（2012）临民初字第1206号
裁判日期: 2013-02-05
公开日期: 2019-12-30
案件名称
康某静、康某阳、秦某发房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
广西壮族自治区桂林市临桂县人民法院
所属地区
广西壮族自治区桂林市临桂县
案件类型
民事案件
审理程序
民事一审
当事人
康某静；康某阳；秦某发
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第四十四条第一款；《中华人民共和国合同法》:第四十四条第二款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第二款；《中华人民共和国合同法》:第七十七条第一款；《中华人民共和国合同法》:第七十七条第二款；《中华人民共和国合同法》:第九十四条第四款；《中华人民共和国合同法》:第九十六条第一款；《中华人民共和国合同法》:第九十六条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百零七条；《中华人民共和国合同法》:第一百零八条；《中华人民共和国合同法》:第二百一十二条；《中华人民共和国合同法》:第二百二十七条；《中华人民共和国民法通则（2009修正）》:第八十四条第一款；《中华人民共和国民法通则（2009修正）》:第八十四条第二款；《中华人民共和国民法通则（2009修正）》:第一百零八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百四十三条
全文
广西壮族自治区桂林市临桂县人民法院 民 事 判 决 书 （2012）临民初字第1206号 原告康某静，女，1979年7月27日生，汉族，住广西临桂县。 原告康某阳，女，1987年5月8日生，汉族，住广西桂林市秀峰区。 上述两原告的委托代理人蒋某忠，男，1976年5月21日生，汉族，广西临桂县人，住广西临桂县。 被告秦某发，男，1970年12月13日生，汉族，户籍所在地：广西灵川县，现住临桂县 原告康某静、康某阳与被告秦某发租赁合同纠纷一案，本院于2012年11月16日受理后，依法组成由审判员廖伟文担任审判长,审判员莫桂林和人民陪审员王林友参加的合议 庭，于2013年1月9日公开开庭审理了本案。书记员蒙玲燕担任记录。原告康某静、康某阳的委托代理人蒋某忠到庭参加诉讼，被告秦某发经传票合法传唤，没有正当理由，拒不 到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告康某静、康某阳诉称，2009年7月23日，两原告委托桂林临桂某某广告有限公司（以下简称某某广告公司）与被告签订了《房屋租赁合同》。合同约定原告将自己所有的、 位于临桂县别墅出租给被告作商务酒店经营使用，租赁期限为2009年8月1日至2019年7月31日，合同还对租 金、租金的支付时间和方式及其违约责任等作了约定。合同签订后，原告依约将房屋提供给被告进行装修。装修完毕后，被告用作“某某商务酒店”经营使用。但被告没有按约定支付租金，原告曾多次催促被告支付租金，被告也多次作出承诺，但没有实际履行，至2012年10月共拖欠租金260500元，同时欠付水电费6122.19元。鉴于被告拖欠的租金时间长，金额巨大，原告按照合同约定，于2012年10月12日通过广西君美律师事务所向被告发出《律师函》，通知其解除《房屋租赁合同》，并要求其在合同解除后5日内将房屋腾空交还给原告，同时，付清所欠的上述租金及其违约金。该律师函已于2012年10月15日送达被告。原告认为双方签订的合同是合法有效的。被告没有依约履行合同义务，已构成严重违约。因此，特诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方于2009年7月23日签订的《房屋租赁合同》，并将租用原告的临桂县桂康新城新绿园G2-1号、G2-2号、G3-6号三栋别墅归还给原告；2、支付拖欠原告的租金260500元（从2010年11月24日起算至2012年10月31日）并按解除合同时月租金13500元／月的标准支付自合同解除之时至被告实际归还房屋时止的房屋占用费；3、支付截止至2012年10月拖欠电费6122.19元；4、本案诉讼费用由被告承担。 原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有： 1、房屋租赁合同，证明原告与被告存在租赁关系，及被告承租了原告的G2-1号、G2-2号、G3-6号三栋别墅，租期10年； 2、关于要求被告交清临桂县别墅租金的通知，证明原告曾向被告催交了租金； 3、谅解备忘录，证明被告承诺缴纳租金期限、终止合同、无条件退出、合同继续履行的条件； 4、承诺书，证明被告承诺缴纳所欠租金的时间，如不按承诺书的时间缴纳，被告主动退租； 5、律师函附快递回执单，证明原告书面发送了终止合同的通知； 6、G3-6号别墅房产证，证明临桂镇桂康新城新绿园G3-6号别墅的产权所有者为原告康某静； 7、G2-1号土地证，证明临桂镇桂康新城新绿园G2-1号别墅的土地使用权人为原告康某静； 8、G2-2号土地证，证明临桂镇桂康新城新绿园G2-2号别墅的土地使用权人为原告康某阳； 9、关于G2-1号私人建房的定点通知，证明原告办理了合法建房手续； 10、关于G2-2号私人建房的定点通知，证明原告办理了合法建房手续； 11、被告最后一次交租金收据，证明被告最后一次缴纳租金的时间及金额； 12、被告至今已经缴纳租金情况表附收据10张，证明被告欠下租金达290500元； 13、原告给被告垫付水电费清单36张，证明被告欠下的水电费达5540元。 被告秦某发未作答辩，亦未向法庭提供任何证据。