（2013）南市民一终字第258号
裁判日期: 2013-03-12
公开日期: 2014-10-30
案件名称
(2013)南市民一终字第258号上诉人陈颇、陈准与被上诉人南宁市玫瑰园物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案民事判决书
法院
广西壮族自治区南宁市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈颇,陈准,南宁市玫瑰园物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）南市民一终字第258号上诉人（一审被告）：陈颇。上诉人（一审被告）：陈准。被上诉人（一审原告）：南宁市玫瑰园物业服务有限公司。法定代表人：梁华锦。委托代理人：蓝晓星。委托代理人：陆宁勇。上诉人陈颇、陈准因与被上诉人南宁市玫瑰园物业服务有限公司（以下简称玫瑰园公司）物业服务合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2012）江民一初字第857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年1月8日立案受理后，依法组成由审判员覃国雄担任审判长、代理审判员肖燕青、包林辉参加的合议庭，于2013年2月5日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解，书记员梁志洁担任记录。上诉人陈颇，被上诉人玫瑰园公司的委托代理人蓝晓星、陆宁勇到庭参加诉讼，上诉人陈准无正当理由未到庭。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：玫瑰园公司成立于2000年6月27日，其经营范围包括物业服务；陈颇、陈准的房屋位于南宁市江南区星光大道238号玫瑰园小区桃园美庐K5-1号，系别墅建筑，房屋总建筑面积256.09平方米。2003年9月15日，玫瑰园公司与广西玉力房地产有限责任公司签订了《前期物业服务合同》，由玫瑰园公司承担玫瑰园小区别墅、私宅区的物业管理业务。经物价局批复后，双方在补充协议中商定综合服务费每月按房屋建筑面积0.8元／㎡交纳，共用设施设备的运行水电费和维修费由全体业主按实际摊销，物业管理服务费每月结算一次，对于业主超过三个月不缴纳物业管理等费用的，玫瑰园公司可向人民法院起诉依法收取。陈颇、陈准在上述小区的房屋建成后未曾居住过，也未曾交纳过物业管理等费用，玫瑰园公司现起诉主张从2009年7月至2012年2月期间的物业综合管理费6555元、水电公摊费320元、专项维修资金1178元，及滞纳金2000元。一审法院经审理认为：根据《物业管理条例》第二十一条的规定，业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。本案中，玫瑰园公司与广西玉力房地产有限责任公司签订的《前期物业服务合同》内容符合法律和行政法规的相关规定，属于合法有效的物业服务合同，对业主具有约束力。玫瑰园公司依据该服务合同为陈颇、陈准提供了物业管理服务，双方已形成了物业管理服务关系，陈颇、陈准应当向玫瑰园公司交纳综合服务费、水电公摊费、专项维修资金等合理费用。玫瑰园公司主张的物业管理费物业管理费6555元，从2009年7月计至2012年2月，计算标准为每月0.8元／㎡；水电公摊费320元，从2009年7月计至2012年2月，计算标准为10元／月；专项维修资金1178元，从2010年4月计至2012年2月，计算标准为0.2元／㎡，上述诉请符合2003年9月15日的《前期物业服务合同》及其补充协议的约定，计算合理有据，应予支持。玫瑰园公司主张的滞纳金2000元，根据《广西壮族自治区物业管理条例》第四十七条规定及《前期物业服务合同》第六条第2款的约定，业主未能如期缴纳物业管理等费用，应自逾期欠交之日起按应缴纳费用额的千分之三收取违约金（亦即滞纳金），从2009年7月至2012年2月，陈颇、陈准须每月应向玫瑰园公司支付物业管理204.87元（0.8元／㎡＊256.09㎡）；从2010年4月至2012年2月，陈颇、陈准须每月应向玫瑰园公司交纳专项维修资金51.22元（0.2元／㎡＊256.09㎡）；陈颇、陈准至今均未缴纳上述费用，故玫瑰园公司可自逾期欠交之日起，每日按陈颇、陈准应缴纳费用额的千分之三加收滞纳金。