（2012）惠中法民一终字第1076号
裁判日期: 2013-02-18
公开日期: 2017-09-21
案件名称
博罗县农村信用合作联社、罗春梅商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省惠州市中级人民法院
所属地区
广东省惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
博罗县农村信用合作联社,罗春梅,惠州广信物业发展有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）惠中法民一终字第1076号上诉人（原审第三人）：博罗县农村信用合作联社。住所地：博罗县罗阳镇商业东街信合大楼。负责人：朱石麒，理事长。诉讼代理人：黄慧、孙泽平，均系广东方正联合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗春梅，女，汉族，1963年4月4日出生，住深圳市南山区。诉讼代理人：曾兵生，北京市德恒（广州）律师事务所律师。诉讼代理人：莫国平，男，汉族，1960年5月10日出生，身份证住址：湖南省益阳市资阳区。被上诉人（原审被告）：惠州广信物业发展有限公司。住所地：惠州市府前路*号。法定代表人：邓星明，董事长。诉讼代理人：许自新，广东尚典律师事务所律师。上诉人博罗县农村信用合作联社因商品房买卖合同纠纷一案，不服惠城区人民法院作出的（2011）惠城法民一初字第1943号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。当事人原审意见被上诉人罗春梅于2012年7月13日向原审法院起诉，请求判令：1、原被告间《商品房买卖合同》有效并继续履行，确认“广信大厦”第五层C5-045号商铺归与原告所有，责令被告立即将该房屋权属登记资料报产权登记机关备案、办理权属证书；2、第三人博罗农村信用合作联社对被告惠州广信物业发展有限公司出售给原告的房屋不再享有抵押优先权，第三人博罗农村信用合作联社立即注销原告所购房屋项下的抵押登记；3、本案诉讼费及其他费用由被告承担。主要事实和理由：2007年1月4日，博罗农村信用合作联社向被告出具《关于同意出售惠州世贸中心抵押物的函》，同意被告销售已作为抵押物的“广信大厦”第5层房屋。2007年1月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的“广信大厦”第五层C5-045号商铺，价格为119563元，并约定交付使用后180日内将办理权属登记资料报登记机关备案。后，原、被告签订“委托书”约定：原告将上述商铺委托被告统一经营管理，期限十年，自2007年2月至2016年10月5日止，并约定了租金及支付方式。合同签订以后，原告支付了全部房款，被告也将售楼款存入博罗信用社指定账户内,但被告拖延办理房屋权属证书至今。原告认为：原被告间签订的《商品房买卖合同》合法有效,原告依约履行了全部付款义务，并实际占有、使用该房屋，因被告原因致使原告无法办理产权证，已经严重侵犯了原告的合法权利。上诉人博罗农村信用合作联社辩称，我方对涉案房产享有合法抵押权，并有相关的证据为证，现在抵押权至今是合法有效的，并未注销，我方未在被告出售的房产中得到受偿；我方与原告之间并不具有权利义务关系，涉案有两个合同关系，原告与被告的房屋买卖合同关系及我方与被告抵押贷款关系，原告直接请求被告履行合同即可，无权请求确认我方抵押权的效力问题；涉案房产已经被案外人申请惠州市中级人民法院查封，并且我方在2011年4月份已向博罗县法院申请查封了涉案房产，建议原告变更相应的诉讼请求，直接确认退回房款请求。被上诉人惠州广信物业发展有限公司未作答辩。