（2013）浙甬民二终字第39号
裁判日期: 2013-02-04
公开日期: 2014-04-01
案件名称
宁波城市职业技术学院与蒋立胜房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省宁波市中级人民法院
所属地区
浙江省宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
蒋立胜,宁波城市职业技术学院
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙甬民二终字第39号上诉人（原审被告）：蒋立胜。委托代理人：徐德林。被上诉人（原审原告）：宁波城市职业技术学院。法定代表人：李太武。委托代理人：杨怀宇。上诉人蒋立胜因与被上诉人宁波城市职业技术学院房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2012年10月17日作出的（2012）甬鄞民初字第1315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年1月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2006年2月至2012年1月15日，被告蒋立胜与浙江耀江教育投资有限公司宁波分公司建立租赁关系，被告承租该公司位于宁波城市职业技术学院耀江后勤生活区8号楼内第一间商铺，用于经营小吃，合同一年一签，租期内被告共向该公司交纳保证金39000元。2011年6月29日，原告与浙江耀江教育投资有限公司（以下简称耀江公司）签订《关于后勤服务资产回购及移交协议书》，约定：耀江公司在宁波城市职业技术学院项目上历年来投入而形成的后勤服务资产，包括土地使用权、房屋以及相关后勤管理设施等以回购方式让渡给原告；对耀江公司原签订的商铺等租赁合同，原告均予以认可，合同之权利义务由原告承受等。原告随后于2012年3月申领了国有土地使用权证，于2012年6月申领了房屋所有权证。2012年3月22日，就被告承租的原商铺，宁波城市职业技术学院后勤总公司与其继续签订了《租赁合同》，约定：该公司将宁波城市职业技术学院学生生活区8#楼A号商铺出租给被告用于经营小吃，租期自2012年2月15日至2012年7月14日；租金54000元；合同期满，自动终止；合同终止后，被告应如期交还房屋，逾期归还，则每逾期一日应支付商铺原日租金三倍的滞纳金；终止合同后，被告不得以任何理由向原告提出任何索赔要求和续签合同的要求；双方另行约定了其他事项。被告向耀江公司交纳的保证金39000元，已由该公司转给原告。合同到期后，被告拒绝腾退房屋，因此成诉。另查明，宁波城市职业技术学院后勤总公司系原告于2006年5月24日发文组建成立。原审原告宁波城市职业技术学院于2012年8月7日诉至原审法院，请求判令：1.原审被告立即搬出并腾空房屋；2.原审被告向原审原告支付逾期交付房屋的滞纳金23760元（暂从2012年7月15日起计算至起诉之日2012年8月6日即10800元／月÷30天／月×22天×3=23760元）。审理期间，原审原告对2012年8月6日之后的滞纳金予以放弃。原审法院经审理认为：宁波城市职业技术学院后勤总公司与被告签订的《租赁合同》，是双方真实、自愿的意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效，双方均应按约履行。宁波城市职业技术学院后勤总公司系原告发文成立的二级单位，原告对公司行为予以认可并承受其签订的合同的权利义务，符合法律规定，故原告是本案的适格主体。原告以资产回购形式取得了包括涉案商铺在内的房屋所有权，有权按照合同约定向被告主张权利。现合同的履行期限已经届满，被告应按约定腾退房屋并将房屋交还给原告，逾期腾退，应按合同约定承担违约责任，故对原告主张的要求被告腾退房屋的诉讼请求，予以支持；关于逾期交房的滞纳金，合同约定为每日按原日租金三倍计算，被告认为该标准过高，酌情调整为每日按日租金计算，自2012年7月15日计至2012年8月6日为7920元。被告辩称其与耀江公司签订租赁合同时耀江公司曾经承诺给其不少于10年的租赁期限，因此与原告的租赁关系应于2016年6月截止，但其与耀江公司签订合同的方式为一年一签，故对租赁期限的确定仍应以合同约定为准，且被告对该承诺并无证据证明，故对被告的该抗辩主张，不予采纳。至于被告交纳的保证金，双方可按合同约定处理。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百三十五条之规定，作出如下判决：一、被告蒋立胜自判决生效之日起三十日内腾退其向原告宁波城市职业技术学院承租的该学院学生生活区8#楼A号商铺；二、被告蒋立胜支付原告宁波城市职业技术学院逾期交房滞纳金7920元，于判决生效之日起十日内付清。逾期支付的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费394元，减半收取197元，被告蒋立胜负担。宣判后，原审被告蒋立胜不服，上诉至本院称：2006年2月至2012年2月，上诉人向耀江公司承租涉案房屋，以每年一签的形式签订了租赁合同。耀江公司曾承诺租赁期限不少于10年。2012年3月，被上诉人宁波城市职业技术学院下属公司员工声称被上诉人取得了涉案房屋的所有权，并表示愿意以略低于原租金的价格继续出租，致使上诉人误以为被上诉人已取得该房屋的所有权，遂与被上诉人签署了为期半年的租赁合同。但事实上，在双方签署合同时被上诉人并未取得涉案房屋的所有权，后经交涉，被上诉人承诺若取得房屋所有权后，将继续以合同约定的租金与上诉人签订合同，且总承租期限不少于10年，即至少到2016年6月。现被上诉人诉至法院要求上诉人腾退房屋，显然违背诚信。上诉人承租房屋用于饮食经营，主要客户是学生，存在季节性和不稳定性，上诉人已投入近50万元用于装修，远未收回投资。上诉人认为，因双方签订合同时被上诉人尚未取得房屋所有权，故该合同无效，双方应按照约定再行补签合同。综上，原审认定事实错误，适用法律不当，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人宁波城市职业技术学院答辩称：上诉人与被上诉人就涉案房屋签订的租赁合同真实有效，上诉人并无任何证据证明双方曾约定租赁期限不少于10年。被上诉人以资产回购形式取得了涉诉房屋在内的店铺所有权。原审法院判决上诉人腾退涉诉房屋符合法律规定，综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，依法驳回上诉人的上诉请求。二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为，宁波城市职业技术学院后勤总公司作为被上诉人宁波城市职业技术学院发文成立的二级单位，因被上诉人对该公司的行为予以认可并承受其签订的合同的权利义务，且被上诉人业以资产回购形式取得了包括涉案商铺在内的房屋所有权，故原审法院将其作为本案的适格主体，并无不当。现租赁合同的履行期限已经届满，上诉人蒋立胜理应腾退房屋并将房屋交还给被上诉人，逾期腾退的，应依约承担相应的违约责任。原审法院对被上诉人主张的腾退房屋诉请予以支持，对逾期交房的滞纳金酌情作出调整，基本合理。上诉人提出其与耀江公司及被上诉人签订租赁合同时均曾承诺给予其不少于10年的租赁期限，故涉案房屋的租赁合同应至少到2016年，但对该主张上诉人未提交充分的证据予以证明，本院难以采信。综上，原审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费394元，由上诉人蒋立胜负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞灵波审 判 员 赵保法代理审判员 莫爱萍二〇一三年二月四日代书 记员 黄 琼 来源：