庭审中的法庭调查阶段，原告变更诉讼请求，变更为：1、判令解除原、被告双方于2009年7月23日签订的《房屋租赁合 同》，并将租用原告的临桂县别墅归还给原告；2、判令被告支付拖欠原告的租金290500元（算至2013年1月 31日）并按解除合同时月租金10000元／月的标准支付自合同实际解除之时的租金；3、判令被告按照2011年12月9日，被告立下的《承诺书》的承诺将装修装饰无偿归 原告所有；4、判令被告给付原告为被告垫付的水电费5540元；5、本案诉讼费用由被告承担。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告秦某发经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和 质证的权利。原告康某静、康某阳提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院予以确认。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2009年7月23日，原告康某静、康某阳委托某某广告公司与被告秦某发签订了《房屋租赁合同》。合同的主要内容如下：出租人：康某静、康某阳（以下简称甲方）；承租人：秦某发（以下简称乙方）；1、关于租赁房屋1.1、房屋的坐落：临桂县别墅。 2、租赁期限和用途2.1、租赁期限共10年，自2009年8月1日起至2019年7月31日止；免费装修期3个月，自2009年8月1日起至2009年10月31日 止。3、租金和租金的交纳3.1、租金按套计算，每栋别墅每月租金总额为4500元，3栋别墅每月租金共计13500元；3.3、租金按月交纳，先交后用，乙方在每月5日 前向甲方交纳当月租金。4、出租人的义务4.1、甲方应按时将合同约定的租赁房屋和附属设施、设备交付乙方使用；4.2、甲方应确保租赁房屋和附属设施、设备处于安全、 适用状态。甲方如需对租赁房屋进行检查，应提前通知乙方；检查时，应避免对乙方的使用造成不良影响。5、承租人的义务5.1、乙方应按照合同约定及时交付保证金、租金； 5.4、乙方根据使用需要，可以对租赁房屋进行装修、装饰或者增扩设施、设备，但不得破坏主体建筑结构，并由乙方自行承担装修、装饰或者增设的费用。租赁期满或合同解除 时，不动产部分不得拆除，无偿归甲方所有；5.5、乙方不得将租赁房屋转租、转让、转借或与他人共同使用或互换使用；5.6、乙方在使用租赁房屋经营期间，应当服从相关政 府职能部门的管理，不得在租赁房屋内进行非法活动。6、违约责任6.1、签订合同之日起，乙方逾期5日仍未交纳保证金的，甲方有权解除合同并要求乙方按照保证金的金额支付 违约金；6.2、甲方收取保证金7日后拒绝交付租赁房屋的，应当双倍返还保证金给乙方；乙方交纳保证金后拒绝接收租赁房屋的，保证金不予退还；6.3、甲方未按时将租赁房 屋交付乙方的，每逾期一天按月租金的万分之五支付逾期违约金；6.4、乙方逾期支付租金，每逾期一天按照拖欠金额的万分之五支付逾期违约金。如逾期支付3.5款约定费用而 产生的滞纳金等费用，由乙方负责。逾期超过30日的，甲方有权解除合同；造成损失的，乙方还应当赔偿损失；6.5、有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回租赁房屋，并 有权要求乙方支付违约金，违约金标准如6.4款之约定；造成损失的，乙方还应当赔偿损失：a)违反5.2款或5.4款或5.5款或5.6款约定的；b)未按照租赁房屋或附 属设施、设备的性质、用途或未合理操作、使用租赁物并致使租赁物受到较大损失的，或者故意毁坏租赁物的。6.6、甲方按照6.4款或6.5款约定解除合同的，不必经过催告 而直接向乙方发出解除合的同书面通知，合同自通知到达乙方时解除。乙方应按5.7款之约定及时交还租赁房屋。7、其他7.1、合同如有附件，附件应当作为合同的组成部分。 对双方均具有约束力。7.5、本合同履行发生争议，双方应当尽量友好协商解决；协商不成，双方同意提交租赁房屋所在地的人民法院诉讼解决。7.6、合同经双方签字盖章后生 效。合同文本一式四份，双方各执两份，具有同等法律效力。 合同签订后，原告依约将临桂县别墅提供给被告进行装修，被告秦某发装修完成后，将承租的三栋别墅用作“某某商务酒 店”经营使用。由于被告没有按合同支付租金，原告多次向被告多次催缴租金，2011年4月12日，原告的委托代理人某某广告公司向被告发出《要求交清新绿园G2-1号、 G2-2号、G3-6号栋别墅租金的通知》，要求被告缴清2011年3月31日以前的租金10500元；2011年5月7日，某某广告公司作为甲方，被告作为乙方，双方签 订了《谅解备忘录》。该备忘录约定，被告于2011年5月26日前将欠的房屋租金11850元及其水电费交清，到期未交清的，租赁合同终止履行。被告无条件退出。《谅解备 忘录》约定的交款时间超过，被告没有交款。某某广告公司委托广西君美律师事务所于2011年6月9日向被告发送了《律师函》要求被告交清至2011年10月的租金 260500元及其违约金90000元。之后，被告于2011年8月10日、8月11日、9月28日、10月7日、10月21日分别向原告交纳租金9000元、 1000元、7000元、3000元、5000元。某某广告公司又委托广西君美律师事务所于2011年10月12日向被告发送了《律师函》要求被告交清至2011年6月 30日的租金118500元及其违约金13284元。2011年12月29日，被告经过与原告的委托代理人某某广告公司协商，被告认可自2010年8月9日至2011年 7月31日止，共欠原告租金158500元；由于酒店生意淡，双方协商同意从2011年8月起每月的租金调整为10000元；并立下《承诺书》。