（2013）威民一终字第174号

裁判日期: 2013-03-16

公开日期: 2014-09-16

案件名称

康毅强、康毅东与乳山祥隆房地产开发有限公司、乳山市兴东房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省威海市中级人民法院

所属地区

山东省威海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

乳山祥隆房地产开发有限公司,乳山市兴东房地产开发有限责任公司,康毅强,康毅东

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条

全文

山东省威海市中级人民法院民事判决书（2013）威民一终字第174号上诉人（原审被告、反诉原告）乳山祥隆房地产开发��限公司。法定代表人刘芳友，董事长。上诉人（原审被告、反诉原告）乳山市兴东房地产开发有限责任公司。法定代表人刘国林，董事长。二上诉人之共同委托代理人刘洪涛，乳山义正法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）康毅强，男，1973年2月26日出生，汉族。被上诉人（原审原告、反诉被告）康毅东，男，1974年12月25日出生，汉族。二被上诉人之共同委托代理人任复苏，乳山市新欣法律服务所法律工作者。上诉人乳山祥隆房地产开发有限公司、乳山市兴东房地产开发有限责任公司因商品房预售合同纠纷一案，不服乳山市人民法院（2011）乳民初字第231号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2009年9月l2日，原告康毅强、康毅东与被告乳山祥隆房地产开发有限公司、乳山市兴东��地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同一份，合同约定，二原告购买二被告开发的乳山市银滩旅游度假区祥隆花园小区第17幢1单元812号房屋，房屋建筑面积为54.07平方米，双方按建筑面积计算商品房价款，单价为每平方米5178.47元，房款合计280000元。此外，该合同第五条约定：“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按实际测量面积据实结算”；第六条约定：“买受人签合同时付定金10000元，2009年8月15日付款130000元，2009年9月15日付款56000元，余款84000元于2009年12月30日交房时一次性付清”；第七条约定：“买受人如未按合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自合同规定的付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3％向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金”；第八条约定：“出卖人应在2009年12月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用”；第九条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”；第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”；第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金”。上述合同签订后，二原告向被告支付购房款共计196000元。2009年12月28日，由建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位共同出具了银滩祥隆花园17号楼工程竣工质量验收报告。2010年7月31日，二原告签收《祥隆花园交房结算明细》，该明细表载明二原告应补交购房款92493元及其它费用共计98369元。同日，二原告补齐上述款项后接收房屋。2011年4月，原告收到涉案房屋的产权证书。2011年9月2日，原告诉至原审法院，要求被告依据合同约定支付自2009年12月31日至2010年9月8日期间的逾期交房违约金23194元及逾期办证违约金2884元。被告反诉要求原告支付自2010年3月30日至2010年7月31日期间按应付房款84000元计算的逾期付款违约金3049.3元。原审庭审中，原告提供《致尊敬的朋友的一封信》及《邀请函》，以证实其就延期交房问题与原告协商，并邀请原告于2010年4月1日至同年4月30日接收房屋，但原告称并未收到该信件及邀请函，被告亦未提供证据证实其向原告交付过该信件及邀请函。被告主张其只是协助原告办理房屋产权证，原告不能证实逾期办证的原因在于被告，故不应承担逾期办证的违约责任，但其在原审法院限定的期限内未提供其在商品房交付使用90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的相关证据。原告主张双方签订的合同约定最后一笔款项于交付房屋之日起支付，其并未违约。另查明，原告在起诉状中列明被告名称为乳山市祥隆房地产开发公司和乳山市兴东房地产开发公司，原审法院在��寄送达起诉状副本、应诉通知书、开庭传票等法律文书时收件人亦注明为乳山市祥隆房地产开发公司和乳山市兴东房地产开发公司，但乳山祥隆房地产开发有限公司和乳山市兴东房地产开发有限责任公司工作人员签收相关法律文书，并出庭应诉。原告在庭审中亦同意将被告名称变更为商品房买卖合同中注明的出卖人乳山祥隆房地产开发有限公司及乳山市兴东房地产开发有限责任公司的名称。原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、商品房买卖合同、交房结算明细表、工程竣工质量验收报告等在案为凭。