（2012）渝一中法民终字第05223号
裁判日期: 2013-02-04
公开日期: 2015-08-25
案件名称
重庆公路运输（集团）有限公司与李阳兵房屋租赁合同纠纷二审民事判决书(1)
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李阳兵,重庆公路运输（集团）有限公司,重庆市鑫汇物业管理有限公司,唐春伦
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2012）渝一中法民终字第05223号上诉人（原审被告）李阳兵。委托代理人景远清，重庆法霖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）重庆公路运输（集团）有限公司，住所地重庆市渝中区长江滨江路168号。法定代表人王静，总经理。委托代理人徐海东，重庆安努律师事务所律师。原审第三人重庆市鑫汇物业管理有限公司，住所地重庆市江北区建新西路4号。法定代表人李阳兵，总经理。委托代理人邓宏志。原审第三人唐春伦，住四川省资阳市安岳县。委托代理人刘嘉敏。上诉人李阳兵因与被上诉人重庆公路运输（集团）有限公司（以下简称公运公司）、原审第三人重庆市鑫汇物业管理有限公司、唐春伦房屋租赁合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2012年8月30日作出（2012）江法民初字第01145号民事判决，上诉人李阳兵对该判决不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理本案，于2013年1月30日进行了审理，上诉人李阳兵的委托代理人景远清，被上诉人公运公司的委托代理人徐海东，原审第三人重庆市鑫汇物业管理有限公司的委托代理人邓宏志，原审第三人唐春伦的委托代理人刘嘉敏参加了审理。本案现已审理终结。一审法院审理查明，位于重庆市江北区建新西路4号一层的部分商业用房属公运公司所有。2008年10月22日，公运公司所属物业管理分公司［该分公司原全名为重庆市公路运输（集团）公司物业管理分公司］经公运公司授权，与李阳兵签订商铺租赁合同约定：由李阳兵整体承租重庆市江北区建新西路4号一楼建筑面积1330平方米商铺，租期从2009年1月1日起至2016年12月31日止；对租赁房屋，李阳兵享有自行招商或整体或分租的权利。2009年8月13日，针对除上述商铺外的其他商业用房，公运公司物业管理分公司经公运公司授权，另行与李阳兵签订商铺租赁合同约定：由李阳兵承租重庆市江北区建新西路4号一楼建筑面积159.62平方米商铺，租期从2008年8月1日起至2013年7月31日止；如李阳兵未经公运公司物业管理分公司同意擅自将商铺转租、转让或转借他人使用，公运公司物业管理分公司有权提前终止合同，收回商铺；订立该合同后公运公司物业管理分公司将商铺交李阳兵使用时，李阳兵向公运公司物业管理分公司交纳租赁保证金1.5万元和水电保证金5000元，合同期满或双方解除合同之日，如李阳兵没有违约，公运公司物业管理分公司退还该保证金。此份合同签订次日，公运公司物业管理分公司与李阳兵在该合同落款时间后的空白处补充约定：因李阳兵经营需要，在门市左侧靠饭庄一边增加经营面积2平方米，每月支付1000元，租金现每月为1.4245万元。此项增加的月租金1000元之约定，双方亦添加在前一日、即2009年8月13日所签订的商铺租赁合同中。此外，李阳兵已向公运公司物业管理分公司交纳租赁保证金1.5万元。在合同履行过程中，公运公司物业管理分公司曾于2009年9月15日、2010年11月2日、2010年11月11日出具证明。第一份证明内容为：公运公司物业管理分公司将建新西路4号（拓展大厦一楼）整体租赁给李阳兵，李阳兵有整租分租的权利。第二份证明内容为：公运公司物业管理分公司同李阳兵签订合同时，用李阳兵个人名称是由于当时李阳兵的公司执照未办理下来，现李阳兵执照已办理下来，公司名称为鑫汇公司，公运公司物业管理分公司表示认同鑫汇公司拥有建新西路拓展大厦临街一楼门面租赁权，具有分租的权利。第三份证明内容为：公运公司物业管理分公司将建新西路4号（拓展大厦一楼）整体租赁给李阳兵，李阳兵有整租分租的权利。另，从2010年7月11日起，李阳兵将其承租的159.62平方米商铺转租给案外人汪某。此后，本案第三人唐春伦通过与第三人鑫汇公司签订租赁合同的方式，实际使用该159.62平方米商铺。