（2013）渝一中法民终字第00668号
裁判日期: 2013-03-12
公开日期: 2015-08-25
案件名称
张培与重庆光宇建设开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张培,重庆光宇建设开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）渝一中法民终字第00668号上诉人（原审原告）：张培，原住重庆市江北区，现住重庆市渝北区，公民身份证号码510211198208210610。委托代理人：刘忠敏，重庆瀚林律师事务所律师。委托代理人：孙世林，重庆瀚林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆光宇建设开发有限公司，住所地重庆市长寿区凤城长寿路91号。法定代表人：邹联明，该公司董事长。委托代理人：周严，重庆盛搏律师事务所律师。委托代理人：邓绪明，重庆盛搏律师事务所律师。上诉人张培与被上诉人重庆光宇建设开发有限公司（以下简称光宇公司）商品房预售合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2012年11月12日作出（2011）渝北法民初字第02399号民事判决，张培对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年2月20日公开开庭进行了询问。上诉人张培的委托代理人刘忠敏，被上诉人光宇公司的委托代理人周严、邓绪明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2007年7月22日光宇公司为甲方、张培为乙方，双方签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：商品房坐落为渝北区龙山街道余松路299号附9-9-6号房屋，房屋总价390804元。买受人于2007年7月22日付清总房款￥390804元。甲方应当在2008年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；商品房交付使用之日起60日内，应办理《房地产权证》。如因甲方的责任，致使乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意乙方不退房的从逾期之日起，甲方按已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利率向乙方支付违约金。甲乙双方又签订了《合同补充协议》，该补充协议采用全文打印方式，其中第四条约定：双方约定：签订的《重庆市商品房买卖合同》中第十五条“在商品房交付使用后60日内，应办理《房地产权证》”指的是甲方在上述时间内开始为乙方办理《房地产权证》，由于考虑办理工作量大，甲方承诺最迟在商品房交付使用后240日内办理完毕《房地产权证》。第十八条约定：双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及本补充条款规定的各项时限不含星期日及法定节假日，如到期日为星期日或法定节假日，则顺延至下一个工作日。合同签订后，光宇公司取得了竣工验收备案登记证，张培于2009年4月25日实际接房。张培于2007年7月22日向光宇公司一次性全额交纳房款390804元。2010年1月27日，光宇公司向产权登记机关提交了办理该房的房地产权证分户申请及相关资料，登记机关予以受理并于同年2月9日发放产权证。现张培诉至本院，要求判如所请。庭审中，张培与光宇公司双方对以下事实：提交办证申请的截止日期为2009年10月20日，从2009年10月21日起计算逾期办证违约金，若张培延迟接房，则实际逾期办证天数为按合同约定时间接房逾期办证天数减去张培延迟接房天数，以及违约金的计算方式为按年利率5.31%无异议。张培一审诉称：张培与光宇公司签订了《商品房买卖合同》，双方就房屋位置、面积、单价、交房时间、办理房地产权证时间、逾期办证违约金计算方式等事项明确约定。合同签订后，张培依约履行了合同义务，但光宇公司却违反合同约定延迟办理产权证。按合同约定及法律规定，应当支付逾期办证违约金。张培要求光宇公司支付逾期办理房地产权证违约金6562元。光宇公司一审答辩称：房屋交易管理部门的工作延迟导致光宇·地中海项目《房地产权证》办理的整体延迟，光宇公司并无过错；双方签订的买卖合同及补充协议约定“已付房价款”是指双方发生争议的时间以前，张培实际支付给光宇公司的房款（不包括银行提供的按揭）和实际已归还给银行的按揭贷款本金的总和。双方签订的买卖合同及补充协议约定：其中发生争议的时间为产权证载明日期的次日，而非案件的起诉之日，房屋交付使用后240日内办理完毕本商品房房地产权证，应扣除星期日及国家法定节假日后。本案张培延期接房，应从房屋交付使用后一日起计算办证时间。一审法院认为，张培与光宇公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。根据合同约定，光宇公司应当在商品房交付使用后240日内为张培办理完毕产权证，张培于2009年4月25日实际接房，比约定的2008年12月31日延后了114日接房，光宇公司应从张培实际接房之日起240日（不含星期日及法定节假日）内为张培办理完毕房地产权证，结合双方在庭审中的认可，光宇公司给张培办证的截止时间为2009年10月20日，本案中，光宇公司在2010年2月9日才为张培办理完毕房地产权证，根据合同约定，光宇公司应支付2009年10月21日至2010年2月8日止的逾期办证违约金。