原审法院认为，乳山祥隆房地产开发有限公司和乳山市兴东房地产开发有限责任公司已经签收本案的相关法律文书，并出庭应诉，且其确与原告签订商品房买卖合同，故原告要求将被告名称变更为乳山祥隆房地产开发有限公司和乳山市兴东房地产开发有限责任��司，理由正当，予以支持。原告康毅东、康毅强与二被告签订的商品房买卖合同是双方真实的意思表示且不违反有关法律规定，为有效合同，双方均应按合同的约定履行各自的义务。被告未按合同的约定按时将房屋交付给原告，应按合同的约定承担相应的违约责任，被告主张合同约定的违约金数额过高，要求降低，理由不当，不予支持。被告辩称其于2010年3月30日通知原告接收房屋，但并未提供证据证实其履行了上述义务，故被告该抗辩理由，不予支持，原告于2010年7月31日接收房屋，且此时该房屋已经具备交付条件，故逾期交房违约金应自2009年12月31日起至2010年7月31日止，共计213天，依原告已付购房款288493元按每日万分之三计算，为18434.7元。原告于2010年7月31日接收房屋，故被告应在2010年10月28日前，将办理产权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被��未能提供该证据予以证实，故原告要求被告支付逾期办证违约金，理由正当，予以支持，违约金数额按合同约定计算为2884元。合同约定原告将购房款余款于2009年12月30日交房时一次性付清，而被告并未在2009年12月30日将房屋交付给原告，故原告于2010年7月31日接收房屋时支付购房款余款，符合合同约定，被告反诉要求原告支付逾期付款违约金，理由不当，不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、被告乳山祥隆房地产开发有限公司、乳山市兴东房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内给付原告康毅强、唐毅东逾期交房违约金18434.7元；二、被告乳山祥隆房地产开发有限公司、乳山市兴东房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内给付原告康毅强、唐毅��逾期办证违约金2884元；三、驳回被告乳山祥隆房地产开发有限公司、乳山市兴东房地产开发有限责任公司要求原告康毅强、康毅东支付逾期付款违约金3049.3元的诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费454元，二原告负担121元，二被告负担333元；反诉案件受理费25元，由二被告负担。上诉人乳山祥隆房地产开发有限公司、乳山市兴东房地产开发有限责任公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、上诉人逾期交房的原因在于施工时气温过低及施工单位逾期完工等客观原因，且上诉人已向被上诉人送达延期交房函，故上诉人对逾期交房不存在过错。此外，双方约定的逾期交房违约金过高，应按照同地段房屋租金价格予以调低；二��逾期办证的原因在于当地房管部门受理登记案件过多，只能采取分批次办理的方式进行产权登记，上诉人对此不存在过错，不应承担逾期办证的责任；三、根据双方签订的合同约定，被上诉人应于2010年4月交付全部购房款，但其在2010年7月31日才将全部购房款交齐，被上诉人应当承担逾期交款的违约责任。综上，请求撤销原判，依法改判。被上诉人康毅强、康毅东答辩称，双方签订的合同为有效合同，上诉人未按照合同约定交付房屋及办证，其应当按照合同约定承担违约责任。原判正确，请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，二上诉人与二被上诉人签订的合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。上诉人在签订合同后，未能按照合同约定的��限交付房屋及办证，事实清楚，且双方当事人对此予以认可，本院予以认定。上诉人主张逾期交房的原因在于施工时气温过低及施工单位逾期完工等客观原因，但其未能提供证据证实，且上述原因不符合上诉人可以逾期交房的法定条件。上诉人虽提供了逾期交房的函件，但未能举证证明该函已交付给被上诉人，也无法证实被上诉人同意上诉人逾期交房的要求，故上诉人应当承担逾期交房的违约责任。上诉人主张应当调低逾期交房违约金数额，但根据合同约定，上诉人逾期交房，应按日向被上诉人支付已交付房价款万分之三的违约金，该约定系双方的真实意思表示，并不明显过高，上诉人之该上诉请求理由不当，本院不予支持。根据合同约定，上诉人应于被上诉人接收房屋后90日内将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案，被上诉人未在规定期限内��得房地产权属证书的，可以要求上诉人承担违约责任。上诉人逾期履行上述义务，其也未能举证证明逾期办证的原因不在上诉人，故其应当按照合同约定承担逾期办证的违约责任。双方当事人在合同中约定被上诉人于2009年12月30日交房时将购房款余款一次性付清，但被上诉人因上诉人逾期交房之故于2010年7月31日接房时支付购房款余款，亦符合合同约定，上诉人要求被上诉人承担逾期付款的违约责任理由不当，本院不予支持。综上，上诉人的上诉主张理由不当，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费358元，由上诉人乳山祥隆房地产开发有限公司、乳山市兴东房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　宋智慧代理审判员　　郑华章代理审判员　　蒋　涛二〇一三年三月十六日书　记　员　　黄　诺关注公众号“”