（2013）渝一中法民终字第03867号
裁判日期: 2013-12-09
公开日期: 2014-01-24
案件名称
黄聪艺与严钱露,朱春涛等房屋租赁合同纠纷二审判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄聪艺,严钱露,朱春涛,唐莉,吕晓红,刘华,吕隆翠,刘权
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）渝一中法民终字第03867号上诉人（原审被告）黄聪艺，男，1977年7月24日出生，汉族，个体工商户。委托代理人程林、李茜，重庆广君律师事务所律师。被上诉人（原审原告）严钱露，男，1987年9月7日出生，汉族，务农。委托代理人邓正年，重庆法缘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）朱春涛，男，1983年8月20日出生，汉族，务农。委托代理人邓正年，重庆法缘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）唐莉，女，1962年11月15日出生，汉族，无固定职业。委托代理人邓正年，重庆法缘律师事务所律师。原审第三人吕晓红，女，1986年10月25日出生，汉族，职业不详。原审第三人刘华，男，1982年1月28日出生，汉族，职业不详。委托代理人吕晓红，女，1986年10月25日出生，汉族，职业不详。原审第三人吕隆翠，女，1962年11月21日出生，汉族，职业不详。委托代理人吕晓红，女，1986年10月25日出生，汉族，职业不详。原审第三人刘权，男，1987年3月8日出生，汉族，职业不详。委托代理人吕晓红，女，1986年10月25日出生，汉族，职业不详。上诉人黄聪艺因与被上诉人朱春涛、严钱露、唐莉房屋租赁合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2013年6月6日作出（2013）沙法民初字第00748号民事判决，上诉人黄聪艺对该判决不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理本案，于2013年10月31日进行了审理，上诉人黄聪艺的委托代理人程林、李茜，被上诉人朱春涛、严钱露、唐莉的委托代理人邓正年，原审第三人吕晓红，原审第三人刘华、吕隆翠、刘权的委托代理人吕晓红参加了审理。本案现已审理终结。一审法院审理查明，2011年3月19日，被告黄聪艺与刘永建签订《租赁合同》，约定甲方刘永建将坐落于歌乐山新开寺工业B区胡家湾社厂房2200平方米（以下简称讼争房屋）租给乙方被告黄聪艺使用，租期为三年九个月，从2011年5月1日起至2015年1月31日止，第一年租金为121000元，第二年租金为124000元，第三年租金为127000元，租金半年一付，需在房租到期前一个月交付等等。2012年4月26日，被告就下一半年（2012年5月至2012年10月）的房租向第三人刘华预付50000元。2012年6月28日，刘永建（已故）的亲属第三人吕隆翠、刘华、吕晓红、刘权与原告严钱露、朱春涛、唐莉签订转让协议将讼争房屋所在土地承包及土地上建筑物等整体转让给三原告。2012年7月5日，第三人将讼争房屋交付三原告。2012年7月6日，刘华等人委托律师向被告发出律师函，通告自即日起解除刘永建与被告签订的《租赁合同》，同时告知被告接函后立即与刘华联系相关事宜并立即搬出讼争房屋。2012年10月10日，因原、被告双方就欠付租金问题发生纠纷，被告欲从讼争房屋中搬出其物品遭到原告等人拒绝，双方遂在沙坪坝区歌乐山镇新开寺村干部的主持下对被告的物品进行了清点并作记录。2012年12月28日，一审法院在另一案中根据被告黄聪艺的申请，对存放于讼争房屋内的被告物品采取了扣押并交被告保管。另查明，讼争房屋系建于农村集体所有的土地上。审理中，三原告承认讼争房屋的建设未依法取得建设规划许可，故一审法院释明参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，被告黄聪艺与刘永建所签订的《租赁合同》应为无效，并告知三原告可以变更诉讼请求，三原告遂变更诉讼请求如前所述。一审法院判决认为，本案无证据证明建设在集体土地上的讼争房屋取得有建设规划许可等审批手续，因此参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，被告与刘永建所签订的《租赁合同》应为无效。