（2013）宁民终字第3568号
裁判日期: 2013-12-09
公开日期: 2014-03-27
案件名称
上诉人徐克与被上诉人丁华新及原审被告董跃荣房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐克,丁华新,董跃荣
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）宁民终字第3568号上诉人（原审被告）徐克。委托代理人赵骄虎，江苏焯燃律师事务所律师。被上诉人（原审原告）丁华新。委托代理人王春宏，南京市鼓楼区天平法律服务所法律工作者。原审被告董跃荣。上诉人徐克因与被上诉人丁华新、原审被告董跃荣房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院作出的（2012）浦民初字第1889号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭并于2013年11月7日公开开庭进行了审理，上诉人徐克及其委托代理人赵骄虎、被上诉人丁华新的委托代理人王春宏、原审被告董跃荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁华新原审诉称，丁华新与董跃荣系夫妻关系，双方婚后购买了坐落于南京市浦口区大桥北路20号江畔明珠广场房屋一套。后董跃荣瞒着丁华新将上述房屋转让给徐克，现因家庭矛盾，董跃荣才将实情告知丁华新，并称未收徐克一分钱，房屋也未曾实际交付。为维护丁华新合法权益，现诉至法院，请求依法确认董跃荣、徐克签订的房屋买卖合同无效，本案诉讼费由董跃荣、徐克承担。董跃荣原审辩称，诉争房屋是因董跃荣急需周转资金进行的假买卖，目前该房屋仍由董跃荣使用，该房屋实际并没有发生产权的转让。后董跃荣将此事告知丁华新，徐克也并没有支付首付款，银行贷款取得后是用于生意的资金周转。徐克原审辩称，一、房屋买卖合同中有丁华新及董跃荣的签名，鉴于丁华新与董跃荣系夫妻关系，其有理由相信该合同系丁华新与董跃荣的真实意思表示。二、该份合同确认房屋转让价款为168万元，其在签订合同后支付了相应的价款，且该价款合理。三、2010年8月19日涉诉房屋产权过户至徐克名下，表明本次房屋买卖合同已经全部履行完毕。原审法院经审理查明，2010年8月1日，董跃荣、丁华新与徐克签订《南京市存量房买卖合同》一份，约定：由徐克以1680000元的价款向董跃荣、丁华新购买位于南京市浦口区大桥北路20号江畔明珠广场房屋一套。该房建筑面积为208.12平方米。该合同中的落款由董跃荣及丁华新的委托人张虎代为签字。合同签订后，2010年8月20日涉诉房屋过户至徐克名下，徐克以该房向银行按揭贷款1100000元，该款项由放贷银行汇至董跃荣账户。丁华新与董跃荣于2001年4月23日登记结婚，本案所涉位于南京市浦口区大桥北路20号江畔明珠广场房屋由两人于2006年6月19日从南京泰山房地产开发有限公司购得。2012年9月24日，徐克出具证明一份。该证明中载明：现因董跃荣、丁华新欠徐克、徐叶钢欠款未还清，现将以南京市浦口区大桥北路20号江畔明珠广场作为抵押用，董跃荣、丁华新必须在2012年10月31日前将借款还给徐克、徐叶刚；待董跃荣、丁华新借款还清后，徐克同时将房产过户给董跃荣，否则以资抵债。另查，关于剩余房款580000元是否已给付的争议。徐克陈述因多次搬家，收条已找不到。证人张虎出庭陈述，该580000元并未实际交付，只是做了一个给付手续。至目前为止的银行贷款，双方对于董跃荣已归还了17期无异议；另6期的银行贷款的归还，董跃荣举证了ＸＸ方等证人证言，徐克未予认可，ＸＸ方等证人未到庭接受双方当事人质询，徐克亦能举证由其本人进行归还。