（2012）宿豫民初字第1394号
裁判日期: 2013-02-05
公开日期: 2014-12-24
案件名称
张士勇与宿迁市宿豫区粮食购销公司确认合同有效纠纷一审民事判决书
法院
宿迁市宿豫区人民法院
所属地区
宿迁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张某某,某购销公司
案由
确认合同有效纠纷
法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十八条，第三十九条第一款，第四十条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书（2012）宿豫民初字第1394号原告张某某。被告某购销公司。法定代表人陆某某，经理。原告张某某与被告某购销公司（下称购销公司）确认合同有效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开审理，后因案情复杂组成合议庭进行审理。原告张某某、被告购销公司均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某某诉称：2012年4月初，被告将其所有的某乡粮管所宿舍、办公楼、仓库等房屋及附属建筑物委托某拍卖有限公司拍卖。2012年4月8日，某拍卖有限公司登出拍卖公告，原告于同年4月16日竟拍成交并经江苏省某市工商行政管理局备案。成交当场，原、被告之间签订《房屋转让协议》。该《房屋转让协议》约定：价款于2012年4月26日前付清；被告在原告付清全部价款45天内将所转让的房屋及附属物交付给原告。2012年4月25日，原告付清总价款合计309.75万元，按照《房屋转让协议》中的规定，被告应在原告付清款45天内将所转让的房屋及附属物交付给原告，然而被告至今拒不交付，现起诉请求依法确认原、被告于2012年4月16日签订的《房屋转让协议》合法有效；请求依法判令被告立即将某乡粮管所的宿舍、办公楼、仓库等房屋及附属建筑物交付给原告；请求依法判令被告协助原告办理房屋产权证、土地使用权证的过户登记手续；请求依法判令被告赔偿迟延交付期间给原告造成的损失6.195万元；诉讼费由被告承担。被告购销公司辩称：原、被告签订房屋转让协议是事实，我方予以认可。但因区划调整，涉案房屋已交付给某乡政府，现不能交付。另涉案房屋没有办理房产证也无土地使用证，故不存在被告协助原告办理上述两证。对于原告的损失，我方之所以不能履行与原告方的房屋买卖协议，主要原因是政府规划部门造成的，属于政府行为，且原告方接到拍卖公司通知领款后拒绝领回购房款，因此而产生的相关损失应由原告方自行承担。经审理查明：2012年4月8日，某拍卖有限公司（下称拍卖公司）登出拍卖公告，载明：“2012年4月16日上午10时在本公司拍卖1至2号标的：1.某某区购销公司所拥有的宿舍、办公楼、仓库等房屋及附属建筑物，总建筑面积约3872㎡，参考价295万元……”后原告于2012年4月15日交纳了60万元保证金。2012年4月16日，涉案房屋经拍卖公司主持拍卖，原告张某某竟拍成交，原告与拍卖公司当天签订拍卖成交确认书，并在江苏省某市工商行政管��局备案。当天原告又与被告购销公司签订房屋转让协议一份，载明：“甲方：购销公司乙方：张某某根据《合同法》及相关法律、法规规定，甲、乙方在平等、自愿、协商一致的基础上，就“位于某某区某乡原粮管所，宿舍、办公楼、仓库等房屋及附属建筑物”达成以下转让协议：一、甲方转让给乙方房产总价贰佰玖拾伍万元，乙方于2012年4月26日前将价款付清，逾期则视为违约。二、甲方在乙方付清全部价款后45天内将转让房屋及附属物交付给乙方（总建筑面积约3872㎡），如不能按期交付，甲乙双方可协商租赁使用。水、电费在交付之前由甲方负责，交付后由乙方承担。三、该房屋转让协议不含东院墙西侧一排9间房屋。四、该房屋无土地使用权证，甲方可提供村镇房屋所有权证（复印件）及房屋平面图一份。房产证、土地使用权证办理由乙方自行负责，所缴纳的���、费、金全部由乙方承担。五、本协议甲方签字盖章，乙方签字后生效，双方必须严格遵守，若有一方违约，承担违约责任。因不可抗力如：地震、洪水等影响除外……”。另查明：原告张某某于2012年4月25日交纳了价款235万元及佣金14.75万元。涉案房屋无土地使用权证，涉案房屋为国有资产，房屋所占土地性质为国有土地。本案涉案房屋的转让未经有批准权的国土部门批准。被告购销公司同意按月息1.5%给付原告张某某相关损失。2013年2月28日，被告将购房款295万元汇入原告帐户。本院认为：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。本案中，涉案房屋占用土地为国有土地，该房��转让时，既未取得土地使用权，也未经有批准权的国土管理部门批准，故该房屋转让协议违反国家法律强制性规定，依法无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告因购买涉案房屋已给付房产总价295万元、佣金14.75万元，房产总价295万元应由被告购销公司予以返还，佣金14.75万元结合双方过错程度，应由被告购销公司承担。对于原告其他损失，被告同意按月息1.5%计算，原告未能提供相关证据证明其合理损失超过该标准，故本院应按月息1.5%予以计算原告的损失。因调解不成，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条、第四十条、《中华人民共和国合同法》第五���八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原、被告于2012年4月16日签订的《房屋转让协议》无效；二、被告购销公司于本判决生效后十日内赔偿原告张某某佣金损失14.75万元及利息损失（以600000元为本金，自2012年4月15日起按月息1.5%计算至2013年2月28日止即93900元；以235万元为本金，自2012年4月25日起按月息1.5%计算至2013年2月28日止即356025元；以14.75万元为本金，自2012年4月25日起按月息1.5%计算至本判决确定的给付之日止）；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费收取31580元，由被告购销公司负担（原告已预付，待被告购销公司履行义务时一并给付原告）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费31580元（户名：宿迁市财政局国库处，开户行：中国农业银行宿城支行，账号：460101040004680）。审 判 长 孟永生代理审判员 张 明人民陪审员 陈立军二〇一三年二月五日书 记 员 沈 莉