（2012）杭拱商初字第1607号
裁判日期: 2013-03-14
公开日期: 2014-03-05
案件名称
杭州现代物业管理有限公司与杭州绿园物业发展有限公司合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市拱墅区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杭州现代物业管理有限公司,杭州绿园物业发展有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
全文
杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书（2012）杭拱商初字第1607号原告：杭州现代物业管理有限公司。法定代表人：包连超。委托代理人：任芸。被告：杭州绿园物业发展有限公司。法定代表人：毛伟力。委托代理人：王红良。原告杭州现代物业管理有限公司（以下简称现代公司）与被告杭州绿园物业发展有限公司（以下简称绿园公司）合同纠纷一案于2012年10月23日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。被告绿园公司在答辩期内提出管辖异议，本院依法裁定驳回其管辖异议。被告绿园公司对裁定不服，向杭州市中级人民法院提出上诉，案经中院审查后裁定驳回上诉，维持原裁定。本案于2013年3月12日公开开庭进行了审理。原告现代公司的委托代理人任芸、被告绿园公司的委托代理人王红良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告现代公司诉称：被告绿园公司系杭州健康公寓的前期物业服务企业，根据健康公寓房产开发企业浙江省房地产开发有限公司与被告绿园公司于2003年9月8日签订《前期物业管理服务委托合同》第三章第十七条：“委托管理期限暂定为2年。自2003年10月1日起至业主委员会成立为止。期限届满，业主委员会成立并与新的物业管理企业签订物业服务合同的，本合同提前终止，甲方无需承担任何责任。”的约定，健康公寓业委会于2010年12月成立，并于2010年1月25日与原告签订《健康公寓物业管理委托合同》，约定由原告为健康公寓提供物业服务。因此，被告与健康公寓的物业服务合同关系已于2010年1月25日终止，同时健康公寓业委会要求被告向原告办理交接手续，但被告对于预收取的物业费等费用共计125070元拒不办理移交手续。2011年7月15日，被告在杭州市住房保障和房产管理局召开的调查会上承诺在2011年8月15日前将前述款项移交完毕，但至今被告仍未将前述款项移交给原告。现原告根据健康公寓业主代表大会的决议以及《浙江省物业项目服务退出管理办法（试行）［浙建房市（2010）20号］》第十条：“在前期物业服务合同或物业服务合同期满终止或解除之日前，物业服务企业应当根据业主的意见将预收的物业服务费等相关费用的结余款项退还给业主或转交给下一任物业服务企业”的规定，向法院起诉，请求判令：1、被告绿园公司将预收的物业服务费等相关费用的结余款项共计人民币125070元支付给原告现代公司，并支付利息损失（自2011年8月16日起按同期同类人民银行贷款利率计算至判决确定的履行之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。为证明其主张，原告现代公司向本院提交以下证据：1、前期物业管理服务委托合同，健康公寓物业管理委托合同，证明被告为健康公寓前期物业服务企业；该份物业服务合同已到期终止；原告为健康公寓目前的物业服务企业；2、健康公寓费用结算移交确认，证明原、被告双方一致确认被告应向原告移交的款项为125070元；3、杭州市住房保障和房产管理局《关于公开批评杭州绿园物业发展有限公司的通报》；4、杭州市下城区建设局物业管理科《关于对健康公寓项目主任考核记分的告知书》；5、杭州市物业维修资金管理中心《关于要求尽快移交健康公寓小区相关费用款项的函》，以上证据3、4、5共同证明被告承诺在2011年8月15日之前向原告移交预收的物业服务费、能耗费、物业经营性收益等相关款项；被告未按《浙江省物业项目服务退出管理办法（试行）》及其承诺在2011年8月15日之前向原告移交相关款项；被告因未办移交续而被政府相关管理部门处罚；6、健康公寓业主委员会函告；7、健康公寓业主代表大会决议；8、函，以上证据6、7、8共同证明2011年8月7日健康公寓业主委员会发函给被告要求被告向原告移交相关费用；2011年12月13日，经健康公寓业主代表大会投票表决，业主一致要求被告向原告移交款项125070元；2011年12月19日健康公寓业主委员会再次发函给被告要求被告向原告移交相关费用；9、健康公寓业主委员会《关于现代物业诉绿园物业纠纷案的相关意见》，证明案涉125070元的债权属原告所有的事实，原告有权要求被告支付。