现玫瑰园公司主张滞纳金2000元，低于按合同约定标准计算出的实际数额，应予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《物业管理条例》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，参照《广西壮族自治区物业管理条例》第四十七条之规定，判决：一、陈颇、陈准共同向玫瑰园公司支付物业管理费6555元，水电公摊费320元，专项维修资金1178元；二、陈颇、陈准共同向玫瑰园公司支付滞纳金2000元。案件受理费50元，由陈颇、陈准共同负担。上诉人陈颇、陈准不服一审判决，向本院提起上诉称：第一，上诉人从未与被上诉人签订过任何服务合同，被上诉人与广西玉力房地产有限责任公司签订的《前期物业服务合同》上诉人也从未知晓，该合同对上诉人没有约束力，一审判决认定该服务合同对上诉人产生约束力是错误的；第二，被上诉人主张水电公摊费和专项维修资金没有事实依据，即使按合同约定，也是根据实际产生的费用由全体业主均摊，不应是被上诉人主张的固定标准，一审法院支持其诉请是错误的；第三，被上诉人2012年3月7日才起诉主张2009年7月至2012年2月期间的费用，超过诉讼时效。综上，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人玫瑰园公司答辩称：第一，广西玉力房地产有限责任公司作为小区开发商，其与被上诉人签订的物业服务协议应适用于上诉人；第二，被上诉人关于水电公摊费和专项维修资金的收费标准是合理的，其他业主都已经交纳，一审判决上诉人按此支付是正确的；第三，2009年开始被上诉人一直都发函通知上诉人交费，本案没有超过诉讼时效。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本案二审争议焦点为：一、上诉人应否向被上诉人支付2009年7月至2012年2月间的物业管理费6555元、水电公摊费320元、专项维修资金1178元、滞纳金2000元？二、被上诉人的起诉是否超过诉讼时效？当事人除依据在一审提交的证据陈述诉辩主张外，未提交新证据。各方当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。本院另查明，因为上诉人拖欠物业管理费用问题，被上诉人最初于2008年3月27日提起诉讼，南宁市江南区人民法院于2008年4月29日作出（2008）江民一初字第426号民事判决，判令上诉人支付2006年7月至2008年2月间的物业管理费4097.4元给被上诉人，该判决已经一审生效并进入执行程序。2009年6月22日，被上诉人再次起诉，南宁市江南区人民法院于2009年9月18日作出（2009）江民一初字第957-1号民事调解书，确认上诉人自愿支付2008年3月至2009年6月间的物业管理费3277.92元给被上诉人；同时又于2009年9月21日作出（2009）江民一初字第957号民事判决，判令上诉人支付2008年3月至2009年6月间的违约金给被上诉人（违约金计算标准为：以每月应交物业服务费204.87元为基数，从次月第一日起至判决规定的履行期限最后一日止，按中国人民银行规定的一年期贷款利率×1.5×1.3计算），上述调解及判决均已发生法律效力并进入执行程序。本院认为：上诉人是否应当向被上诉人交纳物业服务费，以及应当按何标准向被上诉人交纳物业服务费，已经有两份生效的判决书，一份生效的调解书予以证实，现上诉人主张其不应交纳物业服务费、水电公摊费和专项维修资金的收费标准计算错误，以及被上诉人起诉超过诉讼时效，理由均不成立，一审法院判决其支付2009年7月至2012年2月间的物业管理费6555元、水电公摊费320元、专项维修资金1178元、滞纳金2000元是正确的，本院予以维持。综上所述，上诉人上诉理由不成立，本院依法不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈颇、陈准共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 覃国雄代理审判员 肖燕青代理审判员 包林辉二〇一三年三月十二日书 记 员 梁志洁附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再将发回重审。第一百七十五条：第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 来源：百度搜索“”