（2013）钦北民初字第1196号
裁判日期: 2013-12-09
公开日期: 2014-08-05
案件名称
姚华娟与钦州市皇庭房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
钦州市钦北区人民法院
所属地区
钦州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
姚华娟,钦州市皇庭房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院民 事 判 决 书（2013）钦北民初字第1196号原告姚华娟，女，住广西灵山县。委托代理人何华彬，广西华际律师事务所律师。委托代理人曾学成，广西华际律师事务所律师。被告钦州市皇庭房地产开发有限公司，住所地：钦州市钦北区。法定代表人郑康雄，经理。委托代理人余山，该公司销售部经理。委托代理人邓光，广西政大律师事务所律师。原告姚华娟与被告钦州市皇庭房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月15日受理后，依法由代理审判员陈颖桦适用简易程序于2013年10月9日公开开庭进行了审理。原告姚华娟的委托代理人何华彬、曾学成、被告钦州市皇庭房地产开发有限公司的委托代理人余山、邓光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚华娟诉称，2011年10月21日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将位于钦州市永福西大街南面、蓬莱大道西面某小区商铺卖给原告，建筑面积共79.76平方米，总金额898950元。合同约定被告应当于2012年6月16日之前，依照国家和地方人民的有关规定，将符合交付条件的商品房交付给原告，并约定被告逾期交付房屋，原告不解除合同的，被告应于约定交付的最后期限第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交房价款万分之二的违约金。被告应当在商品房工程验收备案登记后90日内，将资料报产权登记机关备案，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，每逾期一日，被告需向原告按日支付已付房款的万分之一的违约金，最高不得超过房款的3%。合同签订后，原告依约按期办理了商铺按揭贷款，支付了全部房款给被告。2012年6月14日，被告通过快件的方式，将入伙通知书寄送给原告，通知原告于2012年6月16日办理入伙手续。2012年6月16日，由于被告的商品房未达到法律法规规定的交付条件，原告根据合同的规定拒绝交接。根据相关法律法规的规定，经房地产开发部门综合验收合格之后，进行备案登记后方可交付。房地产开发商将房屋交付给业主时，应当提供以下资料：《建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等材料。并且根据合同的约定，被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全的，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担至起诉之日止，被告没有向原告出示商品房符合交付条件的相关证明文件，也没有将房屋交付给原告。因此，被告的行为已经构成违约。同时，根据合同约定，2012年6月16日交付房屋，被告应于2012年9月16日前将房产证办理给原告。被告没有在规定的期限内办理房产证，需要向原告支付违约金。原告多次与被告交涉未果，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，要求被告向原告支付逾期交房违约金76410.75元（暂计至起诉之日止，以后的违约金按照实际交付之日以此类推计算）；支付逾期办理房产证违约金26968.5元，案件受理费由被告负担。原告为其主张在举证期限内向本院提交的证据有：1、身份证复印件，证明原告姚华娟符合本案的诉讼主体；2、商品房买卖合同，证明原、被告之间存在合法的买卖关系；3、钦州市皇庭房地产开发有限公司收据、个人贷款支付凭证，个人住房（商务用房）借款合同，证明原告支付了所有的房款共898950元；4、入伙通知书，证明被告于2012年6月16日将未符合交房条件的房屋强行单方交付给原告，原告根据合同约定拒绝接收房屋；5、电脑咨询单，证明被告符合本案诉讼主体资格。被告钦州市皇庭房地产开发有限公司辩称，第一，被告已依约提前通知原告于2012年6月16日收房，按照合同约定，由于买受人的原因导致房屋不能按期交付的，出卖人通知的交房日期视为房屋的交付日期，且视为房屋已经交付，原告至今仍拒绝收房，责任在原告；第二，合同第8条约定交房的唯一条件是“该商品房单体竣工验收合格”，不同于原告诉称的“经房地产开发部门综合验收合格并进行备案登记”，B4、B5栋已于2011年11月25日经施工、勘察、设计、监理等单位作出竣工验收合格的结论，被告所交付的房屋符合合同约定的交房条件；第三，原告购买的是商铺而非住宅，依合同第11条约定被告无需出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《建设工程竣工验收备案表》，即使如此，被告在交房给业主时，仍出示并交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等相关证明文件，购买B4／B5栋的其他业主收房资料即可证实；第四，被告不存在逾期办理房产证的问题。原告对合同第15条约定存在误读，申请权属登记是原告的法定义务，被告只有协助义务，原告至今拒绝收房，无法办理房产证，由此引起的责任应当由原告自行承担，被告已于2013年8月15日向钦州市住房和城乡建设委员会提出验收备案申请，尚未到将权属资料报登记机关备案的环节；第五，被告开发的楼盘绝大多数业主依约办理了收房手续，据被告了解，原告拒绝收房的原因在于商铺没有取得预期的经济效益，并非不符合交付条件。综上，应驳回原告的诉讼请求。被告为其辩解在举证期限内向本院提交的证据有：1、建设工程规划许可证、预售许可证，证明被告出售给原告的房屋属于商铺，不属于住宅；2、B5栋竣工验收意见书，证明B5栋已于2011年11月25日竣工验收合格；3、钦州市住房和城乡建设委员会接收材料凭条，证明被告于2013年8月15日向市住房和城乡建设委员会提出竣工验收备案申请；4、B5栋其他业主收房手续，证明被告所建房屋符合合同要求，且按时交房，被告没有违约行为，原告所诉与事实不符；5、住宅质量保证书、住宅使用说明书，证明被告没有违约行为，原告所诉与事实不符。本院结合双方举证和质证，认证如下：被告对原告提供的证据1、2、3、5没有异议，本院予以确认，对证据4真实性、合法性、关联性没有异议，但对其证明内容有异议，认为该证据证明了被告已按期交房，没有违约。对证据4的真实性，本院予以确认。