（2012）济高新区民初字第686号
裁判日期: 2013-02-26
公开日期: 2014-06-06
案件名称
山东大运之春酒店管理有限公司与山东华夏神州旅游研究发展连锁有限公司、济宁市天地名菜酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
济宁高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
山东大运之春酒店管理有限公司,山东华夏神州旅游研究发展连锁有限公司,济宁市天地名菜酒店管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷,房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条；《中华人民共和国合同法》：第五条，第七条，第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第一百一十三条第一款
全文
山东省济宁高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2012）济高新区民初字第686号原告山东大运之春酒店管理有限公司。法定代表人杨小振，总经理。委托代理人田素东（特别授权），山东文思达律师事务所律师。委托代理人侯宏涛（特别授权），男，该公司副总经理。被告山东华夏神州旅游研究发展连锁有限公司。法定代表人田延彬，董事长。委托代理人祝军（特别授权），山东鲁兴律师事务所律师。委托代理人韩秋霞（特别授权），女，该单位副总经理。被告济宁市天地名菜酒店管理有限公司。法定代表人田延彬，董事长。委托代理人杜科学（特别授权），山东康桥（济宁）律师事务所律师。委托代理人乔毅敏（特别授权），男，该公司副总经理。原告山东大运之春酒店管理有限公司与被告山东华夏神州旅游研究发展连锁有限公司、济宁市天地名菜酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。在审理过程中，被告山东华夏神州旅游研究发展连锁有限公司于2012年9月27日向本院提出管辖权异议申请，本院裁定驳回，被告遂提起上诉，济宁市中级人民法院于2012年11月20日裁定驳回被告的上诉，维持原裁定。2012年12月30，被告山东华夏神州旅游研究发展连锁有限公司申请追加济宁高新区黄庄村村民委员会为本案第三人参加诉讼，经审查本院认为被申请人与本案无法律关系，未予准许。2012年12月31日，被告山东华夏神州旅游研究发展连锁有限公司以济宁市中级人民法院迁址无法复印二审卷宗材料为由申请中止本案的审理，本院决定对本案延期审理。2013年1月15日，二被告要求济宁市中级人民法院对本案指定管辖，中院未予准许。2013年1月16日，被告济宁市天地名菜酒店管理有限公司提出合议庭成员回避，因申请回避的理由不符合法律规定，本院予以驳回，2013年1月25日，二被告再次对合议庭人员不予回避的决定提出复议申请，本院经复议后再次驳回了其复议申请。本院于2013年1月29日公开开庭进行了审理。当庭，被告山东华夏神州旅游研究发展连锁有限公司以山东省高级人民法院和济宁市城郊地区人民检察院已决定立案审查原租赁合同案为由提出中止审理的申请，本院以审查机关未作出再审决定为由未予准许。原告山东大运之春酒店管理有限公司委托代理人田素东、侯宏涛，被告山东华夏神州旅游研究发展连锁有限公司委托代理人祝军、韩秋霞、被告济宁市天地名菜酒店管理有限公司的委托代理人杜科学、乔毅敏及二被告法定代表人田延彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山东大运之春酒店管理有限公司诉称，原、被告双方于2010年11月29日签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将其所承租的黄庄村综合商务楼中的一楼东第1至5门洞、二、三整层、四层半层共计约9200平方米建筑面积（实际租赁面积7921平方米）转租给被告从事餐饮经营，约定被告按季度支付租金，如延迟支付租金三个月，原告有权解除合同。合同签订后，原告即将房屋交付给被告，被告仅于2011年7月2日交付了第一季度的租金（即2011年7月1日至9月30日期间的租金）。第二季度的租金（2011年10月1日至2011年12月31日）及第三季度租金（2012年1月1日至2012年3月31日）共计1005466元未交付，原告已起诉至法院并已判决被告予以支付。