（2013）成民终字第5937号
裁判日期: 2013-12-09
公开日期: 2014-04-28
案件名称
四川置都房地产开发有限公司与陈慧琼商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
四川置都房地产开发有限公司,陈慧琼
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百五十三条，第一百五十五条，第一百一十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）成民终字第5937号上诉人（原审被告）：四川置都房地产开发有限公司。住所地：双流县东升街道办事处老川藏路。法定代表人：薛永新，执行董事。委托代理人：赵月霄。被上诉人（原审原告）：陈慧琼。委托代理人：夏成秀，双流县东升法律服务所法律工作者。上诉人四川置都房地产开发有限公司（以下简称置都公司）与被上诉人陈慧琼商品房销售合同纠纷一案，因置都公司不服四川省双流县人民法院（2012）双流民初字第2291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月11日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2006年9月14日，陈慧琼与置都公司签订了《商品房买卖合同》，按照约定陈慧琼购买了由置都公司开发的位于双流县东升街道办事处老川藏路“锦镇·南园芳第2214号”的住房和车库，住房面积为254.3㎡，车库面积为63.3㎡，总价款为1251366元。2007年3月31日，陈慧琼在置都公司处取得该房，陈慧琼于2008年底装修，2009年入住。经过几次暴雨后，陈慧琼发现地下室地板上总会出现积水，2010年也发现雨后地板上有积水，并向物管反映情况。当初陈慧琼以为雨水是从窗户飘入所致，于是采取了窗户防雨措施。但在2011年7月3日下午经过一场暴雨过后，地下室地板严重渗水并积水，导致地板以及家具、家用电器不同程度被淹，当即由陈慧琼及家人、小区物管人员、置都公司的相关负责人、保安人员参加排水，并用一台小型抽水机从下午3点抽到晚上9点才将积水抽干。尔后，陈慧琼书面将当天地下室渗水被淹排水过程以及财产受损情况进行了书面说明，并得到了小区物管和置都公司相关负责人的确认，同时物管人员对现场进行拍照，形成现场照片14张。2011年7月8日，双流县建筑工程质量监督测试站向置都公司发出建设工程质量整改通知书，要求置都公司对陈慧琼房屋地下室渗水现象进行整改，并提出整改方案与陈慧琼协商处理。因置都公司未按通知要求提出整改方案，陈慧琼多次找到置都公司协商未果，故陈慧琼起诉至法院，请求判令置都公司对陈慧琼房屋渗水进行修复并赔偿因渗水造成的财产损失约12万元（以鉴定的损失金额为准）。本案在审理过程中，陈慧琼与置都公司对2011年7月3日地下室渗水被淹，导致陈慧琼部分财产受损的事实均不持异议，但对双方由谁来维修、维修费用以及陈慧琼财产损失金额达不成合意，故根据陈慧琼的申请，经置都公司同意，原审法院依法委托四川衡平司法鉴定所对房屋因渗水应进行修复的费用和渗水造成的财产损失金额进行司法鉴定。2013年5月22日，四川衡平司法鉴定所出具锦镇·南园芳第2214号房屋因渗水应进行修复的费用和渗水造成的各种损失的《司法鉴定意见书》，该鉴定书载明：“……（三）鉴定情况：根据被申请方（置都公司）提供的《四川置都房产置都住宅小区》竣工图中，半地下室建施3/17中注明“新增备用室根据06.6.16号变更通知单第1条修改”。因本次鉴定未见06.6.16号变更通知单。依据《四川置都房产置都住宅小区》竣工图中建施3/17中《建筑专业施工图设计说明》第5.1条规定地下室防水工程防水等级为二级。