（2013）成民终字第1083号
裁判日期: 2013-02-04
公开日期: 2014-03-06
案件名称
赵竹君、李斌与四川南欣房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵竹君,李斌,四川南欣房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）成民终字第1083号上诉人（原审原告）赵竹君。委托代理人田晶冲，四川恒和信律师事务所律师。委托代理人邱文锋，四川恒和信律师事务所律师。上诉人（原审原告）李斌。委托代理人田晶冲，四川恒和信律师事务所律师。委托代理人邱文锋，四川恒和信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）四川南欣房地产开发有限公司。住所地：成都市锦江区上沙铺街***号。法定代表人孙勇安，总经理。委托代理人石茂斌，泰和泰律师事务所律师。委托代理人钟义芳，泰和泰律师事务所律师。上诉人赵竹君、李斌因与被上诉人四川南欣房地产开发有限公司（以下简称南欣公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2012）锦江民初字第3704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年1月17日依法受理，组成合议庭于2013年1月21日公开开庭进行了审理。上诉人李斌、赵竹君的委托代理人田晶冲、邱文锋，被上诉人南欣公司的委托代理人钟义芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明以下案件事实，2009年6月19日，赵竹君、李斌与南欣公司签订一份《商品房买卖合同》，主要约定，赵竹君、李斌向南欣公司购买位于成都市锦江区比华利国际城楼盘5幢（现为2幢）1单元20楼2005号房屋（建筑面积127.25平方米），总价642793元；赵竹君、李斌采取贷款方式付款；南欣公司应当在2009年12月30日前向赵竹君、李斌交付该商品房；如因南欣公司的责任，赵竹君、李斌未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，自赵竹君、李斌应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起到实际取得房屋所有权证书之日止，南欣公司按日计算向赵竹君、李斌支付全部已付款万分之一的违约金，并在赵竹君、李斌取得房屋所有权证书之日起30日内支付。2009年6月19日，双方又签订一份《商品房买卖合同附件》，主要约定，本补充协议与前述合同有抵触之处，以本补充协议为准；赵竹君、李斌采用按揭付款方式支付房价款，首付款312793元应于签订合同及本协议的当日内一次性向南欣公司付清，余款330000元由赵竹君、李斌向中国农业银行申请按揭贷款的方式支付；赵竹君、李斌委托南欣公司办理合同项下房屋的房屋权属转移登记及赵竹君、李斌房屋抵押贷款的他项权利登记，上述委托为无偿委托；南欣公司在赵竹君、李斌交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365天内，为赵竹君、李斌办理房屋所有权证；南欣公司为赵竹君、李斌办理完毕房屋所有权证后，赵竹君、李斌应无条件应南欣公司要求配合南欣公司、贷款银行办理本合同项下的抵押担保他项权利登记。2009年7月14日，赵竹君、李斌与农行经开区支行、南欣公司签订了一份《个人购房担保借款合同》，合同约定：赵竹君、李斌向农行经开区支行借款330000元用于购买南欣公司开发的诉争房屋，赵竹君、李斌以诉争房屋作抵押物，南欣公司为借款人的债务提供阶段性连带保证责任。四川省成都市蜀都公证处对以上《个人购房担保借款合同》进行了公证。2010年2月1日，南欣公司向赵竹君、李斌交付了诉争房屋。2010年8月10日，南欣公司代赵竹君、李斌取得了诉争房屋的产权证。2010年8月30日，南欣公司将赵竹君、李斌的诉争房屋产权证移交给了农行经开区支行。2012年6月7日，南欣公司通知赵竹君、李斌领取诉争房屋的产权证，同年6月19日，赵竹君、李斌在南欣公司领取了诉争房屋的产权证。2012年8月24日，赵竹君、李斌诉至原审法院，请求判令南欣公司向赵竹君、李斌赔偿逾期领取产权证违约金31635元（从2011年2月1日起至2012年6月7日止，按日万分之一计算）及延迟支付违约金利息648元（从2012年7月7日起至2012年10月7日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。上述事实有赵竹君、李斌、南欣公司的当庭陈述以及以下证据在案为证，赵竹君、李斌提交的赵竹君、李斌与南欣公司签订的《商品房买卖合同》、证明、确认书；南欣公司提交的赵竹君、李斌与南欣公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》、诉争房屋的产权证、《个人购房担保借款合同》及公证书、比华利按揭业主农行产权证原件移交明细表、比华利产权移交表。原审法院认为，赵竹君、李斌与南欣公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，故《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件》合法有效。