（2013）深中法房终字第542号
裁判日期: 2013-03-12
公开日期: 2015-11-16
案件名称
周宇与深圳市华杰同富实业发展有限公司、深圳市华杰同富物业管理有限公司租赁合同纠纷民事判决书542
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）深中法房终字第542号上诉人（原审原告）：周宇。上诉人（原审被告）：深圳市华杰同富物业管理有限公司。原审被告：深圳市华杰同富实业发展有限公司。上诉人周宇、上诉人深圳市华杰同富物业管理有限公司（以下简称华杰物业公司）、原审被告深圳市华杰同富实业发展有限公司（以下简称华杰实业公司）因租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法民三初字第38号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2008年5月2日，原告与两被告签订《XXX花园广场商铺委托经营合同书》一份，约定：原告将位于深圳市宝安区龙华街道龙观路XXX花园广场X栋XXXXX号（5.96㎡）商铺租赁给两被告，原告全权委托两被告统一代租、统一经营管理商铺；经营期限自2008年4月30日起至2011年4月29日止，每月固定收益为536.4元（90元／㎡），两被告应于每月5日前支付；原告收取固定收益金后，不再收取任何其他收益，原告委托两被告对商铺实施物业管理，原告不向两被告支付物业管理费；两被告迟延支付固定收益金的，按每日万分之五标准向原告支付滞纳金；在本合同确定的委托经营期满前6个月内，双方就是否续约（或另立约）未能达成协议的，两被告应在合同期满后15天内撤离该商铺，将委托经营的商铺交还原告。合同签订后，原告将涉案商铺交付给两被告使用，合同约定的期限届满后，两被告未将涉案商铺交还原告。另查明，原告根据深圳市高科同富实业有限公司龙华电子市场与商户吴振广、肖群林签订的《龙华电子市场铺、柜位租赁合同》，自行计算得出被告出租商铺所获取的平均租金（含公摊水电费、商业管理费等）是267.92元／㎡，远高于两被告向原告支付的租金标准，原告要求两被告按照适当低于上述金额的租金标准263.81元／㎡向原告支付合同期满后的租金损失，否则，两被告应恢复原状并书面交还物业。关于恢复原状的方式，原告要求两被告用砖墙或钢化玻璃墙与旁边铺位隔开并留有进出门，被告辩称为更好利用和经营电子城，两被告已重新规划改造，增加了卫生间、办公区域、走廊、电梯的公用设施，目前X楼X区和X区的租金是95元／㎡，二楼X区的租金分别为45元／㎡、55元／㎡或70元／㎡，一楼X区的租金是80元／㎡，原告主张的租金计算不合理，且涉案铺位从未使用砖墙或钢化玻璃墙做过隔断。又查明，原告于2005年8月11日因购买取得XXX花园广场X栋XXXXX号房产产权。原告一审诉讼请求如下：1、被告支付原告租金、租金利息及违约罚金共计8666.86元（计租日暂从2011年4月30日起计至2011年10月14日止）；2、被告书面交还原告物业时，恢复原告物业原貌，即用砖墙或钢化玻璃墙与旁边物业隔开并要留有进出门；3、被告出示2008年4月30日至2011年4月29日的代租代管原告物业所得缴税凭证；4、被告承担本案诉讼费用。原审法院认为，原告与两被告之间签订的《XXX花园广场商铺委托经营合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应为有效，各方应按照合同约定全面履行各自的权利义务。两被告在上述合同约定的履行期限届满后，未与原告达成续租协议，也未向原告交付涉案商铺，违反合同约定。原告提出由两被告书面交还物业，被告认为以书面方式交还物业缺乏合同依据，但同意向原告归还涉案商铺。原审法院认为，双方在合同中并未约定被告归还商铺时必须采取书面交付形式，故原告提出以书面形式交还商铺的请求不能成立，原审法院不予支持。