（2012）鼓民初字第4430号
裁判日期: 2013-02-26
公开日期: 2018-12-28
案件名称
原告南京江东实业总公司清江公司与被告徐刚、第三人上海克莉丝汀食品有限公司石门坎店房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
民事一审
当事人
南京江东实业总公司清江公司；徐刚；上海克莉丝汀食品有限公司石门坎店
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百零七条；《中华人民共和国合同法》:第二百一十二条；《中华人民共和国合同法》:第二百二十七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》:第二条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》:第二条第二款
全文
南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2012）鼓民初字第4430号 原告南京江东实业总公司清江公司，住所地本市鼓楼区东宝路**。 法定代表人钱永红，经理。 委托代理人徐燕、金蕾，江苏法德永衡律师事务所律师。 被告徐刚，男，1967年1月23日生，汉族，住本市玄武区。 委托代理人李文昕，江苏同大律师事务所律师。 第三人上海克莉丝汀食品有限公司石门坎店，，住所地本市升州路**** 法定代表人蒋玉萍，总经理。 委托代理人陈莉，女，1974年7月29日生，汉族，住南京市秦淮区。 原告南京江东实业总公司清江公司（以下简称清江公司）与被告徐刚、第三人上海克莉丝汀食品有限公司石门坎店（以下简称“克莉丝汀”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员武加庆适用简易程序，于2013年1月29日公开开庭进行审理。原告清江公司的委托代理人徐燕、金蕾、被告徐刚的委托代理人李文昕、第三人克莉丝汀的委托代理人陈莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告清江公司诉称：原、被告于2008年3月18日签订房屋租赁合同，约定被告承租原告位于-1112门面房，建筑面积为247.49平方米，租期自2008年4月26日至2018年4月25日止，年租金自2008年4月26日至2008年10月25日为18万元，2008年10月26日至2009年10月25日为37.94万元，第三年为39.84万元，以此类推逐年递增。合同第二条约定，未经出租人同意将房屋转租、转让的，拖欠租金10天或空置1个月的，原告有权终止合同，收回房屋并追究被告的违约责任。被告自2009年1月开始，未按合同约定的时间向原告足额缴纳租金，至今拖欠租金267150元（至2013年4月24日）。且被告在承租期间未经原告同意，擅自将部分承租房转租给第三人克莉丝汀，已构成违约，故原告诉至法院，请求判令被告支付拖欠租金267150元及违约金118575元；判令解除双方签订的1112室的房屋租赁合同关系；被告及第三人腾空并迁出该房屋；被告承担本案诉讼费。 被告徐刚辩称：1、被告已实际交付租金，原告的诉请也证明租金已交付。2、合同中违约金的约定过高，如应支付违约金应适当调整，按照合同第7条第2项计算违约金。3、根据相关司法解释的规定，欠交租金达6个月以上经催交后仍未支付才应解除合同。4、同时被告转租该房屋，原告是明知的，时间长达1年多，原告也未在6个月内提出异议。综上，原告要求解除合同，无事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉请。 第三人克莉丝汀辩称：第三人已经支付了租金，应保证第三人正常使用该房屋。第三人与被告的合同至2013年6月份到期，第三人的租金也交至2013年6月。 经审理查明：2008年3月18日原告清江公司（甲方）、被告徐刚（乙方）签订了《房屋租赁合同》，由被告承租原告所有的位于本市鼓楼区房屋（含2层），建筑面积为247.49㎡。双方约定：租赁期限10年，自2008年4月26日起至2018年4月25日止。租金从2008年4月26日至2008年10月25日为18万元，付款时间为4月25日、7月25日；2008年10月26日至2009年10月25日，年租金为37.94万元，付款时间为10月25日、1月25日、4月25日、7月25日；第三年租金为39.84万元，付款时间同上述第二年；第四年租金为41.82万元，付款时间同上述第二年；第五年租金为45.17万元，付款时间同上述第二年；第六年租金为47.43万元，付款时间为10月25日、4月25日……支付租金方式为先付后用，乙方于2012年10月25日之前，每三个月付款一次，以后每半年付款一次，遇国家法定节假日可顺延，首期租金乙方在合同签订之日付清，即13万元。乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋，并追究乙方违约责任：A、未经甲方同意将房屋转租、转让的；B、利用房屋进行非法活动，损害公共利益的；C、拖欠租金10天或空置1个月的。