（2013）北新民初字第05490号

裁判日期: 2013-02-04

公开日期: 2016-12-16

案件名称

原告刘正超与被告马成宽、温志刚房屋买卖合同纠纷一案民事判决书

法院

沈阳市沈北新区人民法院

所属地区

沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘正超,马成宽,温志刚

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第六条，第九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条

全文

沈阳市沈北新区人民法院民 事 判 决 书(2013)北新民初字第05490号原告刘正超，男，1951年10月28日出生，汉族，无职业，住址沈阳市和平区.委托代理人艾国臣，男，1957年9月3日出生，汉族，无职业，住址沈阳市大东区被告马成宽，男，1950年12月15日出生，满族，无职业，住址沈阳市沈北新区.委托代理人齐永森，系辽宁北天律师事务所律师。委托代理人马天娇，女，1979年7月7日出生，满族，职业自来水公司工作人员，住址沈阳市沈北新区.被告温志刚，男，1968年7月31日出生，满族，职业记者，住址沈阳市皇姑区.原告刘正超与被告马成宽、温志刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年11月6日立案受理，依法由审判员赵欣适用简易程序独任审判，于2013年1月29日公开开庭进行了审理。原告刘正超及委托代理人艾国臣，被告马成宽及委托代理人齐永森、马天娇，被告温志刚到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告刘正超诉称，2010年春节前，原告购买了被告马成宽所有的、座落于沈阳市沈北新区福州路49-1号411室的房屋（以下简称争议房屋）一套，面积122平方米，包括车库、电器等设施价款共计325000元。原告支付全部房款后，被告马成宽交付了该房屋。但并未办理房屋所有权更名手续。2010年11月，原告因涉嫌非法吸收公众存款罪在抚顺市公安局羁押。2011年9月，原告的妹妹刘丽为给原告缴纳罚金，刘丽委托被告温志刚将该房抵押给他人，但被告温志刚将该房屋以300000元的价格将该房屋转让给原房主即本案被告马成宽。现原告多次索要房屋无果，诉至法院，要求确认二被告的房屋买卖合同无效，确认争议房屋归原告所有并要求被告马成宽协助原告办理房屋过户手续。被告马成宽辩称，我在沈北新区拥有一套住宅，座落于沈北新区，面积为122.8平方米，房产证号295**。2010年2月24日，我家亲属杨坤、郭宏二人作为中间人与我将房屋转让给案外人温翠兰同时签订买卖协议书一份，约定温翠兰以310000元的价格购买争议房屋，并在落款处签名。后温翠兰在道义招商银行取款310000元交付给我后，我将房屋交付给温翠兰。2011年5月，温翠兰的侄子即本案另一被告温志刚找到我，跟我说其姑姑温翠兰因涉嫌犯罪需要缴纳罚金，所以请求我将该房回购回去，价款为300000元。因为温志刚持有温翠兰的授权委托书，写明了温志刚可以处分争议房产，我相信后才能将房屋买回去。后我将300000元支付给温志刚，温志刚给我打了收条。我在卖房时是跟温翠兰交易的，温翠兰当时并未告之我她购房款的来源，更没有提及原告刘正超。我在回购房屋的时候，温志刚也没跟我提及原告刘正超，我只知道我在和温翠兰发生房屋交易，房款也付清了，故我与温志刚的买卖合同是合法有效的。被告温志刚辩称，我姑姑温翠兰跟我说，其购买的位于沈北新区福州路的房屋是代刘正超所购，钱也是刘正超出资。刘正超和我姑温翠兰都曾使用过该房屋，也只有我知道该房屋的位置。后原告刘正超因为要缴纳罚金，其妹妹刘丽让我卖掉房屋缴纳罚金，我就把房子抵押出去了先给刘正超交的罚金。房子卖给马成宽后，把钱还给抵押权人了。卖房子时，我没有跟被告马成宽提起房钱的真实用途，只是跟他说要给我姑温翠兰交罚金。原告为证明其诉讼请求提供证据如下：证据1、社区身份信息一份。证明原告现居住的地点。证据2、房屋权属证明一份。证明争议房屋的地点。证据3、抚顺市公安局扣押物品、文件清单和收条一份。证明该房应为原告刘正超所有。证据4、抚顺市中级人民法院作出的（2011）抚中刑二初字第5号刑事判决书一份。证明二被告在买卖房屋时，原告正在羁押期间。证据5、身份信息证明四份。证明原告一直在争议房屋居住使用。证据6、证人温翠兰的证人证言一份。证明其购房行为是代理原告刘正超，该争议房屋实为原告刘正超所购买，房款亦是刘正超所出。证据7、证人刘丽的证人证言一份。证明争议房屋为原告刘正超所购买。温志刚将房屋卖与原房主马成宽后，并未去缴纳原告刘正超的罚金。罚金153400元是证人刘丽缴纳的。原告没有收到温志刚的卖房款。被告马成宽对原告提供的证据，质证意见如下：证据1、证据2，没有异议。证据3、对证据的真实性没有异议。但该证据不能支持原告的诉讼请求。理由：公安机关不是对不动产的确权机关，该份证据应属于原告在公安机关的陈述，公安机关只是按原告所述进行记录，况且原告是在争议房屋中被采取的强制措施，公安机关同时将房证、契证依法扣留。证据4、证据5，没有异议。证据6、我与温翠兰签订的房屋买卖协议，当时原告不在场，我也不认识原告。温翠兰也没告之我她代理别人买房的事。