（2012）威民一终字第207号

裁判日期: 2013-02-05

公开日期: 2014-12-02

案件名称

杨文新与威海环翠建设集团公司、威海市嘉荣集装箱货运有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省威海市中级人民法院

所属地区

山东省威海市

案件类型

民事案件

审理程序

民事二审

当事人

威海环翠建设集团公司；威海市嘉荣集装箱货运有限公司；杨文新；威海经济技术开发区汇鑫房地产开发公司

案由

法律依据

《中华人民共和国合同法》:第四条；《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百零七条；《中华人民共和国合同法》:第一百三十五条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》:第五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百六十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百六十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百六十九条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百七十条第一款第一项；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百七十条第一款第二项；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百七十五条

全文

山东省威海市中级人民法院民事判决书（2012）威民一终字第207号上诉人（原审被告）威海环翠建设集团公司。诉讼代表人威海环翠建设集团公司破产管理人。委托代理人王生，该公司破产管理人工作人员。上诉人（原审被告）威海市嘉荣集装箱货运有限公司。法定代表人宫惠海，经理。委托代理人高春峰，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）杨文新，男，1966年7月4日出生，汉族。委托代理人杜玉强，山东海明达律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）威海经济技术开发区汇鑫房地产开发公司。法定代表人杨机建，总经理。委托代理人张健、宋军发，山东弘誉律师事务所律师。上诉人威海环翠建设集团公司（以下简称环建公司）、威海市嘉荣集装箱货运有限公司（以下简称嘉荣公司）因房屋买卖合同纠纷，不服威海市环翠区人民法院（2011）威环民一初字第369号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，诉争的杨家滩花园94号楼建设单位为第三人威海经济技术开发区汇鑫房地产开发公司（以下简称汇鑫公司），实际由被告嘉荣公司与第三人合作开发建设，被告嘉荣公司作为实际开发商有权就该楼房屋进行出售，其出售房屋的购房合同等手续由第三人办理，该楼房建设工程由被告环建公司负责施工。2009年7月10日，原告与被告环建公司签订了水泥买卖合同，合同约定原告为被告环建公司供应水泥，水泥单价为每吨290元，被告环建公司以杨家滩花园94号楼房屋抵顶水泥款。同日，双方又签订了房屋抵顶协议，协议约定，被告环建公司以杨家滩花园94号楼401室房屋（面积95平方米，草厦面积12平方米，总价490485元）抵顶原告水泥款，工程结束后双方按照实际房屋面积及供货数量进行结算，发生差价多退少补。合同签订后，原告为被告环建公司供应了水泥。2010年6月8日，原告与二被告签订协议书，对上述抵顶协议效力予以确认，并确定由二被告共同协助原告取得房屋，如被告环建公司中途发生问题，由被告嘉荣公司负责将诉争房屋转让原告。2011年3月14日，原告向原审法院起诉，要求二被告履行双方签订的协议，第三人协助履行交付诉争房屋义务。被告环建公司辩称，其已进入破产程序，与被告嘉荣公司之间的建设工程施工合同关系已经解除，被告嘉荣公司也未交付其该抵顶房屋，因此该抵顶协议已无法实际履行，而原告供应的水泥数量也未达到抵顶房屋总价款，故请求驳回原告的诉讼请求。被告嘉荣公司辩称，因被告环建公司破产，无法完成工程施工，双方也未进行工程结算，二被告与原告签订协议的前提是二被告之间建设工程施工合同的履行，现其与被告环建公司之间的建设工程施工合同关系已经不存在，故也无法履行与原告签订的三方协议。第三人汇鑫公司述称，第三人与被告嘉荣公司之间是合作开发房地产合同关系，第三人作为诉争楼盘的开发商，将根据被告嘉荣公司的指示为购房人办理房屋买卖的相关手续。