（2013）浙嘉民终字第57号
裁判日期: 2013-03-12
公开日期: 2014-06-18
案件名称
徐金福与桐乡市大麻华强布艺织造厂、徐志荣房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省嘉兴市中级人民法院
所属地区
浙江省嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
桐乡市大麻华强布艺织造厂,徐志荣,徐金福
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙嘉民终字第57号上诉人（原审被告）：桐乡市大麻华强布艺织造厂。负责人：徐强。上诉人（原审被告）：徐志荣。上述两上诉人共同委托代理人：郁洪富。被上诉人（原审原告）：徐金福。委托代理人：沈黎明。上诉人桐乡市大麻华强布艺织造厂（以下简称华强织造厂）、徐志荣与被上诉人徐金福诉房屋买卖合同纠纷一案，不服桐乡市人民法院（2012）嘉桐洲民初字第371号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年1月7日立案受理后，依法组成合议庭于2013年2月4日公开开庭审理了本案。上诉人徐志荣，上诉人华强织造厂、徐志荣的共同委托代理人郁洪富，被上诉人徐金福及其委托代理人沈黎明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，2011年6月4日，徐金福与华强织造厂、徐志荣签订协议书一份，约定徐金福将位于大麻镇工业园区一期的房产及相应土地使用权出让给华强织造厂、徐志荣，房产系工业用房，相应土地使用权为工业用地，具体土地使用权面积及房屋建筑面积为当时徐金福的所有工业用房及所有的占地面积（包括权属证书中以外的部分在内），转让价格为215万元，签订协议之日起3日内，华强织造厂、徐志荣支付给徐金福100万元，余款115万元在房产及土地使用权过户登记手续办理完毕之日起30日内付清，徐金福在全额收到上述房屋转让款后，将房产及土地使用权交付华强织造厂、徐志荣。徐金福因原经营时所有的变压器已转让给其他企业，故承诺由其通知该变压器受让人于2012年12月31日前搬迁完毕。双方如有违约行为，应按照全部转让款的20%向对方支付违约金，并赔偿对方的实际损失。协议签订后，相关房产过户登记手续于2011年6月13日办理完毕，华强织造厂、徐志荣指定由华强织造厂作为房产受让人。华强织造厂、徐志荣已支付转让款200万元，尚欠徐金福15万元没有支付。徐金福于2012年7月23日诉至原审法院称，2011年6月4日，双方签订协议书一份，约定徐金福将其位于大麻镇工业园区一期的房产及相应土地使用权转让给华强织造厂、徐志荣，作价215万元。2011年5月，双方办理了过户登记手续。根据协议，华强织造厂、徐志荣应在过户登记手续办理完毕之日起30日内付清全部转让款。但是华强织造厂、徐志荣至今还拖欠转让款15万元。考虑到徐金福所遭受的房屋及土地租金损失和协议约定的违约金，要求华强织造厂、徐志荣支付违约金120000元。诉请判令：1、华强织造厂、徐志荣支付拖欠的转让款150000元，违约金120000元，共计270000元；2、华强织造厂、徐志荣承担该案诉讼费用。审理中，徐金福变更诉讼请求为：要求华强织造厂、徐志荣赔偿支付转让款150000元及逾期付款损失（按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍为标准，计算自2011年7月13日起至判决确定付款之日止）。华强织造厂、徐志荣在原审中答辩称，一、尚欠徐金福房屋及土地转让款15万元是事实。二、对上述转让款不付的原因是徐金福在转让涉诉房产和土地时存在隐瞒事实真相等欺诈现象，具体是：1、徐金福隐瞒了转让的房产中有243.93㎡的房产属违法建筑，故转让的房产中部分房产权属不明。2、签订协议时徐金福没有将变压器所占用的房屋无偿借给第三人使用的情况告知华强织造厂、徐志荣。3、华强织造厂、徐志荣曾多次主动要将余下的转让款支付给徐金福，但徐金福自感自身存在过错，故未收取。综上，徐金福已构成违约，请求驳回徐金福的诉讼请求。原审法院认为，徐金福与华强织造厂、徐志荣签订的协议书系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。根据本案在案证据，本案所涉房产的过户登记手续已于2011年6月13日办理完毕，华强织造厂、徐志荣按照协议约定应将所有转让款在过户登记手续办理完毕之日起30日内付清，但至今尚拖欠15万元，属于违约。徐金福变更后的违约金诉讼请求，在合理范围以内，于法有据，予以支持。对于华强织造厂、徐志荣认为徐金福转让的房产权属不明的抗辩意见，因华强织造厂、徐志荣并未提供充分证据足以证明，不予采信；对于华强织造厂、徐志荣认为徐金福在签约时隐瞒了已将变压器所占房屋无偿借给案外人使用的抗辩意见，该院认为，从双方签订的协议第六条可看出，华强织造厂、徐志荣在协议签订时是明知徐金福已将变压器转让他人且该变压器所占房屋当时是由他人使用的情况，且按协议约定，徐金福只需通知该变压器受让人在2012年12月31日前搬迁完毕，现亦尚未到期，故华强织造厂、徐志荣该点抗辩理由不能成立，不予采信；关于华强织造厂、徐志荣所提其多次要求将余款支付给徐金福，是徐金福自己不收取的意见，无事实和法律依据，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、第一百二十八条的规定，判决：华强织造厂、徐志荣于该判决生效之日起十日内支付徐金福房屋及土地转让款15万元，并赔偿逾期付款损失（以15万元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍计算，自2011年7月13日起计算至判决确定付款之日）。