（2013）益法民一终字第297号
裁判日期: 2013-12-09
公开日期: 2014-10-20
案件名称
郭跃飞与中国农业银行股份有限公司益阳康富路支行房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省益阳市中级人民法院
所属地区
湖南省益阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郭跃飞,中国农业银行股份有限公司益阳康富路支行
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第十三条，第十二条；《房屋登记办法》：第二十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）益法民一终字第297号上诉人（原审被告）郭跃飞。委托代理人欧非亚，系郭跃飞朋友。被上诉人（原审原告）中国农业银行股份有限公司益阳康富路支行。负责人冯永斌，该银行行长。委托代理人尹向阳，该银行职员。委托代理人曾灿，该银行职员。上诉人郭跃飞与被上诉人中国农业银行股份有限公司益阳康富路支行（以下简称康富路支行）房屋租赁合同纠纷一案，益阳市赫山区人民法院于二O一三年八月二十六日作出（2013）益赫民二初字第97号民事判决，上诉人郭跃飞不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郭跃飞及其委托代理人欧非亚、被上诉人康富路支行的委托代理人尹向阳、曾灿均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审经审理查明，2011年1月1日，康富路支行与郭跃飞签订租赁合同，约定郭跃飞承租康富路支行位于益阳市金某某路＊8号第11-13号门面，租赁期限为2011年1月1日至2011年12月31日，租赁期满合同自行终止。如康富路支行门面继续出租，同等条件下郭跃飞优先租赁。门面租金每月1480元，租赁期间郭跃飞无权将门面转租他人。租赁期满，郭跃飞可以拆走可移动的设备，装修部分原则上不许拆除，否则郭跃飞必须恢复建筑物原貌。合同还对双方其他权利义务进行了约定。2011年12月31日合同到期后双方未续签合同，郭跃飞也未向康富路支行缴纳租金，郭跃飞至今仍占用门面经营。2013年3月4日，康富路支行诉讼至法院，要求郭跃飞归还门面并支付房屋占用费。原审法院认为，康富路支行与郭跃飞之间的租赁关系成立。郭跃飞认为康富路支行未提交建设工程规划许可证，租赁合同无效的答辩意见，因康富路支行提交了房屋产权证件，取得规划许可证是办理房屋产权证的前置条件，对郭跃飞的抗辩意见，不予采纳，康富路支行与郭跃飞之间的租赁合同内容不违反法律、法规禁止性规定，租赁合同关系合法有效。租赁合同期限届满后，双方未签订续租合同，且康富路支行对郭跃飞继续占用门面向法院起诉，不应视为租赁合同继续有效。郭跃飞应返还门面并支付康富路支行逾期返还门面的占用费，占用费的计算标准可以参照2011年该门面的租赁价格计算，至2012年5月31日止占用费为7400元，因此对康富路支行要求郭跃飞返还租赁房屋并按照每月1480元的标准支付租金至门面交付日止的诉讼请求，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、郭跃飞在判决生效之日起十日内向中国农业银行股份有限公司益阳康富路支行返还承租的位于益阳市金某某路＊8号第11-13号门面；二、郭跃飞在判决生效之日起十日内支付中国农业银行股份有限公司益阳康富路支行门面占用费7400元（并自2012年6月1日起按照每月1480元的标准支付租金至搬出门面之日止）。案件受理费3050元，由郭跃飞负担。上诉人郭跃飞不服该判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误，出租门面未办理产权证；二、原审法院适用法律错误，康富路支行出租门面未取得建设工程规划许可证，应依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定双方签订的租赁合同无效；三、原审处理不当，郭跃飞经康富路支行同意装饰装修，租赁合同无效时，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，应由康富路支行分担现值损失176035元。请求二审法院依法改判。被上诉人康富路支行答辩称：一、出租门面有房产证，双方签订的合同是双方真实意思表示，合同合法有效；二、租赁合同已经到期，不存在赔偿出租门面装饰装修损失的问题。请求二审法院维持原判。二审中，上诉人郭跃飞向本院提交了如下证据：证据1、缴款通知1份，拟证明承租人收到缴款通知后才交租金；证据2、（2013）益赫民二初字第91号民事判决书1份，拟证明出租门面康富路支行未办理房产证。康富路支行对郭跃飞提供的以上二份证据质证认为：证据1不能达到上诉人的证明目的；证据2是未生效的判决，与本案没有关联性。本院对康富路支行提供的证据经审查认为，该二份证据均不能达到上诉人郭跃飞的证明目的，本院依法不予以采信。二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点问题是，双方签订的门面租赁合同是否有效，以及康富路支行是否应赔偿郭跃飞的装饰装修损失。关于双方签订的门面租赁合同是否有效的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，康富路支行虽未向本院提供其位于益阳市金某某路＊8号的第11-13号门面的建设工程规划许可证，但其提供了该三间门面的房屋所有权证，根据建设部《房屋登记办法》第二十二条第（一）项的规定，未依法取得规划许可的房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予登记，这足以说明本案租赁门面已经主管部门批准建设。郭跃飞认为康富路支行出租门面未取得建设工程规划许可证，双方签订的合同是无效合同的上诉理由，依法不能成立，原审认定双方签订的租赁合同有效并无不当，本院予以支持。关于康富路支行是否应赔偿郭跃飞的装饰装修损失的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”本案中，郭跃飞未经康富路支行同意装饰装修门面发生的费用，应由郭跃飞自行负担。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”即使郭跃飞已经康富路支行同意装饰装修，但在合同租赁期届满以后，郭跃飞要求康富路支行赔偿其装饰装修损失的上诉理由，于法相悖，本院不予支持。综上，郭跃飞的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3050元，由上诉人郭跃飞负担。本判决为终审判决。审 判 长 喻宁审 判 员 付星代理审判员 黎娜二〇一三年十二月九日书 记 员 何帆 更多数据：搜索“”来源：