截止到原告起诉之日，被告拖欠租金已达10个月之久（即2011年10月1日至今），被告的行为已严重违反合同的约定，使原告蒙受巨大经济损失。故请求人民法院依法判决解除双方签订的《房屋租赁合同》，判令被告支付拖欠的租金935111.26元（2012年4月1日至2012年9月9日），诉讼费用由被告承担。原告为支持其主张，向法庭提交了以下证据：1、2010年11月19日，原告与山东华夏神州旅游研究发展连锁有限公司签订的《房屋租赁合同》一份；2、2010年11月19日，原告与济宁天地名菜酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同》一份；3、山东省济宁高新技术产业开发区人民法院（2012）济高新区民初字第128号《民事判决书》1份；4、山东省济宁市中级人民法院（2012）济民终字第1330号《民事判决书》1份；5、原告于2012年8月3日、2012年9月6日向二被告二次邮寄《解除合同通知书》的被拒签邮件4份。原告认为，证据1、2证明二被告是房屋租赁合同的承租人，合同中已明确约定承租人延迟支付租金超过3个月，出租人有权解除合同；证据3、4表明二被告拒付租金的抗辩事由未得到一、二审法院的认定，二被告自2011年10月至2012年3月31日拖欠租金1005466元，且二被告已延迟支付租金长达15个月；证据5证实原告根据《合同法》第九十六条的规定依法履行了通知义务。被告山东华夏神州旅游研究发展连锁有限公司的质证意见是：对原告提供证据的真实性无异议，但原告未履行合同的相关约定其违约在先，故不同意解除合同。被告济宁市天地名菜酒店管理有限公司的质证意见是：对证据1－4的真实性无异议，但根据证据1、2，原告违约在先，未履行合同约定的基本义务，交付的房屋漏水及观光、客运电梯未交付亦未提供良好的装修环境，故不能支持原告解除合同的主张；对证据3，二被告对该判决书提出了上诉，二审判决书对其认定消防工程未有违约的事实进行了纠正；对证据4，对该判决被告已分别向检察院和省高级人民法院提出了申诉并已立案审查，该判决认定的事实的结果具有不确定性；对证据5，我们未收到该解除通知书。被告山东华夏神州旅游研究发展连锁有限公司辩称：一、针对租赁费，真正违约的是原告，被告拒付租金的行为是行使抗辩权，属正当的自我救济行为。1、原告不履行租赁合同约定，违约在先。（1）楼顶部漏水，属于租赁物不符合租赁要求，原告又不及时处理造成我方装修延期和物料、人工损失。（2）租赁合同约定电力设施费用平均承担，原告至今欠被告34万余元设施费。（3）不依照合同交付观光电梯，3楼客运电梯至今没有开通是直接违约，严重影响被告的经营。2、消防二期委托合同根本违约。2011年3月5日原、被告所签订的《山东大运之春酒店餐饮二期消防建设工程委托合同》，是对《租赁合同》的延续和补充。合同签订的目的是取得消防部门的验收实现餐饮经营目的。原告应当按照被告的要求施工，委托有资质的单位对被告承租部分进行独立的消防设计、施工，事实上至今承租部分没有通过消防部门的验收，导致消防部门多次检查、整改。3、在缴纳第一次租金后，被告对原告的违约行为多达十余次告知，其采取消极躲避的态度根本不予理睬，更谈不上配合装修，没有履行合同中为招商引资提供良好装修环境的承诺。二、被告不同意解除合同。违约在先的是原告，其应当按照合同约定顺延装修工期并承担因其违约给被告造成的各项损失，对此被告保留另行起诉的权利。三，被告拒付租金是原告提供的租赁物无法达到被告的使用目的，其拒不履行应当义务，是依据合同约定和合同法行使抗辩权，如果原告坚持要求解除合同，应当赔偿其违约给被告造成的损失。被告山东华夏神州旅游研究发展连锁有限公司为支持其主张向法庭提供以下证据：1、2010年11月19日，原告与被告山东华夏神州旅游研究发展连锁有限公司签订的《房屋租赁合同》一份，意图证明原告存在违反相关合同条款的事实；2、原告于2011年6月29日、2011年12月25日的回复函各1份，意图证明原告提供的房屋存在质量问题原告通知被告消防验收已合格与事实不符；3、济宁市消防支队＜济公消验（2011）第0049号＞《建设工程消防验收意见书》，意图证实原告验收合格的消防工程是其宾馆自用部分，其承担的消防二期餐饮部分作为甩项未参与验收，二期消防工程应当进行设计审核和验收；4、被告向原告发送的函件四份，其中2011年6月3日、9日、10日、28日各一份，意图证明原告交付的租赁物不符合规定用途拒不交付电梯、消防二期无设计无验收的违约事实；5、被告投资清单一宗，意图证明被告根据15年的租赁期限对房屋进行了永久性的装修、购置酒店设施、培训相关人员的费用支出情况；6、山东省济宁市中级人民法院（2012）济民终字第1330号《民事判决书》1份及该案的调查笔录1份；意图证实原告多次收到被告向其发送的函件，被告在二审时提交的消防部门的验收意见书，二审法院依据该证据改变了一审法院认定二期消防工程合格的事实；7、济宁市城郊地区人民检察院济城检民立（2012）4号《民事立案决定书》和山东省高级人民法院（2013）鲁民申字第158号《受理通知书》各1份；意图证明山东省济宁市中级人民法院（2012）济民终字第1330号《民事判决书》认定事实及判决结果存在不确定性的事实；8、证人张某、李某出庭作证。