（2012）鼓民初字第3772号
裁判日期: 2013-02-04
公开日期: 2014-01-22
案件名称
原告丁云昊与被告廖美庆房屋买卖合同纠纷民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
丁云昊,廖美庆
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2012）鼓民初字第3772号原告丁云昊，女，1983年3月26日生。委托代理人李紫艳，北京市隆安（南京）律师事务所律师。被告廖美庆，男，1935年9月9日生。委托代理人梁诚，男，1970年2月2日生。原告丁云昊诉被告廖美庆房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员皮轶之适用简易程序公开开庭进行了审理。原告丁云昊及其委托代理人李紫艳，被告廖美庆的委托代理人梁诚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丁云昊诉称，原告经南京链家房地产经纪有限公司居间，于2012年7月22日与被告签订关于南京市鼓楼区华彩苑小区58栋401室的《南京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定房屋价款为94万元，原告应于订立合同当日支付定金2万元，于2012年8月20日支付首付款47万元，此后双方应共同前往贷款机构办理贷款40万元的申请手续，待贷款审批通过的三个工作日内再共同办理房屋所有权转移手续。合同签订后，原告依约向被告支付了定金2万元，并积极筹措首付款。但被告在约定的交付首付款日2012年8月15日前向原告明确表示不愿出售该房。经原告及中介公司反复协调后，被告仍表示拒绝出售该房屋，拒绝履行合同义务。故原告诉至法院，请求法院判令解除原、被告签订的《南京市存量房屋买卖合同》及补充协议，要求被告支付违约金18.8万元，并承担本案诉讼费用。被告廖美庆辩称，被告确与原告在南京链家房地产经纪有限公司的居间下签订了《南京市存量房屋买卖合同》及补充协议，但被告是老年人，在订立合同过程中意思不真实，其没有卖房的意思，是受人欺骗而订立合同。诉争房屋是被告仅有的一套房产，现被告不愿意继续卖房，愿意与原告解除房屋买卖合同及补充协议中的房屋买卖关系，但不同意向原告支付违约金。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，南京市鼓楼区华彩苑58号401室（以下简称诉争房屋）的所有权人为被告，该房屋建筑面积为52.21平方米，产权来源为房改购房，所有权登记时间为2012年1月12日，系被告名下唯一房产。2012年7月22日，经江苏链家房地产经纪有限公司（以下简称链家房产）居间，原告与被告订立关于诉争房屋的《南京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。其中，《南京市存量房屋买卖合同》约定：被告将诉争房屋作价94万元出售给原告；原告应于订立合同时向被告支付定金2万元，拟申请贷款40万元，并自行筹集剩余房价款以现金形式支付给被告；自该合同签订之日起60日内，双方应共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；被告应于2012年10月30日前将该房屋交付给原告；具体付款方式及违约责任见《补充协议》。《补充协议》则约定：原告应于2012年7月22日向被告支付定金2万元，于2012年8月20日将首付款47万元以资金托管的方式支付给被告；双方应于2012年8月20日共同前往贷款机构办理贷款申请手续；被告同意原告以组合贷款的方式支付购房款，申请贷款金额为40万元；在贷款审批通过后3个工作日内，原、被告双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；原、被告双方任何一方如逾期履行前述合同约定的义务，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；若被告拒绝将该房屋出售给乙方，则构成根本违约，原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，而被告应在违约行为发生之日起十五日内以相当于该房屋总价款的20%向原告支付违约金。同日，原、被告与链家房产另行订立《居间服务合同》一份，约定：原、被告双方在链家房产的居间服务下订立关于诉争房屋的《南京市存量房屋买卖合同》，原告应于该合同签订当日向链家房产支付中介居间代理费22560元。上述合同签订后，原告依约向被告支付了房屋定金2万元，并向链家地产支付了居间服务费22560元。审理中，被告认可其在收到原告支付的房屋定金2万元后不愿继续按照合同出售房屋的事实，同意解除与原告之间的房屋买卖合同关系，并于2012年9月6日向原告退还定金2万元。原告于2012年9月7日出具《收条》一份，认可收到经法院转交的上述定金款项。另查明，被告与案外人冯琍于2012年7月18日登记结婚，并于同年8月3日登记离婚。庭审中，被告认为其在与原告订立诉争合同时意思表示不真实，自身因患有血管性痴呆等疾病不具有正常的民事行为能力，并称其订立合同系受冯琍所骗，申请对被告签订诉争合同时的民事行为能力进行司法鉴定。本院依法接受了被告的司法鉴定申请，委托南京脑科医院对被告订立诉争合同时的民事行为能力进行鉴定，并向南京脑科医院移送并补全了鉴定材料。但被告作为鉴定申请人，在接到鉴定机构的通知后，拒不向鉴定机构缴纳鉴定费用，且经本院反复释明其作为鉴定申请人拒不先行垫付鉴定费用应承担的法律后果后仍拒绝缴纳，致使鉴定机构将本次鉴定作退卷处理。以上事实，有《南京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、房产证、收条、收据、通话记录、结婚证、离婚证及本院庭审笔录等证据证实。本院认为，原、被告之间签订的《南京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务，并对自己的行为承担相应的法律责任。尽管被告主张其订立合同时不具备民事行为能力和受到欺诈，但现有证据无法证明，故被告在签订合同后，明确表示拒绝履行合同的行为足以构成违约，原告有权依照约定向被告主张违约金。根据原被告之间的合同约定，拒不出售房屋的违约金金额为房屋总价款的20%，即18.8万元。被告认为该笔违约金金额明显过高，与原告所受损失之间的差距过大，要求法院予以调整。关于原告因被告违约所受之实际损失，其仅举证了向中介机构缴纳的居间费同，与其主张的违约金金额确有差距。据此，根据本院查实的事实及双方当事人的举证，本院认定，原告主张的违约金金额过高，应依法予以调整，综合考量本案案情、原被告之间合同的订立及履行情况、被告的过错程度及现实状况、原告的损失情况等，本院酌情认定被告应当向原告支付违约金20000元。由于原、被告双方均同意解除双方之间签订的《南京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》中的房屋买卖关系，本院对此予以确认。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告丁云昊与被告廖美庆解除双方之间于2012年7月22日签订的关于南京市鼓楼区华彩苑58号401室房屋的《南京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》中的房屋买卖关系。二、被告廖美庆于本判决生效之日起七日内向原告丁云昊支付违约金20000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费4760元，减半收取2380元，由原告丁云昊承担2080元，由被告廖美庆承担300元（原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。代理审判员 皮轶之二〇一三年二月四日见习书记员 沈 婷 来自