江信安物业管理有限公司自2007年1月1日至2012年7月31日的物业费7905.73元。二、殷育颀支付浙江信安物业管理有限公司违约金708元。上述一、二项于判决生效之日起十日内履行。三、驳回浙江信安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取112元，由浙江信安物业管理有限公司负担55元，由殷育颀负担57元。宣判后，殷育颀不服，向本院提起上诉称：一、一审法院明显不公，偏袒信安物业公司。一审法院未对物业服务合同附件《普金家园物业管理投标书》、《普金家园物业管理设想及服务承诺》以及物业管理草案予以考虑不当。1818黄金眼的视频资料以及（2010）杭拱民初字第1216号民事判决书中也反映了物业投标价格为每月1元／平方米，上诉人在公告栏中也看到了这个价格。信安物业公司违反《中华人民共和国招标投标法》第五条、第七条、第五十五条、第五十九条的规定，且其提供的物业服务合同系复印件，不应予以采信。案涉小区在信安物业公司进驻之前的原物业费收费标准为每月1.15元／平方米，因业主认为收费过高而重新招投标，从情理上业主不可能选择服务费更贵的物业公司。一审法院未按《关于建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第八条、《中华人民共和国物权法》第十条的规定进行审理不当，物业服务企业拒绝退出、移交的，人民法院不应支持其物业费的诉请。一审法院对来源于政府网站的信安物业公司的诚信排名及其项目主任被扣分的事实不予确认不当。二、一审法院认定事实不当。上诉人一审中提供了照片证明被上诉人未尽勤勉义务，服务存在明显不当，其他证据在（2012）杭拱民初字第1098号案件中，包括提交1818黄金眼的视频资料，用以证明业委会要求被上诉人退出普金家园物业服务并与新物业交接，即业委会已经明确拒绝被上诉人提供物业服务。一审法院对该证据证明力的认定不当。如果业委会同意被上诉人继续提供服务，就不会另行与其他物业公司签订物业服务合同，不会向新闻媒体反映情况。三、一审法院适用法律错误。2009年1月起，业委会未与被上诉人签订物业服务合同，也拒绝被上诉人继续提供物业服务，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第八条的规定不当。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，被上诉人未提供合格的服务，应当免除或者减少物业费。综上，上诉人殷育颀请求二审法院撤销原审判决，依法改判其按照50%的比例缴纳物业费，本案诉讼费由被上诉人负担。被上诉人信安物业公司辩称：业委会与被上诉人签订的合同明确约定物业费为每月1.2元／平方米，业委会是法定的适格主体，故该合同合法有效。被上诉人依约提供了物业管理服务，上诉人理应支付物业费。综上，被上诉人信安物业公司请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人殷育颀与被上诉人信安物业公司在二审期间均未向本院提交新证据。本院二审经审理认定的事实与原审判决查明的事实一致。本院认为，信安物业公司与杭州普金家园业主委员会于2005年12月8日签订的物业管理服务合同明确约定，物业费为每月按建筑面积每平方米1.2元计算，该合同对全体业主具有约束力。虽然自2009年1月1日起，信安物业公司未与杭州普金家园业主委员会签订书面物业服务合同，但信安物业公司实际上一直为该小区提供物业服务，且殷育颀未提交有效证据证明杭州普金家园业主委员会已明确拒绝接受服务，故一审法院认定信安物业公司与杭州普金家园业主委员会形成事实物业服务合同关系正确，殷育颀作为小区业主理应缴纳物业费，信安物业公司主张参照2005年12月8日订立的物业服务合同确定的物业费标准计算2009年1月1日之后的物业费正确。因此，信安物业公司主张殷育颀应支付的2007年1月1日至2012年7月31日的物业费为7905.73元合理合法，本院予以支持。殷育颀主张减免物业费依据不足，本院不予支持。对于殷育颀逾期交纳2007年1月1日至2008年12月31日的物业费2831.9元，依据物业管理服务合同约定，信安物业公司有权收取滞纳金，因合同约定的滞纳金标准过高，一审法院综合信安物业公司的是基损失、殷育颀违约的原因及情节等酌情确定殷育颀支付违约金708元恰当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由殷育颀负担。本判决为终审判决。审判长 傅东红审判员 李国标审判员 王 亮二〇一三年三月十九日书记员 周 佳 来自