（2013）武侯民初字第231号
裁判日期: 2013-03-12
公开日期: 2014-12-03
案件名称
廖国艳与蒋宁房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市武侯区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
廖国艳,蒋宁
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十五条第一款，第六十条第一款
全文
成都市武侯区人民法院民 事 判 决 书（2013）武侯民初字第231号原告廖国艳。委托代理人任天舒。委托代理人包雄伟。被告蒋宁。委托代理人傅孝松。原告廖国艳与被告蒋宁房屋租赁合同纠纷一案，本院2012年12月13日受理后，依法由代理审判员赖武梨适用简易程序公开开庭进行了审理。原告廖国艳及其委托代理人任天舒、包雄伟，被告委托代理人傅孝松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告廖国艳诉称，2008年10月9日，原、被告签订《商业铺面租赁合同》，约定被告蒋宁将成都市武侯区簧门街36号附6号的铺面出租给原告经营餐饮业，租赁期限为2008年10月9日至2012年10月8日；前三年租金为每月4500元，第四年随行就市，租金每半年交付一次；如被告强行收回铺面，需赔偿原告违约金60000元。签订合同后三年，双方按约履行。2011年9月，被告与原告协商后对原签订合同进行了相应修改，将每月租金改为6800元，租期延长至2013年10月8日，租金交付仍为半年一次。合同修改后，原告按约支付了租金。至2012年9月，被告明确表示要收回铺面，原告与其协商无果。2012年10月9日，被告强行将正在营业的原告赶出铺面。2012年10月19日被告撬锁对铺面进行了装修。原告多次要求被告协商解决，被告均不予配合。故原告向本院起诉请求判令：1.解除原、被告之间签订的新《商业铺面租赁合同》；2.被告向原告退还铺面转让费22000元；3.被告向原告支付违约金60000元。被告蒋宁辩称，1.原、被告确于2011年9月协商过第四年租赁费以及续租事宜。在协商过程中，被告在原告持有的合同上对协商内容做过记载，因双方未达成一致意见，故未签字确认，双方应当按照原合同履行。原、被告之间的《商业铺面租赁合同》已于2012年10月8日届满，合同已终止，无需解除合同；2.被告收取原告转让费22000元是双方自愿协商的结果，同时原告没有证据证明向被告支付过转让费22000元，原告要求被告退还转让费没有事实及法律依据；3.被告按约履行合同直至合同终止，原告要求被告支付违约金60000元没有事实依据。综上，请求驳回原告全部诉请。经审理查明，2008年10月9日，原、被告签订《商业铺面租赁合同》，约定被告蒋宁将成都市武侯区簧门街36号附6号的铺面出租给原告经营餐饮业，租赁期限为2008年10月9日至2012年10月8日；前三年租金为每月4500元，第四年租金另行协商，租金每半年交付一次；原告需在合同签定时一次性向被告支付铺面转让费22000元；如被告强行收回铺面，需赔偿原告违约金60000元等内容。2011年9月20日左右也即合同前三年即将到期之际，原、被告就第四年租金进行协商，同时双方拟重新签订新的《铺面租赁合同》。双方在原合同条款的基础上，对新合同内容进行了协商，被告通过手写记录在原告持有的合同上对原合同内容作了部分改动，改动痕迹较潦草凌乱，无法判断双方是否协商一致，对新合同内容无法完全确认。可以明确的变更内容包括：1.新合同租期改为两年，将原合同期限由2008年10月9日至2012年10月8日，改为2011年10月9日至2013年10月8日，期满后原告有优先续租权；2.租金由每月4500元，变更为每月6800元，两年租期内铺面租金不变；3.新合同一式两份，甲乙双方各执一份，签字后生效。协商过程结束后，双方未重新印制新合同明确双方协商一致的内容并进行签字确认，也未在被告做过修改记录的合同上签字确认。第四年即2011年10月9日至2012年10月8日，铺面租金双方按协商的每月6800元履行。2012年10月9日，被告以合同到期为由强行收回铺面。上述事实有修改后原告持有的的《商业铺面租赁合同》、被告持有的未作修改的《商业铺面租赁合同》、被告银行账户明细清单，武侯区公安分局玉林派出所出具的两份说明及当事人陈述笔录在案佐证。本院认为，原、被告于2008年10月9日签订的《商业铺面租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案争议焦点是新的《铺面租赁合同》是否成立并生效。本院认为虽然无法明确双方是否对新合同全部内容协商一致，但双方主要权利义务约定明确，即被告将铺面出租给原告，期限为两年，租金为每月6800元，应当认定新合同已经成立。关于新合同是否生效，本院分析如下：双方虽按照协商的租金（每月6800元）履行了一年，但不必然视作双方对新合同的履行。因为原租赁合同第四年尚未履行，双方按照每月6800元履行的一年，同样可视为是对原合同第四年的履行。第四年租金原合同本就约定需另行协商，被告接受原告每月支付租金6800元，不必然得出新合同已经生效的结论，被告可能仅对租金协商结果认可，而不是对全部新合同认可；更重要的是，双方约定了新合同的生效条件，即双方各执一份，签字后生效。协商结束后，双方未重新印制合同，将双方协商一致的内容清楚明白的予以表达并签字确认，双方也未在潦草凌乱的修改合同上进行签字确认，应当认定新合同的生效条件未成就，新合同尚未发生法律效力。综上，本院认为“新的《铺面租赁合同》”虽成立但并未生效，双方应当按照原合同履行。原、被告于2008年10月9日签订的《商业铺面租赁合同》合同期限已届满，合同权利义务已终止，原告要求解除该合同的诉讼请求本院不予支持；被告虽在合同期限届满后强行收回铺面的方式有所不妥，但并未违约，原告要求被告支付违约金60000元的诉讼请求，本院不予支持。原告向被告支付转让费22000元是双方真实意思表示，合同并未对退还转让费作出约定，同时原告没有证据证明已支付转让费22000元，故原告要求被告退还转让费22000元的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告廖国艳诉讼请求。案件受理费100元，由原告廖国艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 赖武梨二〇一三年三月十二日书 记 员 苟 迪 来源：百度搜索“”