鉴于双方之间的合同因期满而终止，原告要求被告归还涉案商铺符合合同和法律规定，被告亦明确同意履行交付义务，故被告应将涉案商铺归还原告。因原告所交证据无法证明涉案商铺的原状为用砖墙或钢化玻璃进行隔断并留有进出门，双方在合同中也未约定两被告负有恢复原状的义务以及恢复原状的标准，故原告的该项请求缺乏事实依据，原审法院予以驳回。由于两被告仍实际占用涉案商铺至今，应向原告支付自2011年4月30日起至归还商铺时止的租金。原告要求两被告按照适当低于转租租金的标准支付租金损失，但其自行计算的方法缺乏合理依据，原审法院认为根据被告目前承租相同区域铺位的收益金支付情况，按每平方米增加5元的标准计算原告的租金损失较为合理，即按566.2元／月计算。关于滞纳金标准，双方在合同中已作明确约定，原告要求两被告按照10%的利率计算滞纳金与合同约定不符，应当按照日万分之五标准计算。原告要求两被告另外赔偿3个月的租金损失并出示物业所得缴税凭证缺乏合同和法律依据，原审法院不予支持。综上，经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告深圳市华杰同富实业发展有限公司、深圳市华杰同富物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告周宇归还位于深圳市宝安区龙华街道XXX花园广场的X栋XXXXX号商铺；二、被告深圳市华杰同富实业发展有限公司、深圳市华杰同富物业管理有限公司于本判决生效之日起三日内按照每月566.2元的标准向原告周宇支付自2011年4月30日起至本判决确定被告应归还商铺之日止的租金；三、被告深圳市华杰同富实业发展有限公司、深圳市华杰同富物业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告周宇支付自2011年4月30日起至本判决确定被告应归还商铺之日止拖欠租金的滞纳金（以566.2元／月为本金，分别从各月6日起计算至本判决确定被告应归还商铺之日止，按照日万分之五计算）；四、驳回原告周宇的其他诉讼请求。债务人如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告负担32元，由被告负担18元。上诉人周宇不服原审判决，向本院提起上诉称：一、华杰物业公司、华杰实业公司在归还房产时必须恢复物业的原貌，即用砖墙或钢化玻璃墙与旁边物业隔开并要留有进出门。1、华杰实业公司藐视法庭拒不出庭未答辩，华杰物业公司一审庭审答辩也从未表述“涉案铺位从未使用砖墙或钢化玻璃墙做过隔断”内容。2、周宇持有的房产证和购房合同上明确描述了涉案房产的建筑面积和套内面积，这说明周宇的房产是有独立私密空间的。华杰物业公司、华杰实业公司应恢复物业的原貌，即用砖墙或钢化玻璃墙与旁边物业隔开并留有进出门。3、华杰物业公司一审庭审中未出示经政府相关部门审批文件就擅自对周宇的房产进行规划改造，属于违法行为。二、原审法院在计算周宇的租金和以租金为本金的方式明显有误。1、华杰实业公司藐视法庭拒不出庭未答辩等于是认同周宇起诉的所有请求。2、华杰物业公司的辩解没有道理。（1）华杰物业公司工商注册的是物业管理公司，按照深圳市的相关规定，物业管理公司从事房产物管理必需要有物业管理资质证书。但华杰物业公司没有物业管理资质证书，所以华杰物业公司从事房产物业管理并收取所谓的商场管理费及其它费用非法，是在违法经营。（2）周宇与华杰物业公司、华杰实业公司2008年所签的合同到期后，华杰物业公司、华杰实业公司本应主动向周宇交还物业，华杰物业公司、华杰实业公司非但没有还，在周宇多次索要收回时，华杰物业公司、华杰实业公司拒绝归还，还将周宇的物业转租从事非法经营活动。（3）2008年签的合同租金不能适用于2011、2012年。