根据合同法的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因此，在第三人于2012年7月6日向被告发函后，被告应即与第三人结清该日以前的相关债权债务。该日以后，被告继续占有使用讼争房屋，则应向通过转让协议取得讼争房屋相应权益的原告支付房屋占用费。至于该占用费应予主张的截止时间，原告主张应计算至2012年12月28日即一审法院对讼争房屋内被告物品采取扣押之日，认为被告至此日方停止占用讼争房屋，一审法院认为现有证据证明至迟于2012年10月10日，被告已要求从讼争房屋中搬出而因遭原告拒绝未成，故原告主张2012年10月10日以后的占用费部分于法无据，不予支持。关于该占用费的计算标准，原告称其与被告曾协商约定“租金”为10元／月·平方米并主张参照此标准计算，但因被告否认该事实而原告又不能举证证明该事实，故不予采纳，而参照原刘永建与被告所签订《租赁合同》约定的租金标准酌定。对原告要求从2012年12月29日起按中国人民银行同期贷款利率计付所欠占用费相应利息的请求，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告黄聪艺于本判决发生法律效力后立即支付原告严钱露、朱春涛、唐莉2012年7月6日至2012年10月10日房屋占用费32897元，并以此款为本金，从2012年12月29日起按中国人民银行同期贷款利率计付利息至付清此款时止。二、驳回原告严钱露、朱春涛、唐莉的其他诉讼请求。案件受理费2940元，减半交纳1470元（原告已预交），由原告严钱露、朱春涛、唐莉负担1104元，被告黄聪艺负担366元，限被告黄聪艺于本判决生效后立即迳付原告严钱露、朱春涛、唐莉366元。宣判后，黄聪艺不服一审判决，向本院提出上诉，其上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：1、原审认定事实不清。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此本案被上诉人与第三人之间就涉案房屋的转让协议因违反了法律强制性规定而无效，但原审法院未对该协议的合法性予以审查。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，被上诉人无权向上诉人主张任何占用费。2、原审判决依据《物权法》第245条的规定，判决上诉人应当向被上诉人支付占用费，适用法律错误。原判一方面认定被上诉人通过转让协议取得了所谓的讼争房屋的相应权益，一方面又无视被上诉人与第三人之间转让协议中关于房屋租金的约定，错误且矛盾的判决由上诉人向被上诉人承担2012年7月6日以后的占用费实属错误。3、讼争房屋原所有人刘华等四人在本案中应为有独立请求权的第三人，原判如果认为被上诉人“通过转让协议取得讼争房屋相应权益”，则依据《物权法》第241条的规定，被上诉人也只能依据其与第三人签订的协议向第三人主张结算房屋租金（占用费）。被上诉人朱春涛、严钱露、唐莉表示服从一审法院判决。二审审理查明的事实与一审审理查明事实一致。本院认为，本案讼争房屋因占用的是集体所有的土地，未取得建设规划许可等审批手续，参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，上诉人与刘永建所签订的《租赁合同》应为无效。根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因此，在本案中，上诉人在被上诉人要求其返还涉案房屋时，没有按期返还，其应参照其与刘永建签订的《租赁合同》中约定的租金标准，向被上诉人支付相应的房屋占用费及资金占有利息，一审根据本案查明的事实，界定上诉人支付2012年7月6日至2012年10月10期间的房屋占用费及以此为基数从2012年12月29日起按中国人民银行同期贷款利率计算资金占用利息至付清此款时止，符合法律规定，本院予以确认，故上诉人针对房屋占用费提出的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于上诉人提出被上诉人与第三人之间的转让协议无效的问题，不属于本案审理范围，本院不予采纳。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2940元，由上诉人黄聪艺承担。本判决为终审判决。审 判 长 孔繁树审 判 员 申和平代理审判员 吴长渝二〇一三年十二月九日书 记 员 韩 微 关注公众号“”