（2013）浙杭民终字第2357号

裁判日期: 2013-12-09

公开日期: 2014-06-20

案件名称

蔡挺、李露丹与杭州芝麻开门房地产代理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省杭州市中级人民法院

所属地区

浙江省杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

民事二审

当事人

杭州芝麻开门房地产代理有限公司；蔡挺；李露丹

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百七十条第一款第一项

全文

浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙杭民终字第2357号上诉人（原审被告）：杭州芝麻开门房地产代理有限公司。法定代表人：洪雪珠。委托代理人：郭惕华。被上诉人（原审原告）：蔡挺。委托代理人张永强。委托代理人翁坚冰。被上诉人（原审原告）：李露丹。委托代理人张永强。委托代理人翁坚冰。上诉人杭州芝麻开门房地产代理有限公司（以下简称芝麻开门公司）因与被上诉人蔡挺、李露丹房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2013）杭拱民初字第703号民事判决，向本院提出上诉，本院于2013年7月24日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下：2009年12月18日，蔡挺、李露丹将其所有的位于湖墅南路186号的104室部分（约281.35平方米）和201室部分（约636.7平方米）房屋租赁给芝麻开门公司，双方签订了《房屋租赁合同》。该合同中约定：租赁期限为三年……甲方（蔡挺、李露丹）同意给乙方（被告）为期90天的免租期，即房屋交付乙方之日起的第91天为起租日。并自该日起计取租金……，甲方（原告）于2009年12月20日前，将上述房屋交付乙方（被告）使用……乙方应向甲方支付租赁保证金150000元……房屋年租金为1105790元，分四次性支付，每季度支付一次，乙方于2010年3月10日前向甲方支付首期租金276447.5元，以后每季度租金的支付时间为上季度结束前一周内……，乙方延迟支付的租金或其他各项费用，乙方应按所欠款项的万分之三／天向甲方支付滞纳金……等权利义务。蔡挺、李露丹依约将上述房屋交付芝麻开门公司使用，芝麻开门公司也依约支付了保证金及支付租金至2012年12月19日止。芝麻开门公司依约未在2012年12月19日前支付下一季度租金276447.5元（2012年12月20日-2013年3月19日）。蔡挺、李露丹经催讨，芝麻开门公司至今未支付，蔡挺、李露丹于2013年3月7日向法院起诉，要求1、确认蔡挺、李露丹解除《房屋租赁合同》；2、芝麻开门公司立即腾退租赁房屋；3、芝麻开门公司支付租金276447.5元，租金本金276447.5元万分之三／天的违约金（自2012年12月20日起至腾退之日）和至腾退之日止的房屋使用费。原审法院认为，蔡挺、李露丹与芝麻开门公司之间房屋租赁合同关系清楚、证据充分，芝麻开门公司应按约定按期支付租金。本案审理期间，双方签订的《房屋租赁合同》已期限届满（2013年3月19日）而自然终止，已无需提前解除；芝麻开门公司应及时归还蔡挺、李露丹上述房屋。芝麻开门公司对未支付蔡挺、李露丹租金276447.5元（2012年12月20日-2013年3月19日）不持异议，仅提出双方口头约定租期为五年，因无事实依据予以证明，不予采信。同样芝麻开门公司要求蔡挺、李露丹赔偿装修费用，也因无事实依据予以证明，且芝麻开门公司也未在本案审理期间提起反诉，故不予支持。根据合同约定，芝麻开门公司应在2012年12月19日前支付最后一季度的租金276447.5元，而芝麻开门公司未按约定支付，应承担违约责任，根据合同约定，应支付违约金（滞纳金），双方约定按每天万分之三计算违约金（滞纳金），也未超过法律保护范围，予以支持。