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5350元，减半收取2675元，财产保全费2020元，合计4695元，由徐金福负担1695元，由华强织造厂、徐志荣负担3000元。宣判后，华强织造厂、徐志荣不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人向上诉人转让涉案房产及土地时隐瞒了事实真相存在欺诈行为，已构成违约。隐瞒事实一：根据桐乡市大麻镇城乡建设管理办公室、大麻镇工业管理办公室的通知，涉案房产中有243.93平方米的房产属违法建筑，其所占用的土地也非被上诉人所有，故被上诉人转让给上诉人的房产及土地中存在部分权属不明的情况；隐瞒事实二：根据徐金福与戴崇林的变压器转让协议，被上诉人承诺将变压器所占用的房屋无偿借给戴崇林使用，直到戴崇林不用为止，由此证明被上诉人隐瞒了事实真相。二、一审判决在否认由政府职能部门出具的违法建筑确认书等重要证据的前提下。认定双方签订的协议合法有效并作出判决，属事实认定不清，支持了被上诉人将非法财产转让的事实，违背法律之规定。三、既然被上诉人已将房产转让给上诉人，被上诉人无权再承诺无偿将变压器所占用房屋借给戴崇林使用，直到戴崇林不用为止。如果戴崇林未在2012年12月31日搬迁完毕，势必会引发另一诉讼，故一审判决以尚未到期为由不予采信上诉人的抗辩是相当草率的。四、本案中，被上诉人向上诉人隐瞒了部分非法财产及变压器所占房屋搬迁时间等事实真相，实属违约在先，上诉人未支付转让款并未违约，故一审判决上诉人违约并承担违约金不符合法律规定。请求：一、撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；二、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。针对上诉人的上诉请求，被上诉人答辩称，双方协议书已经明确约定房屋建筑中有一部分附属用房没有办理权属登记的也包括在内，故被上诉人在转让土地及房产过程中不存在隐瞒事实真相的情形。上诉人认为协议书并非合法有效，那么是否是认为双方的转让行为是无效的。关于变压器的搬迁问题，上诉人并未在一审时提出相关主张，且对变压器的处理将涉及第三人，故变压器问题不属于二审审理范围。关于违约金问题，被上诉人认为一审判决是正确的，对其他损失被上诉人将另行主张。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。另查明，变压器所占用房并未在2012年12月31日前搬迁完毕。本院认为，本案二审的争议焦点为：1、被上诉人是否隐瞒涉案房屋及土地的权属状况及变压器所占用房产的状况；2、被上诉人诉请上诉人支付转让余款15万元及违约金能否得到支持；3、被上诉人是否违约在先。关于争议焦点一。本院认为，双方当事人在所签订的协议书中，明确约定转让的房产及土地包括权属证书中以外的部分在内，据此，可以认定上诉人对涉案房产及土地的权属状况已属明知，不存在被上诉人隐瞒事实的情况。同时，上诉人在二审庭审中亦陈述，双方协议转让的房产为整个房产，包括权属证书中以外的部分。因此，被上诉人有关上诉人隐瞒涉案房屋及土地的权属状况的上诉理由不能成立。关于变压器所占用房问题，根据协议书可知，被上诉人已向上诉人明确告知了变压器所占用房当时已被他人使用的事实；至于被上诉人能否按约交付变压器所占用房产，则是合同履行问题，故上诉人认为被上诉人隐瞒变压器所占用房产的状况的上诉理由不能成立。关于争议焦点二。违章建筑的确认属于政府行政职能部门的职权范围，而非人民法院的职权范围。对于被上诉人在原审中提供的违章建筑确认书，本院认为，该证据并未有相关政府行政部门的盖章，其真实性无法确认，原审对该证据不予采信正确。因此，在未出现《合同法》规定的合同无效的情形下，双方当事人均应按照所签订的协议履行各自的义务。本案中，所涉房产的过户登记手续已于2011年6月13日办理完毕，上诉人按照协议约定应当将所有转让款在过户登记手续办理完毕之日起30日内付清，但至今尚拖欠15万元，属于违约。综上，上诉人应当向被上诉人支付转让余款15万元，并承担相应的违约责任。关于争议焦点三。上诉人认为被上诉人隐瞒了涉案房产的权属状况及变压器所占用房搬迁时间等事实，属于违约在先。对此，如前所述，被上诉人并未隐瞒涉案房产的权属状况，上诉人以此认为被上诉人违约在先的理由不能成立。再者，变压器所占用房虽未在2012年12月31日前搬迁完毕，但根据双方的协议书，被上诉人交付涉案房产及土地的时间为被上诉人全额收到转让款之后，即上诉人对此不享有要求被上诉人先期履行交付义务的先履行抗辩权。本案中，上诉人尚有15万余款未能支付，故被上诉人在未收到全额转让款的情况下，对变压器所占房产不予交付并不构成违约在先。至于上诉人在全额支付应付款项后，如被上诉人未能按约交付变压器所占用房，上诉人可另行起诉。综上，上诉人华强织造厂、徐志荣的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，二审应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3700元，由上诉人桐乡市大麻华强布艺织造厂、徐志荣负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审 判 长 李伟代理审判员 陈远代理审判员 倪勤二〇一三年三月十二日书 记 员 邵洁 更多数据：搜索“”来源：