（2013）泰靖民初字第0195号
裁判日期: 2013-02-19
公开日期: 2014-12-24
案件名称
南通百乐物业管理有限公司靖江分公司与祁亚萍物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
靖江市人民法院
所属地区
靖江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款
全文
江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2013）泰靖民初字第0195号原告南通百乐物业管理有限公司靖江分公司。负责人王剑，经理。委托代理人宁永勇，江苏山水律师事务所律师。被告祁亚萍。委托代理人朱炳初，江苏苏泰律师事务所律师。委托代理人张彬，系被告祁亚萍之夫。原告南通百乐物业管理有限公司靖江分公司与被告祁亚萍为物业服务合同纠纷一案，本院于2013年1月14日立案受理，依法由代理审判员曹永清适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人宁永勇，被告祁亚萍及其委托代理人朱炳初、张彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2008年12月13日，原告与靖江��新江海花园业主委员会（以下简称业委会）订立物业管理委托合同，约定业委会将靖江市新江海花园共19.83万平方米（包括被告的房屋）委托原告进行物业管理，合同对物业管理费的收费标准、缴纳方式、逾期缴纳的违约责任等进行了约定。被告系新江海花园商业用房业主，房屋面积185.79平方米。自2009年5月5日至2011年12月31日，被告未交纳物业服务费。经催要被告仍拒绝交纳。请求判决被告立即给付原告物业管理服务费5921元，滞纳金4000元［其中2009年5月5日至同年12月31日物业管理服务费1462元，滞纳金5955元（自2010年1月1日起按每日千分之五计算至2012年3月31日）；2010年1月1日至同年12月31日物业管理服务费2229元，滞纳金5072元（自2011年1月1日起按每日千分之五计算至2012年3月31日）；2011年1月1日至同年12月31日物业管理服务费2229元，滞纳金1030元（自2012年1月1日起按每日千���之五计算至2012年3月31日）；上述滞纳金合计只要求被告支付4000元］，合计9921元。被告辩称：我确系新江海花园业主，房屋面积为185.79平方米，自2009年5月5日起未交纳物业管理服务费是事实。现请求驳回原告的诉讼请求，理由如下：第一，被告从未与原告签订过物业服务合同，也不知道有业主委员会，因此业主委员会与原告签订的合同对被告没有约束力；第二，被告在新江海的房屋是门面房，它的大门是面向工农路的，不通新江海里院，自从被告购买了此房屋后，没有任何人向被告提供任何形式的服务，因此原告无权向被告收取物业管理费；第三，退一万步讲，即使被告应当缴纳物业管理费，原告也从未向被告收取过物业费，也没有依其他形式向被告主张过权利，因此原告起诉的标的大部分超过了法定的诉讼时效期间；第四，原告主张滞纳金没有法律依据。原告针对被告辩称补充陈述：第一，原告在2008年12月13日与新江海业主委员会签订了物业管理委托合同，这份合同的效力对全体业主包括被告具有约束力，被告应该按照合同的约定履行支付物业管理费的义务；第二，被告的门面房是出租给一个汽车美容店的，2011年原告曾向承租人发出过催缴通知，2012年2月份原告直接向被告祁亚萍发出催收函，且根据江苏省高级人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件若干意见》的第十五条的规定，对物业费的诉讼时效是从最后一期物业费交费时间届满后开始计算的，被告祁亚萍最后一期物业费应在2012年缴纳，因此原告的起诉没有超过诉讼时效期间；第三，被告的房屋是小区的一部分，原告对整个小区都提供了服务，被告店面房的卫生原告也提供过服务，因此被告享受到了原告提供的物业管理服务；第四，原告是��据物业服务合同的约定计算滞纳金的天数和金额。原告向本院提供了其与靖江市新江海花园业主委员会于2008年12月13日签订的物业管理委托合同、物业服务费催缴通知、律师函等。被告对原告提供的证据质证认为，原告提供的物业管理委托合同，被告从未看到过，也从未单独和原告签订过，被告也不知道新江海有业主委员会的存在。原告提供的催收函只能证明原告寄出来了，但是不能证明被告或者被告门面房的承租人收到过。经审理查明：被告系新江海花园商业用房（房屋面积185.79平方米）业主。2008年12月31日，原告与靖江市新江海花园业主委员会签订物业服务合同，约定：原告自2008年11月1日至2011年12月31日为新江海小区业主提供物业服务，并按1元／平方米／月的标准向商业用房业主收取物业服务费；业主于每年第一个季度内预交本���度的物业服务费或于每半年第一个月上旬预交当年度6个月的物业服务费；业主如逾期交纳物业服务费，则自逾期之日每日按逾期交纳费用的千分之五支付滞纳金。合同签订后，原告为被告提供了物业服务。自2009年5月5日起，被告未支付原告物业服务费。本院认为：原告与被告所在小区的业主委员会签订的物业服务合同，依法对包括被告在内的所有业主具有约束力。在原告为小区依约提供了物业服务后，被告有义务按照合同约定给付相关费用，逾期缴纳，应依照约定给付滞纳金。关于滞纳金的计算方式，双方在合同中虽有约定，但此约定明显过高，本院予以适当调整。我国法律规定，物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算，因此原告的起诉并未超过诉讼时效期间，被告关于原告起诉标��大部分超过诉讼时效期间的抗辩，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决如下：被告祁亚萍于判决生效后10日内给付原告南通百乐物业管理有限公司靖江分公司物业服务费5920元、滞纳金1628元，合计7548元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元减半收取25元，由被告负担（原告已缴纳，被告在履行判决时直接付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人���人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费50元。代理审判员 曹永清二〇一三年二月十九日书 记 员 鞠燕静 关注微信公众号“”