原告山东大运之春酒店管理有限公司的质证意见为：对上列证据的真实性无异议，但证据4中2011年6月3日、6月9日、6月10日的3份函件未收到，证据5与本案无关联性。被告所租赁的1－3层未取得济宁市公安消防支队的验收意见书的原因在于被告擅自改变原告已经施工完毕的消防设施，致使其现状与原图纸不符。原告方证人未在法定时间内提出申请，且二人与被告存在利害关系，不能作为证据使用。被告济宁市天地名菜酒店管理有限公司的答辩意见同山东华夏神州旅游研究发展连锁有限公司的答辩意见。被告济宁市天地名菜酒店管理有限公司为支持其主张向法庭提供以下证据：1、原告与被告济宁市天地名菜酒店管理有限公司于2011年7月2日签订的《补充协议》1份，意图证明原告存在违约事实，且该协议只解决一楼战胜违约补偿，未涉及消防违约、房屋漏水延误工期相关赔偿事宜；2、原告与被告山东华夏神州旅游研究发展连锁有限公司于2011年3月5日签订的《山东大运之春酒店餐饮二期消防建设工程委托合同》1份；3、济宁市公安消防支队高新区大队（2012）第003252号、（2012）第00398号《消防监督检查记录》各1份及《责令整改通知书》1份；意图证实原告承担的消防工程未通过消防设计和验收；4、被告向原告发送的函件13份，意图证实在合同履行过程中，原告存在不尽合同义务、未按约定施工、拖延施工致使被告装修施工一再停工及承租房屋无法正常使用的违约情形；5、山东邦威建设工程有限公司装饰分公司2011年6月26日的《通知书》，意图证实原告消防工程违约造成工期延误的事实；6、照片一宗，意图证实房屋漏水、原告消防工程违约造成工期延误的事实；7、收据1份，意图证实被告已向原告支付26万元二期消防工程款的事实；8、供电设施结算书及单据，意图证实被告实际安装变压器的费用开支。原告山东大运之春酒店管理有限公司的质证意见为：对证据1的真实性无异议，该协议既解决了租金问题，也解决了双方此前合同履行过程中存在的争议；对证据2，原告根据合同已履行了施工义务并经过有关部门验收，未经验收系被告方原因造成的；对证据3，是指被告擅自改变原告已施工完毕的工程未经过验收，并非是指原告未履行义务；对证据4，因无原告工作人员的签收记录，对真实性有异议；证据5与本案无关；证据6不能反映被告承租的楼层实际状况；对证据7无异议；对证据8，结算书为被告单方委托，不能证实设施的真实造价，应当委托中介机构审计。经审理查明，2010年11月19日，原告与济宁天地名菜酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同》一份，合同条款中明确仅供承租方工商注车登记使用。同日，原告山东大运之春酒店管理有限公司与被告山东华夏神州旅游研究发展连锁有限公司亦签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于济宁市吴泰闸东路1号其所承租的黄庄村综合商务楼中的一楼东第1至5门洞、二、三整层、四层半层共计约9200平方米建筑面积转租给被告从事餐饮经营，原告提供的两部观光电梯需经法定部门验收合格后交付被告使用，不再收取被告任何费用，客运电梯属原、被告共同使用。合同履行期限为15年，自2010年11月20日起至2025年11月30日止。合同对租金的数额和支付方式作了约定，被告应于2011年11月27日前向原告交付租赁房屋定金50万元，并于2011年7月1日前交付第一季度的租金，从第二季度定金开始冲抵房租（按前三年租赁期均摊方式冲抵），每季度租金需提前10日交付，否则视为违约。被告租赁房屋为配合原告四星级宾馆经营，必须进行精装修，装修时间从2010年12月1日开始，原告许可被告装修期为7个月，装修期间免交房屋租赁费用。原告提供供水接口，供电设施双方共同分担，各占总投入的50%的费用，所有权归原告。2011年6月30日，双方根据合同约定由测量公司测量确认，双方共同认定被告实际租赁原告的房屋面积为7921平方米。合同签订后，原告即将房屋交付给被告，被告按照合同约定支付了50万元定金。