以上事实有《南京市存量房买卖合同》、证人证言、存款凭条、证明、房产登记资料复印件及双方当事人的当庭陈述等在卷证实。原审法院认为，2010年8月1日，董跃荣、丁华新与徐克签订的《南京市存量房买卖合同》，依据2012年9月24日的证明，该存量房买卖合同并非双方当事人房屋买卖的真实意思表示；同时，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第五十七条规定，当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效，故该证明中待董跃荣及丁华新借款还清后、徐克同时将房产过户给董跃荣、否则以资抵债的内容亦属无效。因此，本案所涉《南京市存量房买卖合同》无效。案涉房屋现虽登记在徐克名下，但徐克并未能举证证明已全部履行了房屋价款的给付义务，故对其所述合同后支付了相应的价款、本次房屋买卖合同已经全部履行完毕的辩解意见，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第一百三十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第五十七条的规定，判决如下：丁华新、董跃荣与徐克2010年8月1日签订的关于本区大桥北路20号江畔明珠广场房屋的《南京市存量房买卖合同》无效。案件受理费14165元，保全费5000元，合计19165元，由原告董跃荣、丁华新负担9582.5元，被告徐克负担9582.5元。徐克不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1、徐克与董跃荣之间的房屋买卖合同签署日期为2010年8月1日，并于2010年8月20日将涉诉房屋产权过户至徐克名下，徐克已支付首付款58万元，并从银行贷款110万元支付房款，董跃荣、丁华新与徐克签订的房屋买卖合同内容真实，系双方当事人真实意思表示且已履行完毕。2、丁华新以其不知道售房之事、未收房款、未实际交付房屋确认合同无效没有法律和事实依据。董跃荣、丁华新共同委托张虎办理房屋买卖事宜，丁华新对此知情。徐克没有保留相关付款凭据的义务，未提交首付款付款证据，但不能说明徐克未支付首付款。本案讼争房屋系不动产，应以登记为生效要件，讼争房屋已经办理了房屋产权过户手续且徐克在本案诉讼前已经将房屋出租给别人。3、原审案件受理费载明“原告董跃荣、丁华新负担9582.5元”系明显疏漏。综上，请求法院撤销原审判决，改判驳回丁华新的诉讼请求，诉讼费用由丁华新负担。被上诉人丁华新答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。原审被告董跃荣述称，其同意原审判决。各方当事人对原审法院查明的事实无异议，本院予以确认。二审审理中，徐克提交了从中国银行鼓楼支行调取的：1、江苏省南京市秦淮（原白下）公证处公证书一份，后附董跃荣、丁华新出具给张虎的授权委托书，证明董跃荣、丁华新共同委托张虎出售房屋，丁华新知情；2、缴款证明一份，张虎代董跃荣、丁华新在徐克已交首付款的证明上签字，证明徐克已经交付首付款；3、2010年8月3日，南京金汇通房地产评估事务所有限公司致委托方丁华新、董跃荣的函件，载明涉诉房屋在估价基准日（2010年8月3日）的市场价格为169.45万元，证明双方签订的买卖合同价款合理；4、两份涉诉房屋完税凭证，证明徐克已经完成了国家所规定的缴税义务，房屋买卖合同履行完毕。被上诉人丁华新质证认为，授权委托书上丁华新的签名系其本人所书，但其不清楚授权委托的内容；对缴款证明的真实性无法确认；对南京金汇通房地产评估事务所有限公司的函件真实性无异议，但丁华新并未见过该份材料；对两份完税证明真实性无异议，但丁华新对此不知情，该税款不是徐克、丁华新、董跃荣所缴纳，可能是张虎代缴，110万银行贷款下到董跃荣的账户后，张虎扣掉了部分钱款后，才将银行贷款卡交给董跃荣。