（2012）湖安递民初字第27号

裁判日期: 2013-03-12

公开日期: 2014-07-10

案件名称

王六星与淮安市浙商投资建设有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

安吉县人民法院

所属地区

安吉县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王六星,淮安市浙商投资建设有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十二条，第一百一十三条第一款，第二百零六条，第二百零七条

全文

浙江省安吉县人民法院民事判决书（2012）湖安递民初字第27号原告：王六星。委托代理人：陶岳镇。被告：淮安市浙商投资建设有限公司。法定代表人：夏交明。委托代理人：蒯正星。原告王六星为与被告淮安市浙商投资建设有限公司（以下简称浙商公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2012年11月15日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭于2013年1月22日和3月7日公开开庭进行了审理。原告王六星及其委托代理人陶岳镇，被告浙商公司法定代表人夏交明的委托代理人蒯正星两次到庭参加了诉讼，被告浙商公司法定代表人夏交明到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。原告王六星诉称，被告在江苏省淮安市投资开发中央皮革城项目，于2011年上半年邀原告��约定购其开发建设的中央皮革城商铺，为此，双方于2011年6月16日签订了商铺预约确认书一份。约定由原告预定其开发的中央皮革城一层D区的1001－1215号215间，二层D区的2001－2217号217间商铺，被告承诺以上房屋合同签约平均单价为（一层）10600元／平方米，（二层）为7600元／平方米，并承诺如销售单价低于合同单价的，按其提供给原告的初步单价表载明的签约单价与销售单价之差价同比例给与原告优惠，如销售单价高于合同单价的，则按合同单价执行，同时约定由原告在预约确认书签订后三日内一次性支付给被告650万元（注：原告实际支付给被告的金额为670万元），另约定原告以出借款的形式支付其200万元作为购房预约金。原告在商铺预约确认书签订后，依约向被告交付了上述资金，但被告在上述项目商铺销售单价几度连续上涨，为获取更大利润而未按承诺与原告��订商品房买卖合同，致使原告投资目的不能实现。后经原、被告双方多轮协商，于2012年5月5日达成协议书，约定，被告按当时市场销售单价回购原告预定商铺的方式并结合其当时承诺单价之差价弥补原告经济损失1100万元（注：按此计算利润约为3000万元，经再三协商确定补偿给原告仅1100万元），同时约定由被告于2012年7月9日前返还原告商铺预约金870万元，原告应获得的1100万元补偿款按原告原定区块原定价格取得被告相应价值的商铺，商铺位置与面积由原告优先选择，并约定若被告未能按上述期限履行义务的，原告有权向被告主张权利，被告需承担原告实现债权的一切费用等违约责任。然，被告在协议书签订后，以困难为由一直拖延未向原告返还上述870万元商铺预约金。同时以第二期商铺未通过验收等为由，一直未与原告签订商品房买卖合同，致使原告既未收回投��款，又不能实现投资目的而蒙受巨额经济损失。综上，被告无正当理由拒不履行债务的行为已严重侵害了原告的合法权益。故请求法院判令：1.被告立即退还原告购房预约金870万元。2.被告立即支付原告补偿款1100万元。3.被告对上述应付款自2012年7月20日起按银行同期贷款利率的四倍标准承担原告利息损失至款清之日。4.被告承担原告实现债权的费用元。5.被告承担本案诉讼费用。被告浙商公司辩称，原告提供的商铺预约确认书和协议书都是无效的，该两份合同中加盖的被告公司财务章均没有得到被告公司法人的认可。被告除同意返还原告770万元外，对原告的其他要求均不予认可。故请法院依法判决。原告为证明自己主张，向本院提供下列证据：1.“商铺预约确认书”。