合同签订后，南欣公司于2010年2月1日将诉争房屋交付给赵竹君、李斌使用，根据双方签订的《商品房买卖合同附件》“出卖人在买受人交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365天内，为买受人办理房屋所有权证”的约定，南欣公司应于2011年2月1日前为赵竹君、李斌办理诉争房屋的产权证，而南欣公司代赵竹君、李斌取得诉争房屋的产权证的时间是2010年8月10日，未超过合同约定的办理诉争房屋产权证的期限。根据双方签订的《商品房买卖合同附件》“买受人委托出卖人办理合同项下房屋的房屋权属转移登记及买受人房屋抵押贷款的他项权利登记，上述委托为无偿委托”的约定，南欣公司在取得赵竹君、李斌的诉争房屋产权证后将该产权证交给了农行经开区支行办理诉争房屋的他项权证是基于赵竹君、李斌的委托，并无不妥，南欣公司并未逾期为赵竹君、李斌办理产权证，赵竹君、李斌实际领取产权证的时间延迟是由于办理诉争房屋的他项权证所致，南欣公司并无违约行为，故赵竹君、李斌要求南欣公司赔偿其逾期领取产权证违约金及利息的诉讼请求，原审法院不予支持。据此，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回赵竹君、李斌的诉讼请求。案件受理费减半收取304元，由赵竹君、李斌负担。宣判后，原审原告李斌、赵竹君不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：1、李斌、赵竹君与南欣公司之间是商品房买卖合同关系，不是委托代理关系。2、《商品房买卖合同附件》中的补充协议与《商品房买卖合同》的约定是冲突的，不能优先适用。只能以《商品房买卖合同》的约定规范双方行为。3、原审法院认定李斌、赵竹君委托南欣公司办理抵押登记，因办理抵押登记而耽误的时间是由农行经开发支行导致，不应由被上诉人承担责任是不正确的。4、原审法院认为南欣公司代李斌、赵竹君取得产权证等于李斌、赵竹君取得产权证是不正确的。请求撤销原判，改判南欣公司向赵竹君、李斌赔偿逾期领取产权证违约金31635元及迟延支付违约金利息648元。被上诉人南欣公司答辩称，《补充协议》关于办理产权转移登记的变更，应当优先适用，南欣公司的义务是在交房后365天内协助赵竹君、李斌“办理”产权证书。根据房屋管理部门2010年8月10日核发产权证书的事实，可知南欣公司已按照约定履行义务，李斌、赵竹君现已经取得产权证书。南欣公司将产权证书移交农行经开区支行，是基于赵竹君、李斌的授权委托，待其履行配合办理抵押登记的义务。赵竹君、李斌主张的违约金利息没有事实和法律依据，而且赵竹君、李斌主张的违约金过分高于损失。一审法院判决认定事实清楚，程序合法，适用法律和判决结果正确，故请求维持。二审审理中，南欣公司向本院提交以下证据：1、《授权委托书》，2、无抬头的办理抵押登记申请书、3、农行经开区支行出具的《介绍信》，为证明赵竹君、李斌向农行经开区支行及南欣公司出具委托书，并实际委托农行经开区支行办理房屋抵押登记。赵竹君、李斌质证认为，1、对《授权委托书》及无抬头的办理抵押登记申请书的真实性无异议，但对该两份证据的关联性、证明力有异议；2、对《介绍信》上农行经开区支行所盖公章的真实性无异议，但不能确认该《介绍信》与房管局留存的介绍信是否一致。本院经审查认为，《授权委托书》及无抬头的办理抵押登记申请书系南欣公司在成都市房产信息档案馆调取并盖有查询业务专用章，赵竹君、李斌对其真实性没有异议，《介绍信》能够与《授权委托书》及无抬头的办理抵押登记申请书相互印证，该三份证据与本案有关联性，本院予以采纳。本院二审审理查明的事实中，赵竹君、李斌除对一审查明的“2010年8月10日，南欣公司代赵竹君、李斌取得了诉争房屋的产权证”有异议，认为应当是“2010年8月10日，南欣公司代赵竹君、李斌领取了诉争房屋的产权证”外，对一审审理查明的其他事实无异议，南欣公司对一审审理查明的事实无异议，对各方当事人无争议的事实，本院依法予以确认。本院二审另查明，2009年7月14日，赵竹君、李斌出具《授权委托书》，载明委托人为赵竹君、李斌，受托人为南欣公司、农行经开区支行，并写明：“我们委托人系夫妻关系，位于成都市锦江区上沙河铺街202号‘比华利国际城’5幢20楼2005号房屋系以我委托人李斌的名义购买，赵竹君为共有人。我委托人因事务繁忙特授权以上任一受托人作为我们的代理人，在房屋所在地的房屋管理部门办理一下事项：一、办理并领取上述房屋的预告登记、抵押登记等相关手续。二、办理并领取上述房屋的《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《国有土地使用权证》等相关手续。三、负责代理在房屋管理部门办理上述房屋的抵押登记等相关事项并领取上述房屋的《房屋所有权证》、《房屋共有权证》。受托人在办理以上事宜时签署的文书及交纳的相关正当费用委托人均予认可。受托人有转委托权。委托期限：自本委托书签署后至上述委托事项办理完毕为止。”本院认为，南欣公司于2009年2月1日将诉争房屋交付给赵竹君、李斌使用，同日，赵竹君、李斌出具《委托书》，委托南欣公司代为办理案涉房屋的产权登记手续、领取房屋权属证书，双方形成委托合同关系。2010年8月10日房屋登记机关核发案涉房屋产权证，南欣公司根据《委托书》的授权代赵竹君、李斌领取产权证书，该行为及于赵竹君、李斌，即应认定此时赵竹君、李斌已取得房屋权属。符合《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，南欣公司不存在违约行为。本案中，赵竹君、李斌要求南欣公司承担违约金的主张不成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费608元，由赵竹君、李斌负担。本判决为终审判决。审 判 长 唐 骥代理审判员 曾光勇代理审判员 王 嫘二〇一三年二月四日书 记 员 郭乔乔 关注公众号“”