2011年3月5日，被告山东华夏神州旅游研究发展连锁有限公司与原告山东大运之春酒店管理有限公司签订《山东大运之春酒店餐饮二期消防建设工程委托合同》，被告将其承租部分的消防工程委托给原告，由原告委托有资质的相关单位进行消防设计、施工，工程必须达到消防建审标准并通过消防整体验收，以消防部门颁发的消防验收意见书并能实际使用为准，总承包价为65万元。施工工期自被告主体布局施工完工后，按照图纸要求配合原告整体施工进行施工，原告整体布局须遵守消防法规规范。该工程由原告依据合同委托山东华森建筑消防项目管理有限公司施工，2011年6月17日委托山东省广安消防技术服务中心进行检验，2011年12月25日，山东省广安消防技术服务中心出具对本工程1-4层进行检测的检验报告，结论为：经检测，该工程火灾自动报警系统、消防供水系统、消火栓、消防炮系统、自动喷水灭火系统、机械加压送风系统、机械排烟系统、火灾应急照明和疏散指示标志系统、消防应急广播系统、消防电话系统、防火隔离设施已达到标准DB37∕242-2008《建筑消防设施安装质量检验评定规程》要求，判定合格。2011年7月2日，原告与被告济宁市天地名菜酒店管理有限公司签订《补充协议》，双方协议，经原告同意，被告于2011年7月2日交付首批房屋租金578233元，原告同意被告第二次交房租一次性扣除4万元（因一楼原告占用，双方商定的原告对被告的补偿款），从此双方不得以任何理由对2012年前餐厅占用问题提出任何赔偿。当日，原告收取了被告山东华夏神州旅游研究发展连锁有限公司交付的第一季度（2011年7月1日至9月30日）的租金578233元。2012年2月22日，原告山东大运之春酒店管理有限公司以山东华夏神州旅游研究发展连锁有限公司、济宁天地名菜酒店管理有限公司为共同被告向我院提起诉讼，要求人民法院判决二被告支付截止到2012年3月31日的房屋租金。济宁高新技术产业开发区人民法院于2012年7月6日以（2012）济高新区民初字第128号《民事判决书》判决认定了上述事实，并判决二被告按照合同约定履行支付到期租金的义务。二被告不服，提起上诉。济宁市中级人民法院以（2012）济民终字第1330号《民事判决书》判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后，二被告仍未履行租金给付义务，并分别向济宁市城郊地区人民检察院和山东省高级人民法院提出申请请求，现案件正在审查是否决定再审过程中。对于以上事实，有下列证据证实：1、2010年11月19日，原告与山东华夏神州旅游研究发展连锁有限公司、济宁天地名菜酒店管理有限公司分别签订的《房屋租赁合同》二份，原、被告对合同内容均无异议，证实双方对租赁房屋的地址、建筑面积、用途、租赁期限、价格、定金和租金的交付期限和方式、装修期限、供电设施费用分担、双方职责及合同变更、解除、违约责任等内容均有明确的约定。原、被告对该合同无异议；2、2010年6月30日原、被告签订的《房屋租赁面积补充说明》一份，证实双方共同认定了实际租赁的面积；3、原告与二被告签订的《补充协议》一份，证实原、被告双方于2011年7月2日就首批房租的交纳、2012年之前一楼占用问题的补偿等达成一致意见；4、2011年3月5日，原告与山东华夏神州旅游研究发展连锁有限公司签订《山东大运之春酒店餐饮二期消防建设工程委托合同》一份，合同约定，被告将其承租部分消防工程及相关配套设施委托给原告，由原告对外委托有资质的相关单位进行消设计、施工，并对工程验收标准和价款等事项作了明确约定。原、被告对该合同无异议；5、原告对被告已支付房租押金50万元、房屋租金578233元、预付消防安装费用26万元无异议，并有相关收据为证；6、被告山东华夏神州旅游研究发展连锁有限公司提供的向原告的函件4份及原告的回复，证实原、被告在合同履行期间就相关事项进行沟通、协商的经过，原告认为函件的内容不能证明原告有违约行为，且后期就一楼搬迁问题达成了共识，问题已解决；被告济宁天地名菜酒店管理有限公司向原告发送的函件13份，原告质证认为以上函件均未收到，无原告收到的证明，且所述事实与事实不符；7、2011年12月25日山东省广安消防技术服务中心出具的《山东省建筑自动消防设施安装质量检验报告》一份，证实涉案工程1-4层消防工程经检验系合格，被告认为该报告并不能证实该工程已经消防整体验收并获得消防部门颁发的消防验收意见书，并提交了济宁市消防支队的《建设工程消防验收意见书》和责令整改通知书；8、山东省济宁高新技术产业开发区人民法院（2012）济高新区民初字第128号《民事判决书》、山东省济宁市中级人民法院（2012）济民终字第1330号《民事判决书》各1份，证实原、被告在本案中争议的主要事实和观点已经两级人民生效的裁判文书所认定；二被告以生效文书被提起申诉为由认为裁判文书所认定的事实和理由处于不确定状态的观点无法律依据；9、原告向二被告二次邮寄《解除合同通知书》的被拒签邮件证实原告已履行解除合同告知义务。