原审法院查明的事实经原审法院审理查明，2006年4月10日，博罗农村信用合作联社罗阳信用社与惠州圣德企业管理咨询策划有限公司、惠州银铭信用担保有限公司博罗分公司签订了一份《保证担保借款合同》（农信保借字【2006】第10076号），约定：惠州圣德企业管理咨询策划有限公司向博罗农村信用合作联社罗阳信用社借款2000万元，贷款期限为2006年4月10日至2009年4月9日，由惠州银铭信用担保有限公司博罗分公司为惠州圣德企业管理咨询策划有限公司的贷款提供还款保证。2006年6月14日，惠州广信物业发展有限公司召开股东会议，决议惠州广信物业发展有限公司同意用本公司位于惠州世贸中心第五、六层，面积3633.84平方米的的在建工程作为惠州圣德企业管理咨询策划有限公司向博罗农村信用合作联社罗阳信用社贷款2000万元的抵押物，期限为3年。2006年6月14日，博罗农村信用合作联社罗阳信用社与惠州广信物业发展有限公司签订了一份《抵押担保合同书（补充合同）》（农信补抵字【2006】第10108号），约定：惠州广信物业发展有限公司用位于惠州世贸中心第五、六层，面积3633.84平方米的的在建工程（评估价格3016万元）作为惠州圣德企业管理咨询策划有限公司向博罗农村信用合作联社罗阳信用社贷款2000万元的抵押物，期限为3年，自2006年4月13日至2009年4月12日。惠州广信物业发展有限公司承担的是不可撤销的担保责任，担保人的担保责任不因《保证担保借款合同》（农信保借字【2006】第10076号）主债务的无效或解除而免除。当惠州圣德企业管理咨询策划有限公司不能依照合同约定按期偿还借款本息时，博罗农村信用合作联社罗阳信用社有权依法处置抵押物，抵包括押担保范围包括《保证担保借款合同》（农信保借字【2006】第10076号）中列明的本金、利息、罚息、违约金和实现债权的费用。2006年7月3日，惠州广信物业发展有限公司位于惠州市河南岸××中心××区××层，面积1816.92平方米的在建工程抵押登记在博罗农村信用合作联社罗阳信用社名下。2007年1月4日，博罗农村信用合作联社向惠州广信物业发展有限公司出具了一份《关于同意出售惠州世贸中心抵押物的函》，同意惠州广信物业发展有限公司出售已抵押给博罗农村信用合作联社的惠州世贸中心第4、5、6层抵押物，销售价款不得低于其价值并告知受让人抵押情况，销售房款应当提前清偿所担保的债权本息，在收到的售楼款用于归还了抵押物担保的贷款本息后，即对相应的抵押物分批办理注销抵押登记手续。2007年1月13日，原告罗春梅与被告惠州广信物业发展有限公司分别签订了《广东省商品房买卖合同》，约定原告罗春梅向被告惠州广信物业发展有限公司购买惠州世贸中心第五层C5-045房，房价为119563元，被告惠州广信物业发展有限公司应在2006年12月31日向原告交付商品房，并在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。上述三份合同签订后，原告罗春梅向被告惠州广信物业发展有限公司付清了全部购房款，但被告惠州广信物业发展有限公司一直未为原告办理房屋权属证书。另查明，第三人博罗县农村信用合作联社就其与被告惠州市广信物业发展有限公司之间的借款合同纠纷案于2011年5月19日向博罗县人民法院提起诉讼，博罗县人民法院受理了该案，现该案尚在博罗县人民法院审理过程中。原审判决理由和结果原审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，原、被告自愿、协商一致签订的《广东省商品房买卖合同》，内容未违反国家强制性法律规定，虽在签订《广东省商品房买卖合同》时，合同约定出售的惠州世贸中心第五层C5-045房已抵押给第三人，但因被告出售本案涉诉房屋是经第三人同意，因此，该《广东省商品房买卖合同》合法有效，本院予以确认。《广东省商品房买卖合同》签订后，原告支付了全部购房款，已履行全部合同义务，房产亦已交付原告使用，原告要求继续履行合同、由被告将惠州世贸中心第五层C5-045房屋权属登记资料报产权登记机关备案、办理权属证书的诉讼请求，本院予以支持。