（2013）明民一初字第00251号
裁判日期: 2013-02-04
公开日期: 2015-07-18
案件名称
管义兵与张道杰农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书（2）
法院
明光市人民法院
所属地区
明光市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
管义兵,张道杰
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九条第一款；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
安徽省明光市人民法院民 事 判 决 书（2013）明民一初字第00251号原告：管义兵，农民。委托代理人：吴伟，退休职工。被告：张道杰，农民。委托代理人：马敬海，安徽洪武律师事务所律师。原告管义兵诉被告张道杰农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年12月25日受理后，依法由审判员李从岭适用简易程序于2013年1月23日公开开庭进行了审理。原告管义兵及其委托代理人吴伟、被告张道杰及其委托代理人马敬海均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：被告在杨庙村有一处三间房屋及水井和水塔，于2011年元月出售给原告，双方签订了购房协议，协议约定房屋价款为19万元，原告先付定金5万元，余款在交付房屋时一次性付清。协议约定三间房屋连同水井、水塔一并出售给原告，同时被告承诺房产手续已办齐，在交付房屋时一并交付。后原告按协议约定将5万元定金交付给被告，但不久知道被告出售的水井水塔所占用的土地不是被告的，被告只是临时使用，无权出售，而此房屋也没有合法手续，原告如购买后将引起新的纷争，故原告提起诉讼，请求判令解除双方买房协议并双倍返还定金。原告为证明自己的诉讼主张，提供2011年1月8日购房协议一份，用来证明争议的事实。被告辩称：购房协议是双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，原告要求解除合同即认可协议是有效的，现原告无权要求解除；协议中仅约定了水塔，并未涉及水塔所占用的土地，被告不构成违约，现水塔占用的土地使用权人已承诺土地归原告长期使用，同时一个废弃的水塔价值较小，并不影响合同的整体效力；由于是农村房屋，双方在签订协议时言明��有房产证等产权手续，没有手续并不影响被告对该房产的所有权、处分权；被告的妻子与原告属于同一集体经济组织成员，相互转让房产并不会使本集体经济组织财产流失，不违反任何法律规定；现被告已将房屋腾空并通知原告接收房屋，原告拒绝接收并拒绝支付房款，已构成违约。被告为证明自己的诉讼主张，提供了以下证据：1、证人陈某的证人证言，用来证明被告履行了交房义务，因交房必然产生相应费用；2、证人刘某的证人证言，用来证明房屋手续并非指的是房产证及水塔是赠送的；3、证人许某的证人证言，用来证明水塔建在证人家某被告可长期使用；4、农经站出具的收据一份，用来证明被告建房交付了相关费用，即具有合同上约定的房产手续；5、村委会证明一份，用来证明收据上的张三就是张道杰；6、村委会出具给工商所的证明，用来证明���道杰对该房屋享有所有权；7、户口本和结婚证各一份，用来证明张道杰的妻子刘治丽与原告系同一集体组织成员，房产转让是受法律保护的。被告对原告的证据质证意见是：购房协议是真实的，协议中房产手续并非是指房产证，被告有宅基地使用费收据，协议上的见证人能够证明双方当时言明没有房产证。原告对被告的证据质证意见是：陈某的证人证言与本案没有关联性；刘某与被告系亲戚关系，证言不可信，与协议上的内容完全不符；许某的证人证言是真实的，恰恰证明被告订立协议时隐瞒事实，无权将水塔一并出售；农经站出具的收据、村委会的证明与本案无关联性；户口本和结婚证是真实的。经审理查明：2011年1月8日，原、被告订立购房协议，由原告购买被告家位于明光市管店镇杨庙村（104国道边）三间房屋及厨房院落和水井、水塔，共计价款190000��，由原告首付50000元做为定金，被告于2012年11月份腾让房屋时将房产手续一并交付。双方约定如原告违约，定金作废，被告违约双倍返还。另查明本案所涉水塔所占土地使用权并非被告所有，被告也没有房屋产权证明及宅基地使用证明。上述事实，有购房协议、许某的证人证言及原、被告当庭陈述在卷佐证，本院予以认定。对其他证据，因与本案的审理结果无关联性，本院不予认证。本院认为：农村村民住宅用地，应经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准方可确定使用权，这是法律对不动产物权取得的强制规定。本案所涉房屋用地没有经过法定的审批程序，故被告对该房屋用地的使用权无法律依据，因此被告向原告出售房屋也不能产生法律上的效力，双方房屋买卖合同因违反法律的强制性规定而无效。合同无效的因该合同取得的财产，应当予以返还，���案被告应当返还原告50000元，对原告双倍返还的诉讼请求，本院认为定金条款因房屋买卖合同无效而自始无效，故对此请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下：一、被告张道杰于判决生效后三日内返还原告管义兵人民币50000元；二、驳回原告管义兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员 李从岭二〇一三年二月四日书记员 龙明浩本案适用的法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《中华人民共和国合同法》第五十二条、有下列情��之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十八条、合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 来源：