第三人与原告及被告环建公司之间并未发生法律上的权利义务关系，原告无权直接要求第三人协助办理房屋买卖手续。庭审中，原告为证明其向被告环建公司供应水泥的数量，提交了有被告环建公司盖章及工作人员签字的收料单一宗，共计载明供水泥1191吨。被告环建公司对收到该水泥予以认可，但是认为其中工作人员张建光、邵惟亭签收的411吨水泥未用于杨家滩花园工地，并提请该二人出庭作证，该二人于庭审中均称此部分水泥的收料单在杨家滩工地出具，原告系按照被告环建公司的指示地点送货。另查，诉争的杨家滩花园94号楼现已办理房屋预售登记，94号楼401室尚未出售给他人。原审法院认定上述事实，有购货合同、收料单、房屋抵顶协议等书证、证人证言及双方当事人的庭审陈述在案佐证。原审法院认为，原告与被告环建公司之间存在水泥供货合同关系，原告为被告环建公司供应了水泥，被告环建公司应当按照双方约定方式即以诉争房屋抵顶支付水泥款，被告环建公司主张411吨水泥并未用于杨家滩花园项目，但该部分水泥的供货单系其在杨家滩花园项目工地为原告出具，原告也是按照其指示进行送货，因此该部分供货可以认定为原告按照双方买卖合同进行的供货，原告的总供货量为1191吨，总货款为345390元。原告与被告环建公司签订的房屋抵顶协议对诉争房屋的位置、房号、面积、价款等房屋买卖合同主要内容进行了明确约定，可以认定双方之间存在以货款代付房款的房屋买卖（预售）合同关系。其后，被告嘉荣公司与原告、被告环建公司签订协议对该抵顶协议内容的效力进行了重新确认，并且明确了被告嘉荣公司负有直接配合将房屋转让给原告之义务。而被告嘉荣公司作为诉争楼房的实际建设方，有权对该房屋进行处分，故该三方协议为原告与二被告的真实意思表示，同时也不违反法律的强制性规定，应当认定为合法有效。现该诉争楼房已具备预售条件，即具备实际履行的条件，被告嘉荣公司应当依据该协议将该房屋转让给原告。诉争楼房的合作建设单位为第三人，第三人明确表示了对其合作开发方被告嘉荣公司的房屋处分权利的认可，即应配合嘉荣公司完成其出卖房屋相关手续的办理。本案中，将诉争房屋卖予原告系被告嘉荣公司之应负义务，则第三人应当协助与原告办理诉争房屋买卖的相关手续。现诉争房屋已办理房屋预售登记，具备预售条件，故第三人应当与原告签订该房屋的预售合同。诉争房屋的价款为490485元，而原告供货货款为345390元，按照抵顶协议约定，房款差价多退少补，原告应当同时支付差价款145095元。该抵顶协议虽为原告与被告环建公司签订，但根据现有证据不能认定被告嘉荣公司已将该房屋转让给被告环建公司，现原告是依据三方协议直接从被告嘉荣公司处取得该房屋，则应当向被告嘉荣公司支付该差价。综上所述，原告的诉讼请求，理由正当，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：一、二被告继续履行与原告之间的房屋抵顶协议，由第三人与原告签订杨家滩花园94号楼401室房屋（含草厦12平方米）的商品房预售合同；二、原告支付被告嘉荣公司房屋差价款145095元。上述两项，均于判决生效后10日内履行完毕。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，由二被告共同负担。上诉人环建公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、2010年7月12日，原审法院裁定上诉人环建公司进入破产清算程序，上诉人环建公司与上诉人嘉荣公司之间的建设施工合同已经解除，诉争房屋还未建成，上诉人嘉荣公司亦未将诉争房屋交付给上诉人环建公司，被上诉人杨文新与上诉人环建公司签订的房屋抵顶协议已无法继续履行；二、原审法院判决继续履行房屋抵顶协议，却将水泥货款与房款之间的差额145095元判决支付给上诉人嘉荣公司，变相地侵害了所有债权人的利益。请求二审法院查明事实，依法改判。上诉人嘉荣公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、上诉人环建公司已进入破产程序，其与上诉人嘉荣公司之间的建设施工合同因不具备继续履行的条件而终止，上诉人嘉荣公司亦有权终止其与被上诉人杨文新、上诉人环建公司签订的三方协议，即上诉人嘉荣公司无需履行该三方协议；二、房屋抵顶协议已无法实际履行，并且被上诉人杨文新供应的水泥数量亦未达到抵顶房屋总价款，故上诉人嘉荣公司亦有权终止该抵顶协议；三、商品房预售合同属双方当事人因合意而达成的合同，签订上述合同不能违背自愿原则，鉴于上诉人嘉荣公司与上诉人环建公司、被上诉人杨文新之间的三方协议已经解除，上诉人嘉荣公司无需履行其它义务，法院亦不能强制要求上诉人嘉荣公司继续履行。综上，原审法院认定事实、适用法律错误，请求二审法院依法改判。被上诉人杨文新答辩称，两上诉人与自己签订的协议，是三方当事人的真实意思表示，任何一方或两方均无权终止。