承诺：1、从2011年 8月起，每月10日前向原告交10000元租金；2、从2012年5月起，每月10前除交清当月租金外，另将原来所欠租金158500元分期偿还，每月20000元，至 2012年12月将原来所欠的158500元全部还清。从2012年5月起，每月交租金3万元；3、如以上还款承诺当月不能如期交清，次月本人主动退租，并将装修装饰无偿 归原告所有，由此给原告造成的一切损失由被告承担。承诺后，被告于2012年1月19日，向原告交纳10000元租金后，再没有向原告交纳租金。2012年10月13日。 某某广告公司向被告发出通知解除租赁合同并追究违约责任函，被告没有回声。2012年11月16日，原告起诉至本院。 另查明，被告于2009年7月31日两次向原告交租金13500元、12月24日交13500元、2010年2月9日两次向原告交租金18000元；2010年7月6日、 9月1日、12月17日、12月28日、2011年4月6日分别向原告交纳租金10000元、50000元、5000元、10000元、9000元；合计138000元； 2011年8月10日、8月11日、9月28日、10月7日、10月21日、2012年1月19日分别向9000元、1000元、7000元、3000元、5000元、 10000元，合计35000元；被告共交款173000元。拖欠水电费5540元。 本院认为，原告康某静、康某阳委托某某广告公司与被告秦某发签订了《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的规定，双方应当按照合同的规定完全履行合 同。原告已经依照合同的约定将其所有的临桂县别墅交给被告承租，被告也在装修后用作酒店经营使用，使用后，被告只交 了部分租金，没有完全履行合同，已经构成违约。2011年12月29日，被告与原告的委托代理人某某广告公司协商后，立下《承诺书》。该承诺书视为对原合同的变更，是合法 有效的，承诺后，被告于2012年1月19日，向原告交纳10000元租金后，再没有向原告交纳租金,已经构成违约。被告应当交的租金，依照该承诺书约定，被告在 2011年7月31日止，共欠原告租金158500元；从2011年8月1日至2013年1月31日共18个月，被告应当交租金180000元，现被告只交租金 35000元，尚欠租金145000元；两项合计被告应当欠原告租金303500元。现原告要求依照合同规定，2009年8月1日起至2009年10月30日，为免费装修 期；自2009年11月1日开始计算租金至2011年7月31日止，每月租金13500元，共计21个月，被告应当交租金283500元；自2011年8月1日起至 2013年1月31日止，每月租金10000元，合计18个月，被告应当交租金180000元，两项合计被告应当交租金463500元,扣除被告交的173000元，尚欠 原告租金290500元（算至2013年1月31日止）。此计算方法比按照承诺书计算的少，是当事人的权利，没有违反法律规定，本院予以认可；因此，原告要求：1、解除 原、被告双方于2009年7月23日签订的《房屋租赁合同》，并将租用原告的临桂县别墅归还给原告；2、支付拖欠原 告的租金290500元（算至2013年1月31日）并按解除合同时月租金10000元／月的标准支付自合同实际解除之时的租金；3、按照2011年12月9日，被告立下 的《承诺书》的承诺将装修装饰无偿归原告所有；4、支付拖欠水电费5540元；5、本案诉讼费用由被告承担诉讼请求，证据确凿，理由充分，符合有关法律规定，本院予以支 持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十四条第（四）款、第九十六条、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十二条、第二百二十七条； 《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条之规定，判决如下： 一、解除原告康某静、康某阳与被告秦某发于2009年7月23日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告秦某发在本判决书生效之日起30日内，将租用原告康某静、康某阳的临桂县别墅腾空，并归还给原告康某静、康 牧阳； 三、临桂县别墅装修装饰归原告康某静、康某阳所有； 四、被告秦某发支付租用原告康某静、康某阳的临桂县别墅拖欠至2013年1月31日的租金290500元（2013 年1月31日以后的租金，按照月租金10000元／月计算，算至合同实际解除之时止）； 五、被告秦某发支付给原告康某静、康某阳拖欠水电费5540元。 案件受理费5657.50元，由被告秦某发负担。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起30日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院 申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费5657.50元（收款单 位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自 动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长 廖伟文 审 判 员 莫桂林 人民陪审员 王林友 二〇一三年二月五日 书 记 员 蒙玲燕 审 判 长 廖伟文 审 判 员 廖伟文 审 判 员 莫桂林 二〇一三年五月十日 书 记 员 蒙玲燕 更多数据：