（2013）深中法房终字第179号

裁判日期: 2013-03-13

公开日期: 2015-11-16

案件名称

吴玉秋与联马实业（深圳）有限公司、深圳市联马物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷民事判决书179

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2013）深中法房终字第179号上诉人（原审原告）：吴玉秋。被上诉人（原审被告）：联马实业（深圳）有限公司。被上诉人（原审被告）：深圳市联马物业管理有限公司。上诉人吴玉秋因与被上诉人联马实业（深圳）有限公司（以下简称联马实业公司）、深圳市联马物业管理有限公司（以下简称联马物管公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第840号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：（一）2005年11月3日，吴玉秋与联马实业公司签订了《深圳市房地产买卖合同》，约定吴玉秋向联马实业公司购买位于深圳市罗湖区春风路新银座第三层某某号商铺，建筑面积17.13平方米，售价人民币472286元；合同尚约定了其他权利义务。前述涉诉房产于2006年3月24日经深圳市房地产权登记中心核准登记至吴玉秋名下，由吴玉秋拥有100％产权。（二）吴玉秋认购房产后与联马实业公司签订了铺位委托经营合同，经营期限自2005年11月1日至2009年10月31日。合同签订后铺位由联马实业公司实际经营。前述合同到期后，吴玉秋与联马实业公司未续签铺位委托经营合同。至今，双方未办理涉案商铺的交接手续。2009年9月25日，在经营期限即将届满时，联马实业公司委托联马物管公司向吴玉秋寄送物业移交通知书。前述邮件的寄送地址为吴玉秋在房屋买卖合同中所留地址，吴玉秋主张并未收到通知，但通过其他业主知悉收铺事宜。知道前述通知后不久，吴玉秋到联马实业公司处协商，但双方未谈及收铺仅协商续租事宜，联马实业公司未与吴玉秋实际交接铺位。（三）根据深圳市房屋租赁管理办公室发布的深圳市2009、2010、2011年房屋租赁指导租金表，涉诉房产在2009年、2010年及2011年的指导租金标准为人民币150元／平方米／月。吴玉秋在原审的诉讼请求为：1、联马实业公司、联马物管公司支付2009年12月1日至2012年4月31日的商铺租金71946元；2、联马实业公司、联马物管公司承担连带责任；3、联马实业公司、联马物管公司承担诉讼费。原审法院认为：吴玉秋与联马实业公司签订的《铺位委托经营合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。《铺位委托经营合同》虽名为委托经营，但其实质应为房屋租赁合同，现合同履行期限已经届满，合同已经终止。在上述合同期限届满前，联马实业公司、联马物管公司已通知吴玉秋办理物业移交手续，且其后吴玉秋与联马实业公司并未续签合同或重新订立房屋租赁合同，虽然吴玉秋与联马实业公司并未实际办理商铺交接手续，但因联马实业公司在前述合同期限届满前已向吴玉秋发出办理物业移交手续的通知，吴玉秋亦实际知道联马实业公司通知收铺事宜。此外吴玉秋亦未能举证证明合同期满后联马实业公司仍实际占有、使用涉诉商铺。故吴玉秋要求支付涉诉商铺自2009年12月1日至2012年4月31日的租金，并无事实及法律依据，原审法院不予支持。联马物管公司与吴玉秋并不存在租赁合同法律关系，吴玉秋亦未能提交有效证据证明联马物管公司存在占有、使用涉诉商铺的情况，故吴玉秋要求联马物管公司支付租金并无事实及法律依据，原审法院不予支持。综上，吴玉秋与联马实业公司之间的租赁法律关系因合同期满而终止，联马实业公司亦通知了吴玉秋要求办理移交物业的手续，虽事后并未实际办理交接手续但未有证据表明联马实业公司对此存在过错，联马实业公司之后并未占有、使用涉诉房产；联马物管公司与吴玉秋之间并不存在租赁合同法律关系，联马物管公司也未占有、使用涉诉商铺，故吴玉秋要求联马实业公司、联马物管公司支付租金的诉讼请求无事实及法律依据。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条的规定，判决：驳回吴玉秋的诉讼请求。案件受理费人民币799元，由吴玉秋承担。