因双方在庭审中认可总的违约天数为逾期办证天数减去张培延期接房的天数，考虑到张培延期接房的事实，违约的期间为2009年10月21日起至2010年2月8日止111天再减去张培延期接房的天数114天共计-3天，但光宇公司在庭审中认可总的违约天数为1天，因此以1天为违约天数计算。对于计算逾期办证违金的基数，由于双方在《补充协议》中约定：“已付房价款”是指在双方发生争议的时间以前，乙方实际支付给甲方的房款（不包含银行提供的按揭款）和实际已归还给银行的按揭贷款本金的总和。光宇公司主张该时间应为产权证上载明日期的次日，但并未举示证据证明该时间双方即发生发争议，张培要求以起诉之日作为双方发生争议的时间点并无不当。故“已付房价款”应以张培起诉时已交付给光宇公司的房款390804元为基数。故光宇公司应当支付的违约金为390804元×1天×5.31%／360=57.64元。对于张培请求中超过此部分一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、重庆光宇建设开发有限公司在本判决生效后立即支付张培逾期办证违约金57.64元；二、驳回张培的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由张培负担40元，重庆光宇建设开发有限公司负担10元。张培不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决并依法予以改判；二、本案诉讼费用由光宇公司承担。主要事实及理由：1、合同约定2008年12月31日接房，因该房存在质量问题，张培要求整改，光宇公司整改后，经张培验收于2009年4月25日接房，根据法律规定，张培有权对涉案房屋进行验收，双方验收合格后房屋才能交付使用并计算房屋质量保修期，张培对此无过错。2、张培在购房时已交齐办证资料，其未按合同约定期限接房不影响光宇公司办证，亦不影响逾期办证违约金起算时间的计算。3、2009年4月25日重庆市渝诚物业管理有限公司出具的物业管理费收据，物业管理公司只预先收取了2009年5-7月的物业管理费，放弃了之前的物业管理费，表明是因光宇公司的原因导致迟延接房。综上，一审法院将合同约定的接房之日至实际接房期间认定张培迟延接房并以迟延接房天数抵扣违约天数错误。光宇公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回张培的上诉请求。二审诉讼中，张培举示落款时间为2009年4月25日重庆市渝诚物业管理有限公司出具的物业管理费收据，物业管理公司只预先收取了2009年5-7月的物业管理费，放弃了之前的物业管理费，表明是因光宇公司的原因导致迟延接房。光宇公司质证认为，证据的真实性无异议，但该证据证明涉案房屋的实际接房时间为2009年4月25日，不能证明之前的物业管理费没有收取，亦不能证明迟延接房是因光宇公司的原因。本院认为，因光宇公司对该证据的真实性无异议，本院对前述证据的真实性予以确认，但该证据不能证明迟延接房的原因是光宇公司及逾期办证违约金的起算时间应当从合同约定的接房之次日起算。本院二审查明：光宇公司于2008年12月12日取得涉案房屋的竣工验收备案登记证，载明竣工验收时间为2008年12月。《重庆市商品房买卖合同》第七条第二款（3）项约定：在《交房通知书》发出30日内不前来办理房屋交接手续的，视为乙方已接受房屋。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，张培与光宇公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应全面履行各自的义务。本案的争议焦点在于：1、张培是否迟延接房。2、迟延接房时间是否应在迟延办证期间中予以扣除。针对以上争议焦点，本院逐一评判如下：一、关于张培是否迟延接房。合同约定的接房时间为2008年12月31日，张培实际接房时间为2009年4月25日，张培主张迟延接房的原因系涉案房屋存有质量问题，但未提供充分的证据予以证明，因此，一审法院关于张培迟延接房114天的认定并无不妥，本院予以确认。《重庆市商品房买卖合同》第七条第二款（3）项约定：在《交房通知书》发出30日内部前来办理房屋交接手续的，视为乙方已接受房屋，但与本案的逾期办证违约的起算时间及违约金的计算无关。二、关于迟延接房时间是否应在迟延办证期间中予以扣除。因合同约定的办证期限为交房之日起240日内，应当理解为实际接房时间，本案实际接房时间为2009年4月25日，且双方在一审中确认逾期办证天数扣除迟延接房天数为计算逾期办证违约金的天数，因此，一审法院按双方自认的计算方式计算逾期办证违约金并无不妥，本院予以确认。综上所述，上诉人张培的上诉理由均不成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张培负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈孟琼审 判 员 刘家秀代理审判员 谭振亚二〇一三年三月十二日书 记 员 李薇渝 关注微信公众号“”