芝麻开门公司在租赁合同到期后，仍占用蔡挺、李露丹的房屋，应按年租金1105790元标准支付蔡挺、李露丹占用费或使用费至实际腾退之日。蔡挺、李露丹上述相关的诉请，符合法律规定，予以支持。蔡挺、李露丹就合同自然终止的事实情况当庭变更主计算租金、违约金、使用费方式也符合情理，该当庭变更的内容未对本案事实、之前的具体诉请作出根本性改变，不影响芝麻开门公司的诉讼权利，芝麻开门公司仅以蔡挺、李露丹主张以租金到期日为结算点为由而要求答辩期限，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、杭州芝麻开门房地产代理有限公司于判决生效之日起二十日内从杭州市拱墅区湖墅南路186号104、201室房屋内腾退，将该房屋返还给蔡挺、李露丹；二、杭州芝麻开门房地产代理有限公司于判决生效之日起十日内支付蔡挺、李露丹房屋租金276447.5元（2012年12月20日-2013年3月19日），并支付违约金（从2012年12月20日起至判决确定给付之日止，以本金276447.5元按每日万分之三计算）；三、杭州芝麻开门房地产代理有限公司于判决生效之日起十日内支付蔡挺、李露丹房屋占有使用费（从2013年3月20日起计算至判决确定的搬离之日止，按年租金1105790元／年标准计算）；四、驳回蔡挺、李露丹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4342元，减半收取2171元，由杭州芝麻开门房地产代理有限公司承担。宣判后，芝麻开门公司不服，向本院提出上诉称：一、一审判决认定的事实错误。芝麻开门公司与蔡挺在2009年12月口头约定的房屋租赁期是5年，仅仅由于当时对2013年3月以后的房地产形势无法精确判断，因此2013年3月以后的房租增幅定不下来，为此，双方签订了3年的房屋租赁合同。但双方约定的房屋租赁期是5年是客观事实。芝麻开门公司因此花费了200多万元的巨资对此房屋进行了装修，否则，只租3年的房屋是不会花这么大的血本装修的。现在，蔡挺对2013年3月以后的房租增幅的要价远远超过三年前双方约定的增幅，是蔡挺不遵守民事行为的信用原则。一审判决对这一事实及芝麻开门公司的装修情况不予认定，属于认定事实错误。二、一审的程序错误。蔡挺一方在2013年6月5日的开庭中，当庭变更了诉讼请求：原来的第一项诉讼请求放弃了，第三项诉讼请求从原来的“请求法院判令芝麻开门公司支付自2012年12月20日至2013年3月7日的房屋使用费”，变更为“请求法院判令芝麻开门公司支付自2012年12月20日至2013年6月5日的房屋使用费”，数额也从原来的“202728元”变更为“1003541.90元”。根据最高人民法院《民事诉讼证据规则》的规定，这些当然属于诉讼请求的变更，芝麻开门公司当然享有15天答辩期及举证的权利，但一审错误认为“蔡挺、李露丹就合同自然终止的事实情况当庭变更主计算租金、违约金、使用费方式也符合情理，该当庭变更的内容未对本案事实、之前的具体诉请作出根本性改变，不影响芝麻开门公司的诉讼权利，芝麻开门公司仅以蔡挺、李露丹主张以租金到期日为结算点为由而要求答辩期限，不予支持。”错误地剥夺了芝麻开门公司的答辩权，属于程序上的重大错误。请依法纠正。另，蔡挺、李露丹有弄虚作假，即李露丹到现在为止还不知道此案已经在法院诉讼。其一审起诉状上的签字并非李露丹本人签字，而是别人伪造。李露丹和蔡挺以前是夫妻，但早已离婚，起诉的事情，其根本不知情。芝麻开门公司和李露丹联系，李露丹还表示不知诉讼。综上，请求撤销原判，发回重新审理。被上诉人蔡挺、李露丹辩称：芝麻开门公司认为原审认定事实错误无依据，其认为口头约定房屋租赁期5年没有依据，当时本身就是考虑到今后房租要变化，无法精确判断，所以签了三年。因此，在签订的时候，芝麻开门公司是知道的，是要涨的，现在也是按照市场价格在协商，是芝麻开门公司自己不要租赁了，芝麻开门公司所说的5年是凭空想象。至于程序问题，要特别说明，一审的时候，从起诉到开庭，本身就发生过变化，在此过程中，租赁期自然期满，所以放弃了第一条，因为已经没有必要。