以上证据均经当庭质证，确认有效。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律强制性规定，为有效合同。依法成立的合同对当事人有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点问题为：一、原告在履行房屋租赁合同中是否存在交付的房屋漏水、观光电梯未交付、供电设施费用未承担的事实，是否存在违约行为；二、若原告在履行二期消防建设工程委托合同中存在违约行为，二被告能否以此为由拒绝支付租金；三、二被告的行为是否构成根本性违约，应否解除合同。针对焦点问题一，被告提供的证据并不能充分证实原告所交付的房屋存在漏水及归责于原告的原因形成，双方订立的《房屋租赁面积补充说明》、《补充协议》，系双方对合同内容的再确认或补充条款，双方对2011年7月2日前的一楼占用问题协商了解决方案，未提及尚有未解决的争议事项，且被告依照约定支付了第一季度的房屋租金，应视为此前纠纷已经化解；原告未交付两部观光电梯供被告使用，系合同约定的交付条件还未成就，并不存在影响被告业务开展的情形；被告要求原告承担50%的供电设施费用并无不当，但其未提交供电设施安装工程决算书，且收款收据为非正式票据，该工程款的分配应当在双方结算后进行。故原告在履行房屋租赁合同过程中，不存在违约行为；针对焦点问题二，原告主张履行消防建设工程合同时，系按照合同约定委托山东华森建筑消防项目管理公司进行的施工，山东省广安技术服务中心于2011年6月17日验收并经验收合格，不存在未依据消防工程合同委托有资质的相关单位进行设计和施工的情形，现二被告所诉消防工程未经过验收的原因系二被告擅自改变消防设施所致，但原告未提供相关证据证明，对其观点不予支持；但被告主张原告一直未进行符合餐饮经营实际要求的设计、无法通过合同约定的消防建审标准，无法通过检测及验收，无法进行装饰、装修，其提供的证据也不能充分证明现二期消防工程未通过验收的原因及实际造成了损失。即使原告在履行消防建设工程合同中因归责于原告的原因而导致工程不能通过验收，也不能成为二被告拒绝向原告支付租金的法律依据。理由为：原、被告签订的消防工程建设工程委托合同虽然与租赁合同的合同主体一致，但两份合同性质不同，所调整的合同主体之间的法律关系也不相同，为相对独立履行的合同。被告可就原告履行消防建设工程合同的违约行为另行主张权利。针对焦点问题三，二被告在判决生效后，仍以法院未支持的理由继续拒绝向原告支付房屋租赁费用，现拒绝支付租赁费用至本案一审法庭辨论终结时已长达15个月，远远超出合同约定的3个月的履行期限，故被告无正当理由拒不履行合同主要义务的行为构成根本性违约。综上，原告在履行《房屋租赁合同》中并不存在违约行为，二期消防建设施工合同的履行与本案不属同一法律关系，被告拒绝支付到期租金的行为已构成根本性违约，原告要求解除原、被告之间的房屋租赁合同并由被告按照合同约定向原告支付房屋租金的请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。租金的数额按照合同约定计算，自2012年4月1日起至原告通知被告解除租赁合同之日止。故依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、解除原告山东大运之春酒店管理有限公司于2010年11月19日分别与被告济宁天地名菜酒店管理有限公司、被告山东华夏神州旅游研究发展连锁有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、被告山东华夏神州旅游研究发展连锁有限公司、济宁市天地名菜酒店管理有限公司支付原告山东大运之春酒店管理有限公司2012年4月1日至2012年9月9日期间的房屋租金935111.26元，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。诉讼费13151元，由被告山东华夏神州旅游研究发展连锁有限公司、济宁市天地名菜酒店管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判长 吴兰玲审判员 谢振平审判员 李 贇二〇一三年二月二十六日书记员 李忠青 来源：