被告绿园公司辩称：根据合同约定2010年1月25日原告与健康公寓签订委托合同后，被告的合同就到期了，被告按照物业管理条例等相关规定办理了所有的移交手续并已移交完毕所有设施，最后只剩下被告预收的物业费用125070元未移交，该款项未移交的原因是按照物业管理相关法律法规的规定，被告认为被告预收的费用应当退还，但应当退还业主，被告多次要求原告出具业主同意或者要求退费给原告的手续，但原告至今为止未出具，故被告没有义务退还该费用给原告。原告也无权要求被告将该费用直接退给原告。希望法院依法驳回原告的诉请。被告绿园公司未向本院提交证据。庭审中，经质证被告绿园公司对原告现代公司提交的证据1三性均无异议，对原告提交的证据2真实性无异议，对证明对象有异议，认为尽管该证据中已经确认被告方要移交给原告预收的物业费125070元的事实，但被告向原告移交费用应当按照相关法律法规的规定，只有原告在具备收取费用的权利的前提下，被告才能移交。对证据3、4、5的真实性无异议，对证明对象有异议，这些证据均出自于杭州市住房保障和房产管理局的相关文件，行政部门的意见不能代表业主的意见，被告确实未向原告移交费用，但未移交的原因在于原告未提交相关授权手续。行政部门的处罚与通知与本案没有关联性。对证据6、8、9真实性无异议。对证据7有异议，认为其上只有盖章，没有投票和表决内容，对其上的签字者身份的真实性有异议，对其是否见证了开箱的结果有异议，对证明对象也有异议，该证据上显示的都是业主委员会的意见，而业主委员会与业主是不同的法律概念，物业管理条例中明确规定要根据业主的意见而非根据业主委员会的意见，业主委员会的意见是不能代表业主意见的。本院质证如下，对原告现代公司提交的证据1予以确认，对证据2、3、4、5、6、8、9的真实性予以确认。对原告现代公司提交的证据7即健康公寓业主代表大会决议有异议，本院认为在该决议中有见证单位代表的签字，而被告绿园公司未对其异议提供证据，故被告绿园公司的异议不成立，本院对该证据的真实性予以确认。综合上述有效证据及当事人陈述，本院查明的事实如下：被告绿园公司系杭州健康公寓的前期服务企业。2003年9月8日，被告绿园公司与浙江省房地产开发有限公司就健康公寓签订前期物业管理服务委托合同，合同约定委托管理期限暂定为2年，自2003年10月1日起至业主委员会成立为止。2010年1月25日，健康公寓业主委员会与原告现代公司签订健康公寓物业管理委托合同，约定由原告现代公司为健康公寓提供物业管理服务，委托管理期限为三年，自2011年1月至2013年12月31日止。2011年8月10日，原告现代公司与被告绿园公司对健康公寓费进行结算后确认绿园公司应退还给现代公司多收的物业等费用为125070元。2011年12月13日经健康公寓业主代表大会业主投票表决后作出决议：根据省、市（退出项目管理办法）的相关精神，2011年1月26日，杭州绿园物业发展有限公司退出健康公寓小区时，应移交的预收2011年物业费、车位费、公共能耗费等共计125070元。投票业主一致要求由原物业杭州绿园发展有限公司将应退的款项全部移交给现物业杭州现代物业管理有限公司。本院认为，原、被告对被告绿园公司需移交预收的健康公寓物业服务费125070元均无异议。本案的争议焦点是被告是否应该向原告移交该笔物业费。《浙江省物业项目服务退出管理办法（试行）》第十条规定“在前期物业服务合同或物业服务合同期满终止或解除之日前，物业服务企业应当根据业主的意见将预收的物业服务费等相关费用的结余款项退还给业主或转交给下一任物业服务企业”。本案中，2011年12月13日经健康公寓业主代表大会业主投票表决，投票业主一致要求由原物业杭州绿园发展有限公司将应退款项计125070元全部移交给现物业杭州现代物业管理有限公司。故原告现代公司要求被告绿园公司移交健康公寓物业服务费的诉请，本院予以支持。但要求被告绿园公司承担逾期利息的主张，缺乏依据，本院不予支持。被告绿园公司提出原告要求被告移交物业管理费未经健康公寓业主同意，因其与事实不符，本院不予采信。根据《浙江省物业项目服务退出管理办法（试行）》第十条之规定，判决如下：一、被告杭州绿园物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州现代物业管理有限公司健康公寓物业服务费结余款125070元。二、驳回原告杭州现代物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2802元，由被告杭州绿园物业发展有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号1202024409008802968）。审 判 长 陈 峰人民陪审员 张更泗人民陪审员 田伟伟二〇一三年三月十四日代书 记员 张 琦 来自