（2012）穗云法民四初字第1561号
裁判日期: 2013-03-12
公开日期: 2014-10-27
案件名称
万月芳与广州市顺之旅商贸服务有限公司、广州圣地房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷1561一审民事判决书
法院
广州市白云区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
万月芳,广州市顺之旅商贸服务有限公司,广州圣地房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第二条第一款
全文
广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2012）穗云法民四初字第1561号原告万月芳，女，1963年出生，汉族，身份证住址：。委托代理人刁梓荣，广东瑞迪安律师事务所律师。被告广州市顺之旅商贸服务有限公司，住所地。法定代表人陈克平，总经理。委托代理人黄晓励，广东智洋律师事务所律师。被告广州圣地房地产开发有限公司，住所地。法定代表人林益明。委托代理人刘兴桂，广东法制盛邦律师事务所律师。委托代理人冯常州，广州圣地房地产开发有限公司职员。原告万月芳与被告广州市顺之旅商贸服务有限公司（以下简称顺之旅公司）、广州圣地房地产开发有限公司（以下简称圣地公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2012年9月28日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告万月芳的委托代理人刁梓荣，被告顺之旅公司的委托代理人黄晓励，被告圣地公司的委托代理人刘兴桂、冯常州到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告万月芳诉称，2007年8月6日，原告与被告顺之旅签订《商品房认购书》（下称认购书），约定原告购买广州市白云区同和镇同和中路京溪横路圣地达成广场项目中的第1幢第九层01号（复式）。随后，原告向被告顺之旅付清了购房款共计540000元。被告仍未取得预售证及建设合格使用证，故合同无效。因圣地公司现为涉案项目的产权方，是直接受益方，而顺之旅公司收取我方得款项是用于涉案项目的建设的，两被告应承担，相应的连带责任。现请求判决：1、确认原告与被告顺之旅签订的《商品房认购书》无效；2、两被告返还房款540000元及利息（以房款540000为本金，按中国人民银行同期贷款利率，从2007年8月6日计至实际清偿之日止）；3、两被告承担连带责任；4、本案诉讼费由两被告承担。被告顺之旅公司辩称，1、根据城市房地产开发经营条例的规定，房地产开发企业的开发属于特殊的职业资质，但我司的经营范围仅限于房地产信息中介服务，提供企业投资管理的服务，不属于法律许可的房地产开发主体，不具备房地产开发的法定资格。双方签订认购书时，涉案项目并未取得商品房预售许可，签订此认购书违反了法律的强制性规定。我司作为涉案项目的合资、合作方，此销售行为未取得权益人圣地公司的授权或追认。综上，我司认为我司与原告签订的认购书无效。2、原告与我司之间的买卖是虚假交易。原告在签订认购书时未尽审查义务，并未进一步查实涉案项目的权属就签订买卖合同；且认购书约定的单价与当时的房地产市场相差甚远，但原告仍与我司签订认购书，实质是以合法的形式掩盖非法的目的，是虚假的交易。3、原告向我司支付的款项并非购房款，而是向我司出借的资金，而且原告未完全履行出借义务。原告利用我司资金短缺的因素，同意向我司法定代表人陈克平出借资金，前提是要求我司要先行与其签订认购书及出具购房款收据后，才向我司支付借款。因此我司在未收到借款的情况下，就向原告出具了所有购房款的收据，实际原告仅向我司出借了20万元。认购书的签订日期及收据的开具日期是一致的，由此也可看出，此交易明显违背房地产市场的交易规则。综上，原告要求各被告返还购房预购款及利息缺乏法律依据，请法院驳回原告的诉讼请求。被告圣地公司辩称，请求驳回原告的第二、三项诉讼请求。理由如下：1、原告以《圣地达成广场1-7栋商住楼的合作协议》（下称合作协议）要求并非卖方的我司与出卖方顺之旅公司共同返还房款无事实和法律依据，亦显示公平。圣地达成广场的整个项目是以我司名义开发建设，土地开发手续均为我司。顺之旅公司只是负责土建，并非开发者，所以顺之旅公司并无卖房的资格。根据合同的相对性，认购书是原告与顺之旅签订的，与我司无关。且原告是凭我司与顺之旅公司之间的合作协议才决定认购的，那么原告是清楚知悉两被告约定的是涉案项目建成竣工后，顺之旅公司才能取得约定比例的房产及售楼价格由双方指定。原告认购时，涉案项目处于停建状态，不符合我司与顺之旅公司约定的售房条件。售房的价格也是不符合市场售价的。因此，原告在明知涉案房产不具备认购条件、顺之旅公司不具备销售资格及价格明显偏低的情况下签订的认购书是无效的，原告应对自己的非法认购行为负责。2、原告主张我司对返还购房款及利息承担连带责任及承担诉讼费无理。首先，根据合同无效相互返还的原则，双方应当返还财产并赔偿损失。但我司并非合同的相对人，没有返还的义务。其次，我司也不是连带的责任人。