唐春伦与鑫汇公司约定的租赁期间为2010年7月11日至2013年7月30日，月租金为2.26万元，并约定从2011年9月1日起月租金为2.3956万元、从2012年9月1日起为2.5393万元。2011年5月24日，李阳兵向公运公司物业管理分公司提出申请，申请载明：李阳兵在承租原福利药房160平方米门面后，经公运公司物业管理分公司同意转租给汪某经营。在汪某经营过程中，因种种原因经营困难，需要将门面进行调整，现李阳兵请求公运公司物业管理分公司同意其将汪某经营的场地转租给第三方。当月27日，公运公司物业管理分公司复函给李阳兵，表示：双方于2009年8月13日签订的合同中明确约定不得转租，在合同履行过程中，公运公司物业管理分公司从未同意李阳兵转租给第三方经营；该分公司严禁承租人在任何情况下转租给第三方，更不允许承租人手握该分公司物业充当“二老板”等。同年11月2日，公运公司物业管理分公司以李阳兵承租159.62平方米商铺后多次转租为由，通知李阳兵解除双方于2009年8月13日签订的商铺租赁合同。当月5日，李阳兵收到解除通知。但此后公运公司物业管理分公司仍在收取李阳兵交纳的租金，且租金的费用名称未发生改变。庭审中，公运公司与李阳兵均确认公运公司物业管理分公司与李阳兵所签订的商铺租赁合同等同于公运公司与李阳兵签订。另，公运公司举示了李阳兵与汪某签订的租赁合同影印件，李阳兵与汪某、陈红荣签订的租赁合同复印件，汪某与陈红荣签订的经营权转让协议复印件，天然气用户更名、过户业务单影印件，重庆燃气集团股份有限公司江北分公司江北管理站出具的证明（内容为江北区建新西路4号拓展大厦一楼门市04号燃气用户杨九宏于2009年9月24日开始使用天然气），陈红荣与唐春伦签订的转让协议复印件，拟证明李阳兵曾将讼争房屋转租给汪某、陈红荣。李阳兵质证不认可复印件或影印件的真实性，认为重庆燃气集团股份有限公司江北分公司江北管理站出具的证明与本案无关。鑫汇公司的质证意见与李阳兵一致。唐春伦除认可其与陈红荣所签转让协议真实性外，对其他材料不发表意见。此外，李阳兵申请证人汪某到庭作证，拟证明公运公司物业管理分公司同意李阳兵转租讼争房屋。汪某表示其于2010年从李阳兵处承租讼争房屋时，公运公司物业管理分公司对转租知情。公运公司质证不予认可。一审法院判决认为，因《公司法》规定，分公司的民事责任，由公司承担，故公运公司作为其物业管理分公司的设立单位，可以作为原告提起诉讼。本案公运公司物业管理分公司与李阳兵于2009年8月13日签订的商铺租赁合同，意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按约享有权利、履行义务（为便于表述，以下将该合同称为“159合同”，而将双方于2008年10月22日签订的商铺租赁合同称为“1330合同”）。《合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。在“159合同”中，双方约定了如果李阳兵转租房屋，公运公司物业管理分公司可以解除合同的解除条件。本案虽然李阳兵否认其与汪某签订的租赁合同影印件的真实性，但该影印件结合汪某的证言，以及2011年5月24日李阳兵转租申请中已将房屋转租给汪某的内容，可以判断李阳兵向汪某转租房屋的事实。另，根据唐春伦通过与鑫汇公司签订合同承租讼争房屋的事实，虽然该合同的一方当事人为鑫汇公司，但李阳兵作为承租人，享有对房屋的占有、使用权，在鑫汇公司出租房屋时，应当是取得了李阳兵的认可，故亦可判断李阳兵向唐春伦转租房屋的事实。但李阳兵向陈红荣转租房屋的事实，因李阳兵不认可影印件或复印件的真实性，公运公司也未举示其他证据予以证明，故该事实不能得到确认。关于李阳兵转租“159合同”所指向的房屋是否取得公运公司或其物业管理分公司许可的问题，一审法院认为，公运公司物业管理分公司所出具的李阳兵享有整租分租权利的三份证明，不能表明其转租得到公运公司或其物业管理分公司的许可，理由是：李阳兵通过签订“1330合同”与“159合同”，先后承租同一楼层不同位置的房屋，并分别有可以转租与不允许转租的约定，如果公运公司物业管理分公司出具的三份证明所指是“159合同”或包括“159合同”在内，则在公运公司物业管理分公司出具三份证明之后，承租人李阳兵不会就“159合同”再向出租人申请得到转租的许可。由此可见，该三份证明所指是“1330合同”，而不包括“159合同”。根据该三份证明，不能判断李阳兵可以转租讼争房屋。李阳兵举示的证人证言，没有其他证据相印证，不予采信。