CB50208-22002《地下防水工程施工质量验收规范》表3.0.1中规定二级防水标准为：不允许漏水，结构表面可以有少量湿渍，工业与民用建筑湿渍总面积不大于总防水面积的1%，单个湿渍面积不大于0.1m3，任意100m2防水面积不超过一处。根据CB50108-2001《地下工程防水技术规范》第4.3.8条，卷材防水层的基层应平整牢固，清结干燥。根据现场勘情况，该半地下室地面施工防水做法为砂石层面上直接铺防水层，防水施工做法不满足设计要求，不符合CB50108-2001《地下工程防水技术规范》的要求，需进行整改。根据一般工程情况，地下室防水设计施工做法应基本相同，本次鉴定整改方案参照建施3/17中第4详图地下室底板防水做法。综合分析：该半地下室地面施工防水做法为砂石层上直接铺设防水层，导致防水层破损使半地下室的防水层未形成封闭圈，不能有效阻止地下水渗入室内；地下室与半地下室高差的内墙面湿润，应为墙面防水失效所致；地下车库天棚与下水管交接处渗漏，是因为管洞后浇混凝土不密实，板面防水缺陷所致；因半地下室防水施工做法不满足要求，不符合GB50108-2001《地下工程防水技术规范》的要求，需要进行整改。……（五）损失费用本次鉴定对被鉴房屋的损失费用计算分为：防水修复部分及各种损失金额部分。1.防水修复部分：按照2008年《四川省房屋建筑抗震加固工程计价定额》及配套文件计算，工程量按现场收方计算。其建渣清运费按2000元计算，材料二次搬运费按2000元计算，防水修复后保洁按800元。2.各种损失金额：本次鉴定对损失部分仅计算家俱电器、装修损失部分、工程监理及房屋租金，其中家俱电器、装修损失部分计算依据为申请方（陈慧琼）提供的票据。2.1家俱及电器：（1）家俱：实木衣柜、布艺沙发按提供的原始票据原值减去残值计算损失，残值根据实物现状，按市场一般情况估计。（2）电器：爱浪音响系统，现场检测音箱系统音质受损，维修费用估计约为5%，维修后其价值约为10%，即损失率约为95%。索尼电视，未受潮，因音箱系统不能使用，闲置两件，以一般正常使用十年计算两年的折旧费用为损失费用，即损失失率为20%。除湿机，根据陈慧琼所述，除湿机二台为半地下室水淹后除湿所用，本次鉴定对该项损失费用的成新率按二手家电价估算约为20%。2.2楼梯根据现场勘查受潮情况，考虑一楼到地下室部分基层受潮需更换，漆面需修复，栏杆及扶手受潮程度较轻，拆除后可再利用，其受损比例约为40%。（2）装修损失，按可修复程度估算损失费用。墙面、地面装修参照申请提出的单价计算。其搬家费按2次，每次1000元；装修修复后保洁按800元计算；已装饰的成品保护费按500元计算；材料二次搬运费按2000元计算；建渣清运费按2000元计算。（3）工程监理及房屋租金，工程监理费按5000元/月计算，共计25000元；防水修复施工时间估计约5个月，租期按5个月计算，月租金参照同类房按6000元/月计算，共计3万元。（六）其他说明：因该房屋漏水部位为地面以下，故防水修复存在交接部位，建议该房屋严格按照以上整改方案进行修复，修复后观察使用，如仍有渗漏现象对交接部位进行继续整改。六、鉴定意见：1.防水修复费用20790元；2.各项损失金额373432元，其中：电器设备损失评估金额为105368元、家具损失评估金额为73095元、装修损失评估金额为139969元、工程监理费及房屋租金为5.5万元。”陈慧琼于2012年4月25日起诉至原审法院，请求判令置都公司对案涉房屋进行修复并赔偿因渗水造成的财产损失约12万元（以鉴定的损失金额为准）。上述事实有陈慧琼提供的《商品房买卖合同》、房屋产权证、现场照片、整改通知书、司法鉴定报告书、鉴定费发票以及双方的陈述在案佐证。原审法院认为，陈慧琼购买置都公司置都公司开发的位于双流县东升街道办事处老川藏路“锦镇·南园芳第2214号”的住房和车库，其房屋渗水并造成财产损失的事实清楚，证据充分，故原审法院予以确认。（一）关于渗水原因问题。根据四川衡平司法鉴定所现场查勘分析，应认定为：1.