我司既非认购的预售人、收款人，也非购房产的担保人、见证人，与涉案的认购无因果关系。我司不知道原告与顺之旅公司间存在买卖关系，原告认购涉案房产时也没有咨询过我方。我司不存在过错，不应由我方承责。3、关于我司与顺之旅公司的合建协议，由于顺之旅公司严重违约，双方发生诉讼，且由于顺之旅公司原来在建设过程中出现的一些其他诉讼，在法院的执行过程中圣地公司曾经代顺之旅公司偿还了大量债务，所以根据顺之旅公司与圣地公司之间的诉讼文书和协议，顺之旅公司在圣地达成广场已经没有分配权，顺之旅公司已经完全退出圣地达成广场的项目了。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2007年8月6日，原告万月芳（认购人）与被告顺之旅公司（出卖人）签订《商品房认购书》，约定认购人认购出卖人与第三方合作开发的位于广州市白云区同和镇同和中路京溪横路圣地达成广场项目中的第1幢第九层01号（复式），单价为4500元／平方米，总房款为540000元，建筑面积共120平方米；一次性付款（房款一次性已付清）；出卖人有义务在2007年12月31日前取得商品房预售许可证及与认购人签订正式的《商品房买卖合同》，且应在2007年12月31日前，将符合法律规定条件的商品房交付给认购人等。原告称其以现金支付的方式向被告顺之旅公司支付了540000元房款，并提供了盖有“广州市顺之旅商贸服务有限公司财务专用章”及顺之旅公司法定代表人“陈克平”签名的收款收据（编号：0092388），内容为：“2007年8月6日，收到万月芳交来圣地达成广场第一栋第九层01房西北向面积为120平方米房款已清，金额（大写）伍拾肆万，￥540000”拟证明付清房款的事实。被告顺之旅公司对于原告提供的上述收据的签章及款项是以现金方式支付均予以确认，但对实际付款的金额不确定，其称原告仅支付了20万元。被告圣地公司对此，称尊重被告顺之旅公司的意见。另查，2004年10月25日，被告圣地公司（开发商、甲方）与被告顺之旅公司（投资承建商、乙方）签订《合建圣地达成广场1-7栋商住楼的合作协议》，约定以乙方投资续建的合作方式合建京溪横路圣地达成广场1-7栋商住楼（以下简称涉案项目），合同约定了双方的权利义务。涉案的“达成广场”均以被告圣地公司名义办理了《建设用地批准书》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》。圣地公司与顺之旅公司在履行上述合同过程中产生纠纷，已经本院一审、广州市中级人民法院二审终审，广州市中级人民法院于二O一一年二月十一日作出（2010）穗中法民五终字第3784号终审民事判决。该判决已生效。涉案项目至今未取得商品房预售许可证。以上事实，有认购书、合作协议、收据、裁判文书、及当事人陈述等证据证明。本院认为，根据现有证据显示，被告顺之旅公司、圣地公司并无取得涉案房屋的商品房预售许可证明，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，原告与被告顺之旅公司签订的《商品房认购书》应为无效。被告顺之旅公司无证据证实原告支付给其款项并非房款，实质是借款，对此本院不予采纳。原告主张已向被告顺之旅公司支付涉案购房款共计540000元，提供收款收据540000元证明。被告顺之旅收款540000元不予确认，但无法提交相关证据予以证明，故本院对原告主张已付房款540000元的意见予以采纳。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告要求被告顺之旅公司返还已付款540000元的请求合理合法，本院予以支持。关于原告主张的购房款的利息损失，因合同无效，原告亦有过错，故本院认为，利息损失应参照中国人民银行同期同类贷款利率，从原告起诉之日即2012年9月28日起计算至被告顺之旅公司清偿之日止。由于涉案合同无效，且无证据证明被告圣地公司是同意或授权顺之旅公司出售涉案房屋予原告、亦无证据证实圣地公司已实际收到顺之旅收取原告的540000元，故被告圣地公司认为其对上述债务不应承担清偿责任的抗辩理由成立，本院予以采纳。原告要求被告圣地公司对顺之旅公司上述全部债务承担连带责任的请求无法律依据，亦缺乏理据，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条之规定，判决如下：一、原告万月芳与被告广州市顺之旅商贸服务有限公司签订的《商品房认购书》无效；二、在本判决生效之日起10日内，被告广州市顺之旅商贸服务有限公司返还原告万月芳购房款540000元及利息（以540000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率标准，自2012年9月28日起计至实际清偿之日止，利息以本金为限）。三、驳回原告万月芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9320元，由原告万月芳负担100元，被告顺之旅公司承担9220元（于判决生效之日起三日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长 刘嘉欣人民陪审员 黎 珍人民陪审员 陈笑玲二〇一三年三月十二日书 记 员 蔡晓珊 百度搜索“”