至于原告要求判决第三人博罗农村信用合作联社对被告惠州广信物业发展有限公司出售给原告罗春梅的房屋不再享有抵押优先权，第三人博罗农村信用合作联社立即注销原告所购房屋项下的抵押登记的诉讼请求，对此，本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，审理的范围为原、被告之间的商品房买卖合同关系，而原告所提出的该两项诉求系由第三人与被告之间的抵押担保借款合同关系所引发的，不属本案的审理范畴，且第三人与被告之间的抵押担保借款合同纠纷已由博罗县人民法院立案审理，故本院对原告的该两项诉求不作处理，原告可另行通过相应法律途径进行处理。被告惠州广信物业发展有限公司经本院送达开庭传票未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利，不影响本案的审理。综上，依照《民事诉讼法》第七条、第一百三十条、《合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，缺席判决：确认原告罗春梅与被告签订的《广东省商品房买卖合同》有效并继续履行。二、被告应在本判决书生效之日起30天内为原告罗春梅所购买的惠州世贸中心第五层C5-045房办理房屋所有权证书。三、驳回原告罗春梅的其他诉讼请求。本案诉讼费2791元（缓交），由被告承担，被告应在收到本民事判决书之日起3天内向本院缴交该费用。当事人二审意见上诉人博罗农村信用合作联社不服原审判决上诉称，一、原审法院认定被上诉人广信公司出售涉案房屋是经上诉人同意，属于认定事实错误。人广信公司的《关于同意出售惠州世贸中心抵押物的函》是一附生效条件的民事行为。函中声明“销售房款应当向我社提前清偿所担保的债权本息。我社在收到存入的售楼款用于归还了以上抵押物担保的贷款本息后，即对相应的抵押物分批办理注销抵押登记手续”，表明了注销抵押登记的前提条件是广信公司应先将售楼款用以清偿债务，而这一内容与担保法第四十九条第三款转让抵押物价款提前清偿债权的规定是完全一致的。本案中，广信公司本案中，广信公司并未以其收到的购房款抵偿拖欠上诉人的债务，对于这一事实，在博罗县人民法院审理上诉人诉惠州圣德企业管理咨询策划有限公司(下称圣德公司)、广信公司金融借款合同纠纷一案((2011)惠博法民二初字第289号)的庭审过程中，广信公司代理人己当庭确认。广信公司在抵押权存续期间转让抵押物的行为使得上诉人的债权存在得不到清偿的风险，而其在转让了抵押物后没有将转让款项优先清偿债务的行为更是将这一潜在风险现实化。综上，上诉人同意出售涉案房产的生效条件未成就，应视为上诉人没有同意被上诉人广信公司出售涉案房产。二、原审法院完全无视上诉人已先在涉案房产上设置抵押权的事实，仍判决被上诉人之间的《广东省商品房买卖合同》继续履行，并判令被上诉人广信公司在判决生效30日内办理房屋所有权证书，损害了上诉人作为抵押权人的合法权益。因圣德公司向上诉人申请借款2000万元，被上诉人广信公司以包括涉案房产在内的一系列在建房产为借款作抵押担保，并己办理了相应抵押登记手续，依法产生抵押权效力，涉案房产的抵押权至今一直存续并未注销。借款期限届满，因圣德公司未如约归还贷款本息，博罗联社遂向博罗县法院提起诉讼【(2011)惠博法民二初字第289号】，请求判令圣德公司归还借款并确认上诉人对包括涉案房屋在内的抵押房产享有优先受偿权，该案至今仍在审理过程中。因上诉人的抵押物权设置在先，被上诉人之间签订《广东省商品房买卖合同》在后，而且抵押权系物权，优先于罗春梅依据商品房买卖合同取得的债权。只要上诉人的抵押权效力被另案判决确认，在被上诉人广信公司无法清偿债务注销抵押登记的情况下，《广东省商品房买卖合同》事实上就无法继续履行，因此本案与该借款合同纠纷案件具有密切关联性，本案应当以该案审理结果为依据，但原审法院未中止审理迳行判决，直接损害上诉人作为抵押权人的合法权益。综上，上诉人认为，原审判决认定事实不清，请求二审法院判令：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人续履行《广东省商品房买卖合同》和要求广信公司办理房屋所有权证书的诉请或将本案发回原审法院重审；2、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。