原审被告董跃荣认为公证书是假的，但认可授权委托书手写部分系其所写，然后其在授权委托书上签名，丁华新也在委托书上签名，但丁华新并不知道委托书的内容；缴款证明上所载58万元首付款，董跃荣和张虎并没有收到首付款，是张虎为了拿到银行110万元贷款写的；南京金汇通房地产评估事务所有限公司的函件是张虎提供的假材料；对两份完税凭证的真实性有异议，张虎在将银行下放110万贷款的卡交给董跃荣时，扣掉了48万，但其并未提交扣款的相应证据。二审中，徐克陈述，涉诉房屋首付款58万，该58万中有10万元是徐克自己的，另48万是其父亲给他的。在2010年7、8月份，徐克和其父亲一起到董跃荣租住的东方城的房子以现金方式一次性将该58万元给董跃荣的，当时董跃荣出具了收条，但该收条在徐克搬家时遗失。当时用超市无纺布绿色的袋子装的该款项，但袋子具体长宽多少不清楚。因董跃荣欠徐克父亲钱，所以涉诉房屋银行贷款前十几期是董跃荣还的，徐克从2012年8月开始还剩余贷款。徐克购买涉诉房屋时，涉诉房屋是毛坯房，一直空置未住，也未交过水电、物业管理费用。房子内有董跃荣存放的桌子、凳子等物品，当时董跃荣答应徐克要将东西搬走，但何时搬走徐克不清楚。因大家是朋友，徐克也不用房子。后来董跃荣将涉诉房屋装修后，将锁换掉，徐克将门撬开。双方发生矛盾后，徐克将涉诉房屋出租。董跃荣提交了2013年11月8日的证明一份，证明徐克在2012年10月12日找人将涉诉房屋门锁撬开。徐克对证据的真实性无异议，认可其请人将涉诉房屋的门锁撬开。丁华新提交了董跃荣与贾晓斌房屋租赁合同一份，证明董跃荣于2010年8月16日租赁玄武区东方城晨曦园，而缴款证明上的日期为2010年8月1日，徐克陈述其于2010年将首付款58万在东方城的房子里交给董跃荣不实。徐克对该证据的真实性无异议，但认为该证据与徐克陈述其于2010年8月份将首付款付至董跃荣不矛盾。二审另查明，2012年9月24日，徐克出具的证明载明，现因董跃荣、丁华新欠徐克、徐叶刚欠款未还清，将涉诉房屋作为抵押。以上事实，有江苏省南京市秦淮（原白下）公证处公证书、缴款证明、南京金汇通房地产评估事务所有限公司致委托方丁华新、董跃荣的函件、房屋完税凭证、谈话笔录、庭审笔录等予以证实。本院认为，民事法律行为应当意思表示真实。本案中，徐克主张双方当事人之间是真实的房屋买卖合同关系，但其没有提供支付涉诉房屋首付款的凭据，其陈述以现金方式将首付款58万元支付给董跃荣，但未能提供董跃荣的收据，亦未提供58万元现金来源的相应证据，董跃荣对此亦不予认可，且该行为与通常交易习惯也不相符，故对该主张本院不予采信。徐克认可涉诉房屋前十几期银行贷款均由董跃荣归还，在房屋产权证变更至其名下后，未实际使用该房屋，且未缴纳涉诉房屋相关的水电、物业费用，故对徐克主张双方之间的房屋买卖合同已经实际履行完毕的意见，本院亦不予采纳。综上，本院认为，董跃荣、丁华新与徐克之间签订的《南京市存量房买卖合同》不是双方当事人房屋买卖的真实意思表示，根据双方当事人的陈述及证据，签订该合同是为了套取银行贷款，故双方的房屋买卖行为无效。综上，徐克的上诉请求与上诉理由均不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。原审案件受理费14165元，保全费5000元，合计19165元，由丁华新、董跃荣负担9582.5元，徐克负担9582.5元。二审案件受理费14165元，由上诉人徐克负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙 侠代理审判员 付 双代理审判员 马 帅二〇一三年十二月九日书 记 员 赵春凤 关注公众号“”