证据7、我不认识证人刘丽。她和被告温志刚如何商量的卖房的事我不清楚，与我无关。被告温志刚对原告提供的证据，质证意见如下：证据1-证据6，没有异议。证据7、我卖完房子后，和证人刘丽一同去的抚顺市中级人民法院，我去给刘正超交的罚金，交了200000元，其余100000元抵顶其他债务了。被告马成宽为反驳原告的诉讼请求提供证据如下：证据1、2010年2月24日买卖协议书一份。证明被告马成宽将房屋转让给温翠兰。证据2、2011年温翠兰签字的授权委托书一份。证明温翠兰授权温志刚处分房屋。被告马成宽的购房行为有效。证据3、2011年9月30日房屋买卖协议一份及收条一份。证明被告温志刚有权处分温翠兰的房子且被告马成宽已付清全部房款。证据4、证人李坤的证人证言。证明被告是将房屋出售给温翠兰，原告刘正超并未在场，房款也是从温翠兰的账户上取出后转给被告马成宽的。后被告温志刚找到被告马成宽，请求马成宽将房屋回购回去，被告马成宽及女儿马天娇与温志刚、两名律师一同去抚顺看守所会见温翠兰后，温翠兰签署一份授权委托书，授权温志刚转让争议房屋。证据5、证人郭宏的证人证言。证明被告马成宽将房屋出售给温翠兰，房款亦是由温翠兰账户取出来后交给被告马成宽。原告刘正超对被告马成宽提供的证据，提出质证意见如下：证据1、对证据的真实性有异议。该房屋买卖协议写明是卖给丁志伟了，不是温翠兰，温翠兰一人无权处分。证据2、对证据的真实性有异议。争议房屋系原告购买，温翠兰无权授权他人处分。温翠兰的签字是温志刚欺骗温翠兰签的字。证据3、对证据的真实性没有异议。是二被告的房屋买卖关系，与我无关。我没授权他人处分我的房子。证据4、买房时我在场，证人未如实陈述。证据5、买房时我在场，证人未如实陈述。被告温志刚对被告马成宽提供的证据，提出质证意见如下：证据1-证据5，没有异议。被告温志刚未向本庭提供证据。根据双方证据及庭审调查情况，本院认定案件事实如下：2010年2月24日，案外人温翠兰以自己的名字与被告马成宽签订买卖协议书一份。约定被告马成宽将其所有的、坐落于沈阳市沈北新区福州路49-1号4-1-1、面积122.8平方米的房屋一套出售给温翠兰，价款为300000元，附属物仓房10000元。后温翠兰从其在沈北新区道义招商银行的账户上取款310000元交给被告马成宽后，被告马成宽将房屋及房证、契证、煤气卡等证件交付给温翠兰。但之后双方并未办理房屋所有权变更登记手续。2011年，被告温翠兰因涉嫌犯罪被抚顺市公安机关采取强制措施。在羁押期间，被告温志刚找到被告马成宽，以急需用钱为温翠兰缴纳罚金为由，请求被告马成宽将争议房屋购买回去。因被告温志刚持有温翠兰签名的授权委托书，故其在2011年9月30日与被告温志刚签订了房屋买卖协议，并交付房款300000元于温志刚，现争议房屋由被告马成宽居住使用。本案中，对原告的诉讼请求处理如下：关于原告要求确认二被告签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求。本院认为，对于一个合同效力的认定，应当严格遵守《中华人民共和国合同法》第五十二条及相关司法解释的规定，被告马成宽在受让房屋的过程中，依据对前次出让行为的信赖，相信其卖房时的合同相对方系案外人温翠兰，故当温志刚持有温翠兰签字的授权委托书时，被告马成宽有理由相信温志刚有处分权，故其将购房款300000元交给温志刚并无不当。至于刘正超与温翠兰之间存有何种委托关系、被告温志刚到底将房款用作何用，在争议房屋两次转让过程中，均未向被告马成宽提及。被告马成宽的上述行为，符合一个善良人的注意义务。其与温志刚在2011年9月30日签订的房屋买卖协议不存在法律、法规关于合同效力的强制性规定。故本院对原告刘正超要求确认被告马成宽与被告温志刚签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求，不予支持。关于原告刘正超要求确认房屋所有权归原告所有，被告马成宽协助原告办理房屋过户手续的诉讼请求。本院认为，房屋买卖合同的效力与不动产物权的变动应有所区别。争议房屋在马成宽转让给温翠兰时，并未办理房屋所有权变更手续，但即使争议房屋的物权未发生变动，也不影响被告与温翠兰之间形成的债权债务关系。所以温志刚持有温翠兰签字的授权委托书对于被告马成宽来说，温志刚是有权处分人。被告马成宽在受让房屋支付合理对价后，与温翠兰的债权债务关系消灭，被告马成宽对争议房屋物权的取得已无瑕疵。另，因被告马成宽与原告刘正超之间并无影响所有权变动的合同关系，所以其对原告刘正超不负有协助更名过户的义务。故本院对原告刘正超要求确认房屋所有权归原告所有，被告马成宽协助原告办理房屋过户手续的诉讼请求，不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：驳回原告刘正超要求确认被告马成宽与被告温志刚签订的房屋买卖合同无效、要求确认房屋所有权归原告刘正超所有、被告马成宽协助原告刘正超办理房屋过户手续的诉讼请求。案件受理费5800元，减半收取2900元，由原告刘正超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员　赵　欣二〇一三年二月四日书记员　党荣鑫送法人：送达日期：年月日本判决所依据的相关法律《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 关注公众号“”