被上诉人罗春梅答辩称，一、被答辩人博罗信用社不具备提起上诉的法定条件，无权对本案提起上诉。最高院关于适用《民诉法》若干问题的意见第162条规定，法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。而原审诉讼中，被答辩人博罗信用社作为无独立请求权第三人，并未被判决承担民事责任，依法无权提起上诉。二、被答辩人博罗信用社上诉称《关于同意出售惠州世贸中心抵押物的函》(下称该函)是附生效条件的民事行为，认为其同意出售涉案房产的生效条件未成就、视为其没有同意出售涉案房产。无事实和法律依据，应不予支持。1、没有任何证据证明被答辩人博罗信用社对该函的生效设置了附加条件，也没有任何证据证明被答辩人博罗信用社对其同意出售涉案房产设置了生效条件。被答辩人博罗信用社在该函中虽要求被答辩人广信公司将售楼款用于归还贷款本息，但是，被答辩人博罗信用社并没有将该要求作为其同意被答辩人广信公司出售争议房产的前提条件。因此，是否将售楼款用于归还贷款本息，不是被答辩人博罗信用社同意出售涉案房产的生效条件。2、退一步讲，假使该函是附生效条件的民事行为，因该函是被答辩人博罗信用社针对被答辩人广信公司《关于同意出售世贸中心抵押物的请示》而做出的回函，仅在被答辩人博罗信用社、广信公司间发生法律效力，其效力并不及于答辩人。被答辩人博罗信用社、广信公司之间对答辩人支付的售楼款所进行的约定，是对争议房产出售给答辩人后所得房款进行的后续处理，并不是对答辩人购买争议房产行为所进行的约定，与答辩人无关。且在该函中，被答辩人博罗信用社也仅是要求被答辩人广信公司将销售房款存入指定账户，并没有对房款采取实质、有效的控制措施，对房款流失承担全部责任。同时，从被答辩人博罗信用社指定的三个账户中有两个账户与被答辩人广信公司无关、以及采取分批注销抵押登记手续的方式来看，该函针对的也只是被答辩人广信公司。因此，被答辩人博罗信用社同意出售争议房产的意思表示，是明确具体的，原审法院认为被答辩人广信公司出售涉案房屋是经被答辩人博罗信用社同意，是正确的。三、被答辩人博罗信用社、广信公司之间对注销答辩人买受房产抵押登记的约定，对答辩人没有法律效力。答辩人与两被答辩人就涉案房产购房款的交付及抵押登记的注销并没有签订相关合同，相互之间的权利义务只能依据法律规定。无论是《物权法》还是《担保法》及其司法解释，对在抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的情形和抵押人未经抵押权人同意转让抵押财产的情形，分别做出了不同规定。法律仅规定对抵押人未经抵押权人同意转让抵押财产时，抵押权人仍可以行使抵押权。对抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的情形，法律并没有规定抵押权人仍可以行使抵押权。因此，答辩人根据《物权法》第一百九十一条、《担保法》第四十九条第一款：抵押期间抵押人转让抵押物，应当通知抵押权人并经抵押权人同意，否则转让行为无效之规定，买受房屋、支付全部购房款，并对该房屋进行了占有、使用和收益，其购房行为合乎法定程序，该房屋买卖合同有效，被答辩人博罗信用社应注销该房屋上的抵押登记。被答辩人博罗信用社将经其同意转让抵押财产的情形等同于未经其同意转让抵押财产的情形，并在答辩人之外对注销答辩人买受房产的才抵押登记另行设定条件，不但违法，而且侵犯了答辩人的合法权益，当然没有法律效力。四、被答辩人博罗信用杜对答辩人所买受房产不再享有抵押权。原审法院判决认定事实清楚、适用法律准确，应予以维持；被答辩人博罗信用社上诉无理，应予以驳回。1、从上诉请求来看，被答辩人博罗信用社对《广东省商品房买卖合同》的有效性并没有异议，因此，在该合同有效的情况下，被答辩人博罗信用社为非合同相对人，没有任何理由阻止当事人继续履行该合同。