置都公司在对半地下室地面施工防水时在砂石层上直接铺设防水层，导致防水层破损使半地下室的防水层未形成封闭圈，不能有效阻止地下水渗入室内，防水施工做法不满足要求，不符合GB50108-2001《地下工程防水技术规范》的要求；2.地下室与半地下室高差的内墙面湿润，是因为置都公司施工的墙面防水失效所致；3.地下车库天棚与下水管交接处渗漏，是因为置都公司在施工时管洞后浇混凝土不密实，板面防水缺陷所致。因此，导致房屋渗水与工程质量存在因果关系，责任在置都公司。置都公司以已超过保修期以及鉴定书未明确发生渗水原因是否完全是置都公司的行为导致，渗水事故与工程质量没有因果关系为由，认为施工完全满足设计要求，不存在工程质量问题。但根据司法鉴定分析结果，应当认定置都公司出售给陈慧琼的房屋存在工程质量问题，因此，原审法院对置都公司的抗辩理由不予支持。（二）关于整改修复及费用问题。由于对房屋渗水进行整改修复工程是一项专业而复杂的工程，必须由具有相应专业资质的施工单位进行，同时，整改施工涉及相邻权等问题。陈慧琼请求由置都公司按照鉴定书提出的整改方案进行修复并承担费用，对此置都公司未提出任何异议，故原审法院对陈慧琼的该项请求予以支持。（三）关于整改修复工程时间及期间陈慧琼的房租费问题。根据四川衡平司法鉴定所出具的鉴定书，整改修复工程时间为5个月，期间陈慧琼的房租费参照同类房屋按6000元/月计算，共计3万元。对此原审法院认为，因修复的是地下室渗水工程，虽然在修复期对陈慧琼有影响，但陈慧琼仍能在房屋中生活，故原审法院酌情考虑由置都公司每月补助陈慧琼停车费等费用1200元，共计6000元。对置都公司提出租金损失没有任何事实依据和法律依据的主张，因置都公司没有提供对抗鉴定书的相应证据，故原审法院不予支持。（四）关于财产损失问题。根据四川衡平司法鉴定所出具的鉴定书，电器设备损失为105368元、家俱损失为73095元、装修损失为139969元，共计318432元。对此原审法院予以确认。置都公司提出该损失与置都公司无因果关系，损失主要是陈慧琼过错造成，应由陈慧琼自行承担的主张，因置都公司没有提供相应的证据，故原审法院不予支持。（五）关于鉴定费问题。根据陈慧琼提供的票据，能够证明本案在审理中产生了鉴定费2.5万元，且由陈慧琼垫付，对此原、置都公司均无异议，故原审法院予以确认。对由原、置都公司谁来承担的问题，因置都公司的工程存在质量问题，陈慧琼主张由置都公司承担的理由成立，对此原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百一十一条、第一百一十三条的规定，判决：一、置都公司于判决生效之日起在五个月内按照四川衡平司法鉴定所出具的鉴定书提出的整改方案对陈慧琼陈慧琼位于双流县东升街道办事处老川藏路“锦镇·南园芳第2214号”的住房和车库的防水工程进行修复并承担修复费用。二、置都公司于判决生效之日起十五日内向陈慧琼一次性支付因渗水造成的财产损失共计318432元。三、置都公司于判决生效之日起十五日内向陈慧琼一次性支付修复期间的停车费等费用共计6000元。四、置都公司于判决生效之日起十五日内向陈慧琼一次性支付鉴定费2.5万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1350元，由置都公司四川置都房地产开发有限公司负担。宣判后，置都公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回陈慧琼的诉讼请求。主要理由是：1.原审判决认定渗水时间错误，现有证据仅能证明案涉房屋于2011年7月3日发生渗水事故，2009年、2010年渗水系陈慧琼的单方陈述。案涉房屋渗水已过法定及约定保修期。2.原审判决认定渗水原因错误。鉴定意见对渗水原因鉴定太粗略，无法依据鉴定意见确定确定置都公司是否有责任或者责任的大小，且鉴定意见与客观事实不符，也未排除汶川大地震及陈慧琼装修施工等其他因素对地下室防水的影响。