该“确认书”由原告与徐国庆签名，并加盖有被告公司财务专用章。原告以此证明原被告于2011年6月11日签订了商铺买卖合同，原告向被告预定由被告开发的中央皮革城一层D区1001-1215号，二层D区2001-2217号商铺，被告承诺以上房屋合同签约单价为一层10600元／平方米，二层为7600元／平方米，并承诺如开盘销售单价低于合同单价的，按其提供给原告的初步单价表载明的签约单价与销售单价之差价同比例给与原告优惠，如销售单价高于合同单价的，则按合同单价执行，同时约定由原告在预约确认书签订后三日内一次性支付给被告650万元，另约定原告以出借款的形式支付其200万元作为购房预约金的事实。被告质证认为，该“确认书”从形式看是法人对外经济合同，但从内容看，实际上是附条件的借款合同，同时，被告作为企业法人，对外签订经济合同，应用合同专用章，但该“确认书”用的是财务专用章，故签订人徐国庆不能代表被告行使权利。2.中央皮革城一层��二层“初步单价表”。该两份“单价表”反映了一层D区1001-1215号，二层D区2001-2217号及其他商铺的销售单价和签约单价。一层D区1001-1215号的销售单价均高于10600元／平方米约1000元至8000元／平方米不等，二层D区2001-2217号的销售单价均高于7600元／平方米约1900元至9000元／平方米不等。要求证明被告以该“单价表”中的销售单价与原被告实际签约单价的差额，给予原告以优惠的事实。被告对“单价表”真实性没有异议，但认为上述“确认书”的房屋实际并未出售，也并没有产生签约单价和销售单价。3.转账凭证及收据各一份。转账凭证记载原告于2011年6月20日向被告公司转出770万元。收据由被告于2011年6月21日出具，加盖有被告公司财务章，内容为收到交款单位王六星人民币770万元。4.“建设工程设计合同”一份，及“情况说明”一份。建设工程设计合同的发包人为被��公司，由徐国庆代表被告签名，加盖有被告公司合同专用章，设计人是浙江省建筑设计研究院。“情况说明”由浙江省建筑设计研究院肖万胜出具，内容是说，被告公司应向浙江省建筑设计研究院支付设计费147万元，已支付47万元，另100万元已作为原告王六星向被告支出的购房预约金。原告以证据3-4，要求证明原告已按“确认书”的约定，向被告支付购房预约金和借款共计870万元的事实。被告对转账凭证及收据没有异议，并承认收到770万元，但认为该款项的往来对象应是徐国庆，而与被告公司无关。对建设工程设计合同，及“情况说明”的真实性没有异议，但对设计费如何产生，是否有100万元设计费作为原告王六星向被告支出的购房预约金等事实提出异议。5.“协议书”一份。该协议书于2012年5月5日签订，由徐国庆、徐国围在被告公司（甲方）代表人栏上签名，乙方为原告王六星签名，甲方加盖有被告公司的财务专用章。要求证明原被告经协商，于2012年5月5日签订协议，决定终止商铺预约合同的履行，并约定被告应于2012年7月19日前归还原告借款200万元，返还商铺预约金670万元，因原告预购商铺而补偿原告1100万元。该1100原告可以按原定区块原定价格取得相应商铺，商铺位置及面积由原告优先选择。若被告不能按约履行，原告有权向被告主张权利，被告应当承担原告实现债权的一切费用，并按实际逾期时间向原告承担月利率6%的利息损失的事实。被告质证认为，该“协议书”加盖的仅是被告公司的财务专用章，因此，不能代表是被告公司的行为。补偿1100万元也缺乏客观依据。6.委托代理合同及发票。要求证明原告为本次诉讼开支律师代理费18万元的事实。被告认为，原告的该组证据不能证明原告实际已经支付了律师代理费18万元，且该费用太高，同时，律师代理费也未明确包含在实现债权的费用中。被告为证明自己主张，向本院提供下列证据：1.综合商城项目补充协议一份，政府限制房源清单一份。要求证明“商铺预约确认书”所涉商铺中有424间为政府限制房源，目前被告尚不能销售，故不存在销售利益，也不存在投资补偿款。原告质证认为，政府限制房源并非强制性规定，且综合商城项目补充协议发生于原被告“商铺预约确认书”签订之后，因而不能达到被告的证明目的。2.淮安市中级人民法院（2012）淮中民初字第0130号判决书和（2012）淮中商初字第0173号判决书各一份。