原告对被告提供的证据1建设工程规划许可证没有异议，对预售许可证的真实性有异议，本院认为，证据1均为钦州市建设规划委员会颁发的文件，加盖单位印章，客观真实，本院予以采信；原告对证据2的真实性有异议，认为该竣工验收意见书仅在最后一页加盖公章，且各单位日期的填写均为同一笔迹，本院认为，证据2系施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位共同出具的竣工验收意见书，有详细的验收内容及签名、盖章，真实可信，且原告也没有提供证据证实其反驳意见，对证据2，本院予以确认；原告对证据3没有异议，本院予以确认；对证据4的真实性和关联性有异议，认为其他业主的收房手续没有其他证据印证，且与本案没有关联，本院认为，证据4与本案无关，本院不予确认；原告对证据5的合法性、关联性有异议，认为被告没有权利作出质量保证书和说明书，本院认为，被告作为开发单位，质量保证书和说明书是对自己开发的房地产作出的保证和说明，本院予以确认。依据上述已经双方当事人质证的证据及庭审笔录，本院确认本案的法律事实如下：2011年10月23日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》和《合同补充协议》各一份，约定：“出卖人钦州市皇庭房地产开发有限公司，买受人姚华娟，地址广西灵山县；买受人购买商品房为本合同第一条规定的项目中房屋；该商品房用途为商业，总价款8989050元；出卖人应当在2012年6月16日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、该商品房单体竣工验收合格；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过90日……（2）逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之2.00的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；出卖人应当在商品房工程竣工验收备案后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60天内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款价的1%赔偿买受人损失......3、买受人不退房，每逾期一日，出卖人向买受人按日支付已付房款的万分之一的违约金，最高不超过总房款的3%；买受人应按《入伙通知书》中确定的入伙日起5日内（验收期限）前来验收所购房产，非出卖人原因，买受人截至2012年6月12日止未收到《入伙通知书》的，则买受人应当在本合同约定的最迟交付日期（即2012年6月16日）前主动与出卖人沟通房产交付使用，并于前述交付日期前到房产所在地接受所购房产，否则，视为出卖人已按期交付房产；若出卖人按照相关法律规定及本合同约定将具备交付条件的房屋交付买受人，买受人除非有法定理由，不得拒绝受领，否则，视为交付”等内容，合同订立后，原告姚华娟于2011年9月23日支付定金80000元，于2011年10月23日、2011年10月24日分别支付房款140000元、229950元，2011年11月25日，建设单位、施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位对该房屋进行了验收，结论为工程质量验收合格。原告于2012年1月12日办理贷款支付了449000元，付清房款共898950元。2012年6月12日，被告按照原告提供的地址寄送《入伙通知书》，但原告以被告交付的房屋未达到合同约定的交付条件及法定交房条件为由没有接收所购买房屋，该房屋至今未办理房地产权属证书。原告于2013年8月15日向本院起诉，要求被告向原告支付逾期交房违约金76410.75元（暂计至起诉之日止，以后的违约金按照实际交付之日以此类推计算）；支付逾期办理房产证违约金26968.5元。本院认为，本案双方当事人争议的焦点在以下两个方面：一、被告向原告交付的商品房是否符合交房条件。原告认为本案的房屋消防、绿化、人防等方面未经验收合格，不符合交房条件，即不符合综合验收合格的条件；被告认为双方签订合同约定被告交付房屋的条件是该商品房单体竣工验收合格，而不是综合验收合格，因此，其交付的商品房已符合交房条件。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，当事人意思表示一致，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效合同。原、被告双方在签订的《商品房买卖合同》中列举了五种交房条件，即：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、该商品房单体竣工验收合格。而双方约定的是第五种交房条件，即该商品房单体竣工验收合格。2011年11月25日，建设单位、施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位对该房屋进行验收，结论为合格，故被告向原告交付的房屋已符合交房条件。合同订立后，原告已履行了付款义务，被告也按约定根据原告提供的地址寄送《入伙通知书》通知其接收房屋，履行了通知义务，根据《合同补充协议》第11条约定，出卖人按照相关法律规定及本合同约定将具备交付条件的房屋交付买受人，买受人除有法定理由，不得拒绝受领，否则，视为交付，双方在交房过程中，原告因细节问题与被告未能达成一致意见，应另行处理，不能成为拒绝接收房屋的理由，本案房屋应视为交付，因此，原告以本案房屋不符合综合验收合格的交房条件为由，主张被告支付逾期交房违约金证据不足，本院不予支持；二、依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项的规定，由于出卖人的原因，在商品房买卖合同的标的物尚未建成房屋的，买受人自房屋交付使用之日起90日未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，而依双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，被告应当在商品房工程竣工验收备案后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则将承担违约责任，但原、被告双方签订的《商品房买卖合同》并未约定商品房工程竣工验收备案的期限。被告已于2013年8月15日向行政主管部门提交工程竣工备案，虽明显迟于《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定的期限，被告该行为是否违反了相关行政法规的规定，应由县级以上地方人民政府建设行政主管备案部门对其进行行政处理，被告该行为并不属于合同的违约行为。办理房产证系买受人的法定义务，出卖人有义务将由出卖人提供的权属资料报登记机关备案，被告在工程竣工验收合格后未及时将权属资料报登记机关备案，不存在双方签订的合同中第十五条约定的违约行为，不应承担违约责任。故原告要求被告支付逾期办理房产证违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：驳回原告姚华娟的诉讼请求。案件受理费2368元，减半收取1184元，由原告姚华娟负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并提交副本六份，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。代理审判员 陈颖桦二〇一三年十二月九日书 记 员 翟培可 来源：百度搜索“”