2、依据《担保法》第四十九条第三款、《物权法》第191条第1款规定：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。这就明确表明，抵押权人同意转让抵押物并就转让所得的价款优先受偿，是抵押权人行使抵押权、实现抵押权的一种方式。在抵押物转让后，抵押权人不能再次对抵押物行使抵押权，而只对转让抵押物所得价款享有提前受偿权，或要求提存。比如说，银行申请法院拍卖抵押物也是行使抵押权的一种方式，当拍卖公司根据银行的申请抵押物出售时，则抵押权立即实现。至于出售后拍卖公司是否将出售款返还给银行清偿债务，则属另一法律关系，与购买者无关。因此，被答辩人博罗信用社无权再对该争议房产主张抵押权。3、原审法院基于被答辩人博罗信用社已经书面同意出售争议房产、答辩人买受房产并支付全部购房款的事实，判决房屋买卖合同继续履行，并办证到答辩人名下，合乎法律规定。综上，原审法院判决认定事实清楚、适用法律准确，应予以维持；被答辩人博罗信用社诉请无事实和法律依据，应予驳回。被上诉人惠州广信物业发展有限公司答辩称，原审判决正确，应予维持。各方当事人在二审中均未提交新的证据。本院查明的事实本院查明，原审查明的事实与本院查明的事实一致，本院予以确认。本院判决理由和结果本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷，被上诉人罗春梅在向原审法院提起诉讼时请求判令：一、两被上诉人签订的《商品房买卖合同》有效并继续履行，确认合同所涉商铺归被上诉人罗春梅所有，责令被上诉人广信公司立即将该房屋权属登记资料报产权登记机关备案、办理权属证书；二、上诉人对被上诉人广信公司出售给被上诉人罗春梅的房屋不再享有抵押优先权，上诉人立即注销被上诉人罗春梅所购房屋项下的抵押登记；三、本案诉讼费及其他费用由被上诉人广信公司承担。原审判决审理后作出判令：确认《商品房买卖合同》有效并继续履行和被上诉人广信公司为被上诉人罗春梅办理买卖合同所涉商铺的房屋所有权证书以及驳回被上诉人罗春梅其他诉讼请求的判决。判决后，被上诉人罗春梅未提起上诉。本案二审争议的焦点是：两被上诉人签订的《商品房买卖合同》是否应继续履行和被上诉人广信公司是否应为被上诉人罗春梅办理买卖合同所涉商铺的房产证。对此本院认为，两被上诉人签订的《商品房买卖合同》涉案房产（商铺）是双方协商一致情况下签订的，虽然合同签订时，涉案房屋已抵押给上诉人，但因被上诉人广信公司在售卖涉案房屋时已征得上诉人同意，尽管上诉人在同意被上诉人广信公司在售卖涉案房屋的同时，还要求被上诉人广信公司将售卖所得款项存入被上诉人广信公司或关联公司在上诉人开设的账户内，而从本案查明的事实看，确实并无证据证明被上诉人广信公司在收到购房款后已将购房款存入上诉人指定的账户内，但即便被上诉人广信公司未将销售房屋的款项存入上诉人指定的账户内，亦不影响《商品房买卖合同》合法性的认定，且上诉人《关于同意出售惠州世贸中心抵押物的函》并非《商品房买卖合同》的附件，据此，原审判决认定该《商品房买卖合同》合法有效恰当，本院予以确认。上诉人认为该《商品房买卖合同》无效的理由不成立，本院不予采信。另外，又因合同签订后，被上诉人罗春梅已支付全部购房款，且房产亦已交付其使用，据此，原审判决认定被上诉人广信公司应将涉案房产办理权属证书办至被上诉人罗春梅亦无不当，本院予以支持。上诉人认为被上诉人罗春梅要求被上诉人广信公司将涉案房产办理权属证书办至其名下的请求不应支持，理由不充分，本院亦不支持。至于上诉人是否享有对涉案房屋抵押优先权和上诉人是否应注销被上诉人罗春梅所购房屋项下的抵押登记，属另一法律关系，原审判决未予处理正确。综上所述，上诉人上诉缺乏事实和法律依据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费2791元，由上诉人博罗县农村信用合作联社负担。本判决为终审判决。审判长 陈晓文审判员 沈 巍审判员 邓耀辉二〇一三年二月十八日书记员 胡 江附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”