要求证明与本案“商铺预约确认书”基本一致的商铺买卖行为已被告淮安市中级人民法院认定为借贷关系；证明徐国庆、徐国围不具有代表被告公司的身份；证明被告连合作伙伴的佣金都无力支付，何来��原告的投资作出补偿。原告质证认为，上述判决书与本案没有关联性，但能证明徐国庆、徐国围均系被告公司股东的身份。综合上述原被告起诉陈述和答辩陈述以及举证和质证意见，原被告的主要争议在于：一、“商铺预约确认书”及“协议书”是否有效。对此，本院认为，首先，被告提供的（2012）淮中民初字第0130号判决书和（2012）淮中商初字第0173号判决书均查明，被告徐国围系被告公司的股东；原告提供的“建设工程设计合同”中，徐国庆代表被告公司签名，并加盖有被告公司合同专用章的事实证明，徐国庆曾经代表被告公司与外签订合同，该人具有代表被告公司与外签订合同的权利。其次，（2012）淮中民初字第0130号判决书中，也判决被告公司应当为徐国围、徐国庆的对外借款承担共同还款责任。第三，徐国庆与原告签订“商铺预约确认书”后，原告��该“确认书”的约定义务向被告公司给款，被告公司并未提出异议而开具收条予以收取，行使自己的合同权利，说明被告公司已对徐国庆签订“商铺预约确认书”的行为予以认可。故被告否定“商铺预约确认书”的效力的理由不能成立。“商铺预约确认书”对于原被告均合法有效。同样推理，“协议书”也当合法有效。二、“商铺预约确认书”的法律关系性质。对此，本院认为，从该“确认书”的内容来看，原被告约定的合同标的物是中央皮革城的商铺，原告签订合同的目的是为了预定购买中央皮革城的商铺，被告签订合同的目的是出售中央皮革城的商铺，故该合同符合房屋买卖合同的基本特征，其法律关系性质应为房屋买卖合同，而非被告主张的借款合同（“确认书”中关于借款200万元的内容除外）。三、原告已向被告给付了多少钱款。对此，本院认为，因��告对原告证据3并无异议，故对原告于2011年6月20日向被告给款770万元的事实可以认定。虽然单独从原告证据4的内容来看，尚不能直接证明原告通过债权转移形成向被告支付另100万元的事实，但因被告于2012年5月5日签订的“协议书”中，已对应返还原告商铺预约金670万元，借款200万元事实予以认可，故该“协议书”与原告证据4已可共同证明原告所主张的事实，故本院对原告已向被告支付商铺预约金670万元，借款200万元的事实予以认定。四、被告补偿原告1100万元是否合理。对此，本院认为，从原被告双方在“协议书”中就该1100万元补偿款的约定：“乙方（指原告-本院注）于2011年6月21日以670万元预约金的价格预购甲方（指被告-本院注）开发的淮安中央皮革城二层商铺房屋（一层D区1001-1215号，二层D区2001-2217号），按市场行情双方确认甲方补偿乙方人民币1100万元”分��，该1100万元补偿款应理解为被告违约而赔偿给原告的损失，包括合同履行后可以获得的利益。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方当事人造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”故判断该1100万元补偿款是否合理，应当考察被告在订立“商铺预约确认书”时，应当预见到的，在其违约时会给原告造成的损失。而从原被告在“商铺预约确认书”中约定的商铺平均单价，与被告制定的“初步单价表”表明的销售单价比较来看，被告在订立合同时已经让予了原告相当大的利益，如原被告诚实履行合同，该项利益应在1100万元以上。该项利益对��原告来说，应当是原告在订立“商铺预约确认书”时，即可预见到的可得利益，而对于被告来说，即是其在订立合同时，就应当预见到如其不履行合同，就会造成原告的损失。因此，被告主张该1100万元补偿款不合理的理由不能成立。至于被告所持涉案商铺大部属于政府限制销售房屋，尚没有产生销售价格和销售行为，被告连合作伙伴的佣金都无力支付，因而不存在对原告进行补偿的客观依据的抗辩，本院认为，既然该1100万元补偿款在性质上属于被告赔偿给原告包括合同履行后可以获得的利益的损失，那么在原被告终止履行双方合同之时，是否已经产生实际利益，当与之无关，故本院对被告的该项抗辩主张不予采信。