李阳兵转租讼争房屋的行为，符合“159合同”约定的解除条件。至于公运公司物业管理分公司曾通知李阳兵解除合同的行为，因此后该分公司在继续收取房屋租金，而法律并不禁止当事人通过合意继续履行原有合同，故对公运公司要求解除合同的诉讼请求，予以支持。在“159合同”中，双方约定了1.5万元的租赁保证金，其性质属履约担保，而李阳兵具有转租房屋的违约行为，故对公运公司确认不予退还此款的诉讼请求，予以支持。公运公司还提出给付租金差价的诉讼请求，一审法院认为，承租人通过转租房屋所取得的高于其向出租人所支付的租金价差，似乎获得了不当的利益，但法律对不当得利的定义是没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的行为。当出租人出租房屋时，其利益已经确定，即取得合同所约定的租金，而承租人转租房屋，无论其收取多少租金，出租人的租金并不因此而受到损害，故公运公司给付租金差价的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，判决：一、解除重庆公路运输（集团）有限公司物业管理分公司与李阳兵于2009年8月13日签订的商铺租赁合同。二、确认重庆公路运输（集团）有限公司不予退还李阳兵交纳的租赁保证金1.5万元。三、驳回重庆公路运输（集团）有限公司的其他诉讼请求。本案减半收取的案件受理费2148元，由重庆公路运输（集团）有限公司和李阳兵各负担一半；李阳兵负担的案件受理费已由重庆公路运输（集团）有限公司向本院交纳，李阳兵于本判决生效后三日内给付重庆公路运输（集团）有限公司。宣判后，原审被告李阳兵不服一审判决，向本院提出上诉，其上诉请求：撤销一审法院判决，改判被上诉人不能解除2009年8月13日签订的商铺租赁合同，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：2009年8月13日双方对重庆市江北区建新西路4号1楼建筑面积159.62平方米的商铺签订了租赁合同，合同约定李阳兵未经被上诉人的同意不得将该商铺转租、转让和转借他人使用，否则公运公司物业管理分公司有权提前终止合同。但在合同履行过程中，李阳兵要求公运公司物业管理分公司出具一份补充协议，即对159.62平方米的商铺也拥有转租、分租的权利，公运公司物业分公司分别于2009年9月15日、2010年11月2日向李阳兵出具两份证明，证明李阳兵及其经营的鑫汇公司对建新西路拓展大厦临街一楼门面具有分租的权利。2010年7月11日，李阳兵将该商铺转租给汪某后，因汪某办理工商执照需要，公运公司物业管理分公司又于2010年11月11日出具证明，证明李阳兵对建新西路4号拓展大厦1楼整体承租，有整租分租的权利。而一审以李阳兵向出租人写了一份“需要得到转租许可”的申请书就认定李阳兵没有转租权，属认定事实错误。李阳兵在履行159.62平方米商铺租赁合同中，没有违约行为，双方约定的解除合同的条件没有成就，被上诉人无权解除双方的上述合同。被上诉人公运公司表示服从一审法院判决。二审审理查明的事实与一审审理查明事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人就涉案房屋签订的两份租赁合同（沿用一审简称的“1330合同”、“159合同”）均系双方真实意思表示，合法、有效，其中“159合同”明确约定上诉人不得转租，否则被上诉人有权解除合同，以及上诉人因此构成违约，被上诉人不退还上诉人所交纳的租赁保证金等相关条款，该条款不违犯法律的禁止性规定，对双方当事人均有约束力。因双方签订的“1330合同”中约定上诉人对租赁的建新西路4号（拓展大厦一楼）有整租分租的权利，故双方在签订“159合同”后，被上诉人出具的三份证明不能视为对双方“159合同”内容达成合意，进行了修改，结合之后李阳兵就“159合同”的租赁房屋向被上诉人提出转租申请，被上诉人明确予以拒绝并要求执行“159合同”中上诉人不得转租的约定的事实，上诉人将“159合同”的租赁房屋进行转租的行为构成违约，被上诉人请求解除该合同并不予退还上诉人交纳的租赁保证金的诉讼请求，应予支持。综上，上诉人李阳兵的上诉理由不能成立，不予采纳。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，由上诉人李阳兵承担。本判决为终审判决。审 判 长 李立新审 判 员 申和平代理审判员 吴长渝二〇一三年二月四日书 记 员 韩 微 搜索“”