诉讼请求的数额，由于时间长了，本身超过了起诉的时间，这是自然延长的计算方式。在一审的时候，也明确提出，如果芝麻开门公司认为这是变更请求，蔡挺、李露丹认为不是变更，如果其认为是变更，我们就不变更了。法院对此问题也核实过的，蔡挺、李露丹是放弃了，这无非是计算方式，本来是暂定到起诉之日，不存在变更的问题。蔡挺、李露丹原来是夫妻，后来离婚，李露丹是有委托书的，请求驳回上诉，维持原判。上诉人芝麻开门公司和被上诉人蔡挺、李露丹在二审期间均未向本院提交新的证据。经二审审理查明，原审法院所认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，蔡挺、李露丹与芝麻开门公司于2009年12月18日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，内容亦并不违反国家法律、法规的禁止性规定，应属有效。对双方当事人均有约束力，双方均应按约履行。合同签订后，蔡挺、李露丹已按照合同的约定将房屋交付给了芝麻开门公司使用，根据双方签订的《房屋租赁合同》第六条的约定：房屋年租金为1105790元，分四次性支付，每季度支付一次，……以后每季度租金的支付时间为上季度结束前一周内。芝麻开门公司支付的租金至2012年12月19日止。之后的租金芝麻开门公司至今亦尚未支付，芝麻开门公司显属违约，且根据《房屋租赁合同》约定的租赁期已于2013年3月19日届满，合同终止，虽芝麻开门公司认为其与蔡挺在2009年12月口头约定的房屋租赁期是5年，但并未提交有效证据予以佐证，且双方签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期为3年，在合同期满后，双方没有建立新的合约的情况下，芝麻开门公司仍占有房屋没有事实和法律依据，故原审法院判决芝麻开门公司腾退其租赁的房屋，将该房屋返还给蔡挺、李露丹正确。虽蔡挺、李露丹在2013年3月7日提起诉讼时其中要求芝麻开门公司支付自2012年12月20日至腾退之日的房屋使用费（暂计至起诉之日）202728元及万分之三／天的违约金，但在2013年6月5日开庭时主张的租金为276447.5元及以本金276447.5元万分之三／天的违约金（自2012年12月20日起至腾退之日）和至腾退之日止的房屋使用费。两者虽在数目有变化，但实际上蔡挺、李露丹在起诉时可确定的数目只能计算至起诉之日，但要求是芝麻开门公司支付到腾退之日，那么，在2013年6月5日开庭时，因《房屋租赁合同》约定的租赁期已于2013年3月19日届满，芝麻开门公司理应支付至2013年3月19日届满时的租金，之后的房屋使用费芝麻开门公司仍应支付到腾退之日，故蔡挺、李露丹的诉讼请求并未变更。因此，原审法院判决芝麻开门公司支付蔡挺、李露丹房屋租金276447.5元（2012年12月20日-2013年3月19日），并支付违约金（从2012年12月20日起至判决确定给付之日止，以本金276447.5元按每日万分之三计算）并支付蔡挺、李露丹房屋占有使用费（从2013年3月20日起计算至判决确定的搬离之日止，按年租金1105790元／年标准计算）并无不当。本案中李露丹在向原审法院提起诉讼时起诉状上的签名虽存在瑕疵，但在二审期间，李露丹通过浙江省杭州市钱塘公证处公证，表明其原已在2007年出具的授权委托书中，授权蔡挺有权转委托律师代理本人参加诉讼，其代签字的有关诉讼法律文书均予以认可。依照我国有关民事法律规定，其再次确认，特委托浙江星韬律师事务所指派张永强律师、翁坚冰助理律师为其的诉讼代理人，并对本案一、二审程序中上述二代理人的代理行为再次予以追认。综上，芝麻开门公司的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4342元，由芝麻开门公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　赵为民代理审判员　　盛　峰代理审判员　　睢晓鹏二〇一三年十二月九日书　记　员　　项　琳 微信公众号“”