3.即使置都公司负有修复或赔偿责任，相关损失也无事实和法律依据。4.本案案情较为复杂，原审适用简易程序有误。被上诉人陈慧琼答辩称，1.陈慧琼20**年入住案涉房屋后即发现渗水问题，并多次向物业公司反映，物业公司也曾派人查看、帮助抽水。物业公司盖章及置都公司相关负责人签字的证明材料能够证明。2.案涉房屋所在小区的多处房屋均有不同程序的渗水现象，且鉴定意见已明确载明系置都公司施工不符合规范造成渗水。3.陈慧琼的损失均提交了相应票据证明，置都公司也进行了质证。陈慧琼的房屋租金损失原审并未支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实及所采信的证据与原审一致，本院对此予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点有三个，现分别评述如下：一、案涉房屋渗水的原因。根据鉴定意见载明的内容，可认定地下室渗水的原因在于置都公司施工不符合相关规范要求。置都公司认为渗水与汶川大地震及陈慧琼装修等有关，但并未提交证据予以证实，本院不予采信。二、置都公司是否应承担修复责任。置都公司认为陈慧琼的房屋渗漏已过保修期，其不应承担修复责任。本院认为，《住宅质量保证书》是根据建设行政管理部门规定，由房地产开发商在房屋出售时，针对房屋质量向购买者作出承诺保证的书面文件。而其中规定的保修期，是指房地产开发商无条件按原貌及房屋质量标准，对房屋承担无偿维修、补修责任的期限，并非对商品房质量瑕疵担保责任的期限。保修期过后，开发商仍要根据合同法、民法通则和产品质量法的有关规定，承担房屋的瑕疵担保责任或产品责任。根据合同法第一百五十三条“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。”第一百五十五条“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。”第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”的规定，本案中，置都公司交付房屋的防水工程不符合相关规范要求，应承担修复责任，并赔偿陈慧琼相应损失。三、陈慧琼主张的损失能否成立。1.案涉房屋修复期间的房租费。置都公司认为修复期间不影响陈慧琼居住，原审判决认定房租费无事实及法律依据。经审查，原审法院认为修复期间并不影响陈慧琼居住，并未支持其房租费请求，仅根据实际情况考虑停车费等6000元。本院认为，原审判决的处理正确。置都公司的上诉理由并不成立。2.财产损失。根据鉴定意见，电器设备损失105368元、家俱损失73095元、装修损失139969元，合计318432元。置都公司认为鉴定意见与客观事实不符，无事实和法律依据；且陈慧琼没有及时采取措施保护财产，扩大的损失应由其自行承担。本院认为，1.鉴定意见系由双方对鉴定意见征求意见稿提出意见，并经鉴定机构作出相应回复后才正式出具，已充分考虑客观事实及双方意见。置都公司并未提交证据足以反驳鉴定意见。2.置都公司认为陈慧琼未采取减损措施，应由陈慧琼承担扩大的损失。但置都公司并未就此提交相应证据予以证明，应由其承担举证不能的后果。原审认定财产损失318432元并无不当。另，经审查，原审适用简易程序审理并无不当，且并不影响本案实体的处理。综上，置都公司的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担，按原审判决确定的执行；二审案件受理费2700元，由四川置都房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王长军代理审判员 曹 洁代理审判员 张 锦二〇一三年十二月九日书 记 员 龙春光 来源：百度“”