转租，租赁期内如乙方将承租的房屋部分转租给第三方，必须书面报甲方同意，且乙方转租给第三方的合同终止日期不得超过本合同的终止日期。违约责任，乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按应缴租金的3%以天数计算向甲方交付违约金；租赁期内单方违约责任：如甲方违约，则赔偿乙方装修损失和当年三个月房租；如乙方违约，则将固定装潢和不可移动的配套设施无条件归甲方所有，并赔偿甲方当年三个月房租作为赔偿金；乙方擅自将承租房屋转让转租他人使用，甲方有权责令停止转让行为，并有权单方终止租赁合同，同时按当年租金的2倍，以天数计算向乙方收取违约金。同时被告徐刚亦承租了原告清江公司所有的本市鼓楼区房屋。 2012年12月5日，被告徐刚向原告支付租金118750元；同年12月12日被告徐刚向原告支付2012年10月26日至2013年4月25期间的部分租金240000元，包括另一套111室房屋的租金；2012年12月18日，被告再次交付2012年10月26日至2013年4月25日期间的部分租金295750元，至此被告徐刚付清了2012年10月26日至2013年4月25日期间的租金。 另查明，2008年5月20日，被告徐刚与第三人克莉丝汀签订了《房屋租赁合同》，将本市鼓楼区-1112号约80㎡的房屋部分租给第三人克莉丝汀用于经营食品销售。租赁期限至2013年6月9日止，第三人克莉丝汀的租金亦支付至2013年6月9日。 庭审中，第三人克莉丝汀称其于2011年6月份起就代被告向原告交付部分租金，原告知道转租的事实，并未要求其搬出。原告称在2012年2、3月份才知道该房被转租，后一直口头要求第三人搬出，未同意被告的转租行为。 诉讼中，原告将诉讼请求变更为：判令被告支付违约金118575元（计算方式为：以2012年10月26日至2013年10月25日的租金47.43万元除以12个月，月租金39525元×3个月）；判令解除原、被告双方签订的1112室的房屋租赁合同关系及被告和第三人腾空并迁出该房屋；由被告承担本案诉讼费。 上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、租赁合同、收款收据等证据以及当事人陈述予以证实。 本院认为，原告清江公司与被告徐刚签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行义务。原告在2012年2、3月份知道被告徐刚将房屋转租予第三人克莉丝汀，其并未在知道转租后的6个月内提出异议，因此原告以此来主张解除合同，没有法律依据，本院不予支持。但双方签订的房屋租赁合同第二条的规定，拖欠租金10天或空置1个月的，原告清江公司可以终止合同。被告徐刚在2012年8月9日、2012年12月12日、2012年12月18日交付的租金属逾期交付，且超过了10天，因此原告有权按照合同约定终止合同。现原告要求解除合同，本院应予支持。 原、被告之间的合同解除后，原告与被告之间的相关的权利义务关系归于终止，所以被告徐刚应迁出涉案房屋。现该房屋的部分由第三人克莉丝汀经营使用，因此第三人也有义务迁出，第三人由此产生的损失可以向被告徐刚主张。 根据相关法律及司法解释的规定，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人支付违约金。被告徐刚逾期支付租金，已经构成违约，应按照合同约定向原告支付违约金。被告逾期交付2012年10月26日至2013年4月25日期间的租金，原告要求被告按照该租期内的租金标准支付3个月的违约金118575元，综合本案的具体情况及被告违约程度等，根据公平和诚信的原则，原告主张的违约金未超过6个月空置期间的租金损失，是适当的，本院予以支持。被告认为过高，应适当予以减少的抗辩意见无法律依据，本院不予支持。 综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告南京江东实业总公司清江公司与被告徐刚之间的《房屋租赁合同》。 二、被告徐刚、第三人上海克莉丝汀食品有限公司石坎门店于本判决生效之日起十日内腾空并向原告南京江东实业总公司清江公司交还本市鼓楼区（含2层）房屋。 三、被告徐刚于本判决生效之日起十日内支付原告南京江东实业总公司清江公司违约金118575元。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7090元,减半收取3545元，由被告徐刚负担（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内一并给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（上诉费交纳户名为南京市中级人民法院，开户银行为农行鼓楼分理处，账号为03×××76） 代理审判员 武加庆 二〇一三年二月二十六日 见习书记员 卞红艳