（2013）花民一初字第00265号
裁判日期: 2013-03-12
公开日期: 2014-12-31
案件名称
文君民与徐康租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
马鞍山市花山区人民法院
所属地区
马鞍山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
文君民,徐康
案由
租赁合同纠纷
法律依据
全文
安徽省马鞍山市花山区人民法院民 事 判 决 书（2013）花民一初字第00265号原告：文君民，男。委托代理人：李仁厅，安徽长城律师事务所律师。委托代理人：王熙伟，安徽长城律师事务所律师。被告：徐康，男。委托代理人：王昕，安徽净源律师事务所律师。原告文君民与被告徐康租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月6日立案受理后，依法由审判员鲁玲岚适用简易程序，于2013年3月7日公开开庭进行了审理。原告文君民及其委托代理人王熙伟、被告徐康及其委托代理人王昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。文君民诉称：原、被告于2012年5月15日签订了房屋租赁合同，双方约定被告承租位于马鞍山市花山区新亚商场后面的商业房，租赁期限为2012年6月25日至2018年6月24日。房租费每半年首月1日支付，同时约定任何一方违约，承担50000元违约金。合同签订后，原告履行了合同义务。但被告在承租半年后，通知原告解除租赁合同并拒付后期租金。原告为此多次与被告协商均没有结果。综上，被告的行为构成违约。故原告具状法院诉请依法解除原、被告双方签订的房屋租赁合同，被告支付自2012年12月24日至判决生效之日的房租，并承担违约金50000元，本案诉讼费由被告承担。文君民针对其诉讼请求，向本院提供证据并说明如下：1、身份证（复印件）1份，证明原告的主体身份；2、房屋租赁合同（复印件）1份，证明被告违约的事实；3、房屋所有权证、授权委托书各1份，证明原告有权处分该房屋。徐康辩称：一、被告要求原告提供涉案房屋的房产证。合同约定涉案房屋的面积为500平方米，但实际原告交付的房屋远不足500平方米。由于该房屋另一侧还开设有游戏机房，导致被告无法正常经营跆拳道教学业务。二、被告实际使用涉案房屋不足三个月，因上述原因，被告通知原告解除合同。虽然双方没有办理书面交接手续，但双方租赁关系事实上已解除，原告早已实际收回上述房屋，本案不存在继续履行合同的可能。三、原、被告签订上述租赁房屋合同后，被告按合同约定交纳了押金5000元，双方在事实上解除合同后，原告没有退还被告的上述押金。四、综上，该房屋租赁合同目前的效力属于待定状态，如果原告有证据可以证明其系案涉房屋的合法产权人或租赁人，则该合同有效。但被告认为这份合同约定50000元的违约金明显过高，在合同有效的前提下被告请求降低，该份合同只约定了被告的违约责任，没有约定原告的违约责任，双方的权利义务明显处于不对等的地位。徐康针对其辩称未向法院提供证据材料。徐康对文君民提供证据的质证意见：对证据1无异议。对证据2的真实性无异议，但对其合法性、证明目的有异议，如果法院认定合同有效，则50000元的违约责任过高。对证据3，认为真实性无法确认，并说明该组2份证据的形成时间分别是2007年10月22日、2009年2月。这2份证据目前的状态不清楚。万马机床厂是否存在也不清楚，被告没有看到万马机床厂的登记材料。该份授权委托书与产权证不能形成一一对应的关系，这2份材料的地址不一致。对这份证据的真实性和证明目的都持有异议。本院认证意见：文君民提交的证据1、2、3经庭审查证属实，具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院依法予以认定。经审理查明：2007年10月22日，马鞍山万马机床制造有限公司授权文君民对其所有的房产对外经营，并有权以“文君民”个人名义对外承租。2012年5月15日，文君民（甲方）就马鞍山万马机床制造有限公司的一部分房屋与徐康（乙方）签订房屋租赁合同1份。该合同约定：“一、甲方向乙方提供本市新亚后商业房，面积为500平方米左右，经营跆拳道，乙方提供身份证明。二、租房期为六年一定，自2012年6月25日至2018年6月24日止。三、自双方签订合同之日，乙方须向甲方交5000元作为租房押金，该押金具有违约责任履行担保作用，不具有抵扣租金功能。四、房租费为前两年60000元／年，后四年65000元／年，自甲、乙双方签订合同之日，乙方一次性付清六个月房租计30000元，房租半年一付，房租在每半年首月一号支付……九、租房期间，双方不得随意解除合同，如甲方提前收回房屋，应提前一个月与乙方协商，并承担违约金50000元。如乙方提前退租，也应提前一个月与甲方协商，并承担违约金50000元，否则押金不予退还……”。现因徐康经营效益不好，双方为是否继续承租问题协商未果，以致成讼。本院认为：马鞍山万马机床制造有限公司已经授权文君民对其所有的房产对外经营，并有权以“文君民”个人名义对外承租，故文君民与徐康签订的房屋租赁合同合法有效，该合同对文君民与徐康具有法律约束力，双方应当按合同约定履行各自的义务。徐康提出的双方租赁关系事实上已解除，文君民早已实际收回涉案房屋的主张，因未提供相关证据，本院不予采信。因徐康不同意继续承租，文君民请求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。根据双方的合同约定，徐康提前解除合同，属违约行为，应当按照合同约定承担违约金。本案合同期限六年，应收租金380000元，双方实际履行了半年，已收租金30000元。根据文君民的实际损失来看，双方约定的50000元并不高于其实际损失的30%。故对徐康提出的违约金约定过高的主张，本院不予采信。徐康提出的其已交纳押金5000元，应当抵扣违约金的主张，因不符合双方的合同约定，故本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于合同法司法解释（二）理解与适用》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告文君民与被告徐康2012年5月15日签订的房屋租赁合同于本判决生效之日起解除；二、被告徐康于本判决生效之日起十日内支付原告文君民自2012年12月24日至判决生效之日的租金，按5000元／月支付；三、被告徐康于本判决生效之日起十日内支付原告文君民违约金50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1050元，减半收取525元，由被告徐康负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员 鲁玲岚二〇一三年三月十二日书记员 崔 韦附本案适用法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。三、最高人民法院《关于合同法司法解释（二）理解与适用》第二十九条当事人主张约定的违约金过高予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成损失”。 微信公众号“”