且该协议没有出现合同法第91条规定的合同终止的情形，两上诉人之间其它合同的履行情况，不影响本案房屋抵顶协议及三方协议的法律效力，任何一方均应依法履行。原审判决认定事实清楚。请求维持原判。被上诉人汇鑫公司答辩称，其与嘉荣公司之间是合作开发房产合同关系，其根据上诉人嘉荣公司的指示，为购房人办理房屋买卖的相关手续。上诉人环建公司及被上诉人杨文新均无权直接要求其协助办理房屋买卖手续。请求维持原审判决。案经二审审理查明，原审法院在（2010）威环破字第5-1号裁定书中，裁定受理申请人林勇鹏、姜志刚、李友等五十九名职工对上诉人环建公司的破产清算申请，并指定威海三合企业清算事务所有限公司担任上诉人环建公司破产管理人。另查明，被上诉人汇鑫公司尚未取得诉争房屋的初始确权证书。本院二审查明的其它事实与原审法院查明一致。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题主要有两个，一是涉案三方协议应否继续履行；二是如上述协议应继续履行，房屋差价款145095元的权利主体应如何认定。关于第一个焦点问题，《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人；管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本案中，虽然无证据证实上诉人环建公司的管理人就涉案房屋抵顶协议的解除与否，向被上诉人杨文新履行了通知义务，但在被上诉人杨文新与上诉人嘉荣公司和环建公司签订的三方协议中，上诉人环建公司作为合同一方当事人在该协议中签字盖章，从协议内容来看，其只是对协议内容进行确认，并将给付材料款的义务转由上诉人嘉荣公司以房产抵顶的方式履行，且经上诉人嘉荣公司及被上诉人杨文新同意，该三方协议实际上是商品房预售合同。故该三方协议合法有效，并应继续履行。在该三方协议中，双方约定在上诉人环建公司履行合同中如果发生问题，由上诉人嘉荣公司负责配合将诉争房屋转让给被上诉人杨文新。现上诉人环建公司因进入破产程序导致房屋抵顶协议不能履行，被上诉人杨文新有权根据该三方协议中的约定，要求上诉人嘉荣公司承担合同约定的义务，即由上诉人嘉荣公司负责将诉争房屋转让给被上诉人杨文新。至于上诉人环建公司与上诉人嘉荣公司之间其它合同关系是否已经履行或解除，并不影响被上诉人杨文新涉案诉权。关于第二个焦点问题，依据三方协议，上诉人嘉荣公司的合作方即被上诉人汇鑫公司履行的是涉案房产的交付义务，由于房产价值大于上诉人嘉荣公司在三方协议中所确认的应予承担的债务数额，故接受房产的一方即被上诉人杨文新理应补足差价。按照权利义务相对等原则，上诉人环建公司要求被上诉人杨文新支付诉争房屋差价款，于法无据。原审法院判决被上诉人杨文新将诉争房屋差价款支付给上诉人嘉荣公司正确，应予维持。因诉争房屋系被上诉人汇鑫公司与上诉人嘉荣公司合作开发建设，出售房屋的购房合同等手续应由被上诉人汇鑫公司办理，基于上诉人嘉荣公司履行自己的合同义务和交付诉争房屋的实际情形，被上诉人汇鑫公司应协助上诉人嘉荣公司办理诉争房屋的过户手续。但原审法院径行判决被上诉人汇鑫公司与被上诉人杨文新签订商品房预售合同，于法相悖，本院依法予以纠正。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）、（二）项，第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持威海市环翠区人民法院（2011）威环民一初字第369号民事判决第二项，即（二）被上诉人杨文新支付上诉人威海市嘉荣集装箱货运有限公司房屋差价款145095元；二、撤销威海市环翠区人民法院（2011）威环民一初字第369号民事判决第一项，即（一）二上诉人继续履行与被上诉人杨文新之间的房屋抵顶协议，由被上诉人威海经济技术开发区汇鑫房地产开发公司与被上诉人杨文新签订杨家滩花园94号楼401室房屋（含草厦12平方米）的商品房预售合同；三、上诉人威海环翠建设集团公司、上诉人威海市嘉荣集装箱货运有限公司继续履行与被上诉人杨文新之间的房屋抵顶协议；四、被上诉人威海经济技术开发区汇鑫房地产开发公司、上诉人威海市嘉荣集装箱货运有限公司、上诉人威海环翠建设集团公司协助被上诉人杨文新办理杨家滩花园94号楼401室房屋（含草厦12平方米）的产权过户手续，将该房屋过户给被上诉人杨文新。上述第一款，于判决生效后十日内履行完毕；上述第四款，于取得涉案房屋初始确权证书后十日内履行完毕。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费11600元，由上诉人威海环翠建设集团公司和上诉人威海市嘉荣集装箱货运有限公司各承担5800元。本判决为终审判决。审　判　长　　张　伟代理审判员　　金永祥代理审判员　　潘　慧二〇一三年二月五日书　记　员　　林美廷关注公众号“”