三、华杰物业公司、华杰实业公司出示代租代管周宇物业租赁税凭证。1、华杰实业公司藐视法庭拒不出庭未答辩等于是认同周宇起诉的所有请求。2、华杰物业公司的辩解没有道理。（1）众所周知房产租赁是要交租赁税的。华杰物业公司、华杰实业公司如果没有替周宇交过税，周宇收回房产后有被税务部门追讨完税的风险。（2）周宇的房产要按时缴纳管理费。如果华杰物业公司、华杰实业公司在合同期内没有按时缴纳物业管理费，那么周宇有被物业公司和业主委员会追讨或被起诉追讨物业管理费的风险。（3）作为一个守法公民，有监督华杰物业公司、华杰实业公司即时交清各项税费的义务。周宇请求二审改判，支持其在一审的诉讼请求。华杰物业公司亦不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决中第二、三项，依法改判。理由：一、一审判决第二项确定“被告……向周宇……支付自2011年4月30日起至本判决确定被告应归还商铺之日止的租金”是错误的。一审诉讼请求只要求法院判决其起诉前的租金，该请求是已确定时间和数额的请求，一审超出诉讼请求而作出的判决不符合相关法律规定，是错误的。二、一审判决第三项滞纳金判决中，要求华杰物业公司全部承担滞纳金是不合理的。华杰物业公司在一审答辩及一审法院“本院认为”部分，都对一审中交回铺位时周宇的交铺标准请求予以否定，因周宇坚持其按标准收铺，拒绝空铺接收，致商铺移交不能，此后，周宇拒收租金，故此造成的损失不应由华杰物业公司全部承担，应按责任大小判责，滞纳金全部判由华杰物业公司承担不合理。华杰物业公司针对周宇的上诉答辩称：一、周宇在事实和理由中陈述根据合同约定，华杰物业公司需书面交还物业不属实；二、周宇等部分业主确实找过华杰物业公司协商增加租金或交还铺位的事宜，华杰物业公司不是不愿意恢复，因为恢复存在一定的困难，同时双方在购买合同中也没有对恢复标准进行过约定，双方对续租的租金未达成一致意见，并不是华杰物业公司不予理会或拒绝交还；三、合同到期后，华杰物业公司已将铺位空出，但因周宇要求恢复原状，华杰物业公司无法恢复。在周宇起诉后，华杰物业公司也把34个业主的铺位另租给了其他小商户，至今仍有XXXXX号、XXXXX号、XXXXX号3个铺位未能出租，华杰物业公司也没有使用过；四、周宇要求按民间借贷利率支付损失，这不符合法律规定；五、我们的租金都是在上年度的基础上，按房产证上的建筑面积，每平方米增加5元。由于当初铺位的设计很不合理，所以电子城在经营的时候又进行重新规划，因此造成了我方增加了大量分摊面积，如走廊、电梯等，我们还在原来的使用面积里分出了一部分办公区、卫生间，此外还有一些租不出去的位置，需要考虑运作成本，以保证租金回收。华杰物业公司在这样的情况下，为了维持公司的运作，肯定要把这些公共面积在所有租户中予以分摊，因此周宇所主张的租金数额不合理。因此，针对周宇的第一项诉讼请求，请求依照相关规定进行判决。针对周宇的第二项诉讼请求，周宇应提供铺位原始状况的证据。针对周宇的第三项诉讼请求，由于合同已明确规定，周宇不得干涉华杰物业公司统一代租经营管理之义务，因此，周宇提出该诉讼请求没有依据。针对周宇的第四项诉讼请求，由于周宇在计算损失时请求过高，部分诉讼费应由周宇自行承担。周宇针对华杰物业公司的上诉答辩称：第一，华杰物业公司提出的上诉理由不成立，我们一审的诉讼请求中写的期限很明确，即从2011年4月30日到收铺为止的租金，但一审法院为了便于计算诉讼费，所以写了暂计至某个期限的租金。第二，关于滞纳金的问题，我们多次要求对方交铺，但均被拒绝，所以对方应支付滞纳金，一审判决对方支付滞纳金是有道理的。华杰实业公司经本院依法传唤，未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。本院经审理查明：原审查明的事实属实，本院予以确认。