吴玉秋不服原审判决，向本院提出上诉称：（一）原审违反法定程序。一审判决认为：“原告与被告联马实业签订的《铺位委托经营合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。《铺位委托经营合同》虽名为委托经营，但究其实质应为房屋租赁合同，现合同履行期限已经届满，合同已经终止。”但作为本案重要的证据《铺位委托经营合同》并没有经过当庭质证，一审法院以此作为认定案件事实的依据，明显违反法定程序。（二）原审判决认定事实不清。在双方签订《铺位委托经营合同》后，联马实业公司并没有将合同交给吴玉秋。在一审期间，吴玉秋以不能自行收集证据为由申请法院调查，被原审法院口头驳回。《铺位委托经营合同》是确定本案两方当事人的权利义务重要证据，无此，则诸多事实不明，各方权利义务无法确认。一审判决在基本事实不清的情况下作出判决，明显认定事实不清。（三）适用法律错误。联马实业公司在合同到期后，尽管通知了吴玉秋移交物业，但是并未实际移交，只是协商续租事宜，吴玉秋亦同意商铺由联马实业继续经营。一审判决认为“虽事后并未实际办理交接手续但未有证据表明被告联马实业对此存在过错，被告联马实业之后并未占有、使用涉诉房产。”并依此判决不支付租金，明显适用法律错误，《合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效。联马物业公司作为代理人，代理联马实业公司经营商铺，依法应该承担连带责任。综上所述，联马实业公司在与吴玉秋的《铺位委托经营合同》到期后，依法应该返还租赁物。联马实业公司合同期限届满后未返还商铺，继续使用，应该支付相应的租金，否则出租人的权益得不到保护，明显有失公平。据此，吴玉秋请求本院判令：l、撤销原审判决；2、改判联马实业公司、联马物管公司支付2009年12月1日至2012年4月31日的商铺租金71946元，并承担连带责任；3、联马实业公司、联马物管公司承担诉讼费。联马实业公司、联马物管公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。本院经审理查明，联马实业公司在本院二审调查询问时提交了其与吴玉秋签订的《新银座·服装批发城铺位委托经营合同（前三年）》及《新银座·服装批发城铺位委托经营合同（第四年）》。吴玉秋针对前述合同称，《新银座·服装批发城铺位委托经营合同（第四年）》第八条已约定“本合同期满后不续约时，乙方应按照双方签署的《深圳市房地产买卖合同》上约定的交铺标准将该物业移交给甲方”，联马实业公司没有移交就应当承担相应责任。原审法院已查明的其他事实无误，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点在于联马实业公司、联马物管公司应否向吴玉秋支付租赁期限届满后的租金。根据双方之间两份《铺位委托经营合同》及双方在原审庭审中的确认，吴玉秋与联马实业公司之间存在租赁关系且租赁期限为2005年11月1日至2009年10月31日。前述租赁期限届满前，联马实业公司已通过联马物管公司书面通知吴玉秋接收涉案房屋，履行了合同届满后交还房屋的通知义务，虽然吴玉秋否认收到该通知，但亦承认已经知悉收铺事宜，故其作为涉案房屋的所有权人则应积极行使权利及时收回房屋，以防止不必要的损失发生。因双方当事人未就涉案房屋的续租事宜协商达成一致，且吴玉秋既不能举证证明其在租期届满后收回涉案房屋受到联马实业公司的拒绝或阻挠，也不能举证证明联马实业公司和联马物管公司在租期届满后仍继续占用其房屋，而根据联马实业公司在二审期间提交的《铺位委托经营合同》，其中亦无关于双方即使不续约联马实业公司也应继续支付租金的约定。因此，吴玉秋要求联马实业公司支付原租赁期限届满后的租金缺乏事实和法律依据，原审判决对此认定处理并无不当。吴玉秋虽上诉称原审判决认定的《铺位委托经营合同》没有经过庭审质证，但原审判决依据的是双方当事人对租赁关系和租赁期限等事实的共同确认，除双方的陈述确认以外，并未将《铺位委托经营合同》中的其他条款作为认定事实的依据，故吴玉秋关于原审程序违法的上诉理由亦不成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币799元，由吴玉秋承担。本判决为终审判决。审　判　长　　龚　萍代理审判员　　唐　毅代理审判员　　朱　宽二〇一三年三月十三日书记员（兼）　　伍圣权微信公众号“”