五、原告的律师代理费18万元是否已经支出，是否合理，是否应当包含在实现债权的费用中。对此，本院认为，原告提供的证据6中既有原告与代理律��所在事务所签订的代理合同，又有代理律师所在事务所出具的制式收费发票，且合同与发票的内容明确了代理律师所在事务所与原告约定的代理费为20万元，该事务所已于2012年11月28日收到原告18万元，故原告的证据已足可证明原告为本案纠纷已开支律师代理费18万元的事实，对此，本院予以认定。同时，对照《浙江省律师服务收费标准》，该18万元律师代理费尚在合理收费的范围之内。至于律师代理费是否包含在实现债权的费用之中，本院认为，提起诉讼当为原告实现本案债权的方式之一，为此开支的律师代理费，当属“实现债权的费用”的题中之义。被告的该项辩解，本院不予采纳。据此，本院认定本案事实如下：2011年6月16日，原被告签订“商铺预约确认书”。约定原告确认购买由被告开发的中央皮革城一层D区的1001－1215号215间，二层D区的2001－2217号217间商铺，签约平均单价为一层10600元／平方米，二层为7600元／平方米。原告应在预约确认书签订后三日内一次性支付给被告预约金650万元，同时，向被告出借款200万元。此后，原告于2011年6月21日向原告支付770万元，另通过债权转移方式支付100万元。后因故，原被告于2012年5月5日签订“协议书”，约定终止“商铺预约确认书”的履行，被告应于2012年7月19日前归还原告借款200万元，返还商铺预约金670万元，并补偿原告损失1100万元。原告应获得的1100万元补偿款可按原告原定区块原定价格回购被告相应价值的商铺，商铺位置与面积由原告优先选择，并约定若被告未能按上述期限履行义务的，原告有权向被告主张权利。被告需承担原告实现债权的一切费用，并按实际逾期时间承担月利率6%的利息损失。然，被告在协议书签订后，至今未向原告返还上述870万元，也未支付补偿款1100万元。由此纠纷成讼，原告为此开支律师代理费18万元。本院认为，债务应当清偿。故原告要求被告退还870万元预约金和借款的诉讼请求，本院予以支持。因原被告双方约定，当被告不按照“协议书”约定的期限履行义务时，原告有权向被告主张权利，被告应当承担原告为实现债权开支的一切费用。故原告要求被告支付补偿款1100万元，承担原告律师代理费18万元的诉讼请求，本院也予支持。因原被告还约定，如被告逾期履行义务，应承担原告实际逾期期间的利息损失，现原告要求被告按银行同期贷款利率的四倍标准承担利息损失，不违反法律规定和原被告之间的约定，唯因原被告并未约定补偿款1100万元的给付时间，故该1100万元的利息损失当自原告催讨之时起算，因原告未向本院举证其向被告催讨的时间，故应自原告起诉时起算。据此，本院依照《中华人民共和国合��法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第二百零六条、第二百零七条之规定，判决如下：一、被告淮安市浙商投资建设有限公司给还原告王六星预约金及借款870万元及利息（自2012年7月20日起按中国人民银行规定的商业银行同期贷款利率的四倍计算至判决确定的履行之日止）。二、被告淮安市浙商投资建设有限公司给付原告王六星赔偿款1100万元及利息（自2012年11月16日起按中国人民银行规定的商业银行同期贷款利率的四倍计算至判决确定的履行之日止）。三、被告淮安市浙商投资建设有限公司给付原告王六星律师代理费18万元。上述三项，限被告于本判决生效后十日内履行。四、驳回原告王六星的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支��迟延履行期间的债务利息。本案受理费70000元，财产保全费5000元，由被告淮安市浙商投资建设有限公司负担74000元，原告王六星负担1000元。限于判决生效后十日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审　判　长　　俞一农代理审判员　　李建明人民陪审员　　汤美兰二０一三年三月十二日书　记　员　　宋慧琴搜索“”