本院再查明：周宇在合同到期后向华杰物业公司、华杰实业公司主张返还房产，华杰物业公司、华杰实业公司没有返还。在周宇一审向原审法院提交的高科实业公司龙华电子市场与案外人吴振广、肖群林签订的《龙华电子市场铺、柜位租赁合同》中，肖群林的合同期限为2006年11月20日至2008年3月30日，租金标准为66.01元／月／平方米，吴振广的合同期限为2010年8月26日至2011年4月30日，租金标准为101.90元／月／平方米。本院又查明：在深圳市发布的《深圳市2011年房屋租赁指导租金》中，涉案地段的同类型商业多层指导租金一楼为30元／月／平方米，二楼以上为20元／月／平方米。《深圳市2012年房屋租赁指导租金》中，涉案地段的同类型商业多层指导租金分别为30元／月／平方米和20元／月／平方米。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件。原审关于周宇与华杰物业公司、华杰实业公司之间签订的《XXX花园广场商铺委托经营合同书》性质和效力的认定准确，本院予以确认，各方均应按照合同约定切实全面履行。华杰物业公司、华杰实业公司在上述合同约定的履行期限届满后，未与周宇达成续租协议，应当按照约定向周宇返还涉案商铺。合同到期后，周宇向华杰物业公司、华杰实业公司主张返还房产，遭到华杰物业公司、华杰实业公司拒绝，因此，双方之间并未形成不定期租赁合同关系，华杰物业公司、华杰实业公司使用周宇的房产，应当支付周宇使用期间的租金。关于支付租金的标准，本院认为，周宇请求判令华杰物业公司、华杰实业公司按照周宇上诉请求的租金标准支付租金，但周宇没有提供华杰物业公司、华杰实业公司出租涉案房产收益达到该租金标准的证据；且从深圳市政府发布的指导租金标准看，原审参照原合同标准适当调高的租金数额并不低于指导租金标准。周宇主张参照高科实业公司龙华电子市场与案外人的《龙华电子市场铺、柜位租赁合同》约定的租金标准，该主张依据不足，本院不予采纳。周宇关于租金标准的上诉请求，均依据不足，本院不予支持。原审对此问题处理正确，本院予以维持。关于华杰物业公司、华杰实业公司返还周宇涉案房产时的标准，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者承租物的性质使用后的状态。周宇与华杰物业公司、华杰实业公司在委托经营合同中没有约定华杰物业公司、华杰实业公司返还房产的标准，因此，原审判决华杰物业公司、华杰实业公司按照现状将涉案房产返还周宇并无不妥，本院对此予以维持。关于周宇要求华杰物业公司、华杰实业公司出示有关物业所得缴税凭证的问题，本院认为，周宇与华杰物业公司、华杰实业公司在委托经营合同没有约定华杰物业公司、华杰实业公司有此项义务，因此，原审驳回周宇的该项请求正确，本院予以维持。综上，周宇的上诉请求没有事实和法律依据，本院予以驳回。关于华杰物业公司的上诉请求，本院认为，周宇在一审起诉时要求华杰物业公司、华杰实业公司返还涉案房产并支付租金，租金暂计至起诉之日，该诉讼请求已经包含要求华杰物业公司、华杰实业公司支付使用房产期间租金的意思表示，为避免诉累，原审法院判决华杰物业公司、华杰实业公司支付租金至一审判决确定的归还商铺之日并无不妥，本院对该部分予以维持。由于华杰物业公司、华杰实业公司在周宇要求返还涉案房产后仍在使用涉案房产，拒绝归还，原审参照双方原合同的约定，判令华杰物业公司、华杰实业公司支付部分滞纳金并无不妥，本院对此予以维持。综上，华杰物业公司的上诉请求也没有事实和法律依据，本院予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由周宇负担50元，华杰物业公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 许保疆审 判 员 柯云宗审 判 员 陈明亮二〇一三年三月十二日书记员（兼） 王丹妮