（2013）张民终字第569号
裁判日期: 2013-12-09
公开日期: 2013-12-31
案件名称
冯秀英与工商银行、刘旭洲优先购买权纠纷二审判决书
法院
河北省张家口市中级人民法院
所属地区
河北省张家口市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
冯秀英,中国工商银行股份有限公司张家口下花园支行,刘旭洲
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河北省张家口市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）张民终字第569号上诉人（原审原告）冯秀英，女，回族，张家口市下花园区交通局公路站职工，住张家口市。委托代理人张海军，男，汉族，住下花园区，系冯秀英丈夫。被上诉人（原审被告）中国工商银行股份有限公司张家口下花园支行。负责人平建华，系该支行行长。委托代理人管宁、范秀芳，河北震河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）刘旭洲，男，汉族，中国工商银行股份有限公司张家口下花园支行职工，住张家口市。上诉人冯秀英因承租人优先购买权纠纷一案，不服张家口市下花园区人民法院（2013）下商初字第7号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人冯秀英及其委托代理人张海军，被上诉人刘旭洲，被上诉人中国工商银行股份有限公司张家口下花园支行委托代理人管宁、范秀芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告冯秀英诉称，2004年10月8日，我与被告中国工商银行股份有限公司张家口下花园支行签订了下花园花园路62号车库租赁协议，租期五年，租金45000元由我一次付清。2005年5月17日，被告中国工商银行股份有限公司张家口下花园支行未通知我，遂将我承租的房屋卖给被告刘旭洲，期间，被告刘旭洲任中国工商银行股份有限公司张家口下花园支行办公室主任，负责所卖房屋的通知义务，为达到其购买的目的，未尽法定的通知义务，与被告中国工商银行股份有限公司张家口下花园支行共同侵犯了我的优先购买权。综上，请求人民法院判令被告中国工商银行股份有限公司张家口下花园支行及被告刘旭洲共同赔偿原告损失254160元。庭审中原告增加了要求认定其与工行下花园支行签订的租房合同无效和要求认定我院（2012）下民初字第417号民事判决程序不合法的两项诉讼请求。原审被告中国工商银行股份有限公司张家口下花园支行辩称，原告冯秀英在该案中主张赔偿其所谓的损失没有任何事实和法律依据。原告认为其租赁的房屋在转让的过程中，被告侵犯了其优先购买权的主张不能成立。原告所称的“优先购买权”一案，在原告起诉后，经一审、二审、再审、重审，经河北省高级人民法院（2011）冀民再终字第98号民事判决书终审判决认为：“本案所涉的车库是为配合整体建筑物的使用而建设的，其应作为整体建筑物的从物，从物不能独立于主物而单独存在，因此该车库与整体建筑物是不可分割的。冯秀英对其承租的一间房屋主张同等条件下的优先购买权无法律依据。”终审判决驳回了原告的全部诉讼请求。因此，原告主张的优先购买权不能成立。另外，原告的再次诉讼违背了我国民事法律一事不再理的原则，请求人民法院依法予以驳回原告的诉讼。原审被告刘旭洲口头辩称，请求法院驳回原告的诉讼请求。原审法院查明，2004年10月8日，原告冯秀英与被告中国工商银行股份有限公司张家口下花园支行签订了下花园花园路62号车库租赁协议，租期五年，租金由原告冯秀英一次付清。2005年5月17日，被告中国工商银行股份有限公司张家口下花园支行将此房屋卖给被告刘旭洲。原告认为被告中国工商银行股份有限公司张家口下花园支行、刘旭洲侵犯了其优先购买权。为此，原告向法院提起诉讼，要求二被告承担其损失。此案经下花园区人民法院、河北省张家口市中级人民法院和河北省高级人民法院审理，且河北省张家口市中级人民法院和河北省高级人民法院分别以（2010）张民再终字第21号民事判决书，（2011）冀民再终字第98号民事判决书判决驳回原告冯秀英的诉讼请求。原审法院认为，关于原告冯秀英是否享有优先购买权的问题，张家口市中级人民法院和河北省高级人民法院分别以（2010）张民再终字第21号民事判决书和（2011）冀民再终字第98号民事判决书作出了结论。两级法院均认为，原告冯秀英租赁的房屋是拍卖出售标的的一部分，并非全部，花园储蓄所使用的楼房是整体公开拍卖，冯秀英对其承租的一间房屋主张享有优先购买权无法律依据。两级法院均判决驳回原告冯秀英要求享有优先购买权的诉讼请求。上述两项判决均已发生法律效力，故原告冯秀英基于优先购买权受到侵犯，要求二被告赔偿损失的请求，没有事实和法律上的依据，故本院不予支持。对原告冯秀英以被告工行下花园支行无争议房屋产权证为由，请求本院认定其与工行下花园支行签订的房屋租赁协议无效的诉讼请求，本院认为，争议房屋是近30年前的老建筑，被告在相当长的时间内对该房屋行使了占有、使用的权利，直至最后经上级主管部门批准处分了该房屋。在这个过程中，建设规划部门并没有对第一被告采取过任何行政处罚措施，已经默认了第一被告对争议房屋的建设。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，原告与工行下花园支行签订的争议房屋租赁合同应当认定为有效，对其诉求本院不予支持。关于原告要求认定本院作出的（2012）下民初字第417号民事判决程序不合法的请求，根据我国民事诉讼法相关规定，原告应另行申诉，故对此诉求不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）11号）第二十一条之规定，遂判决：驳回原告冯秀英要求被告中国工商银行股份有限公司张家口下花园支行、刘旭洲赔偿损失254160元的诉讼请求。宣判后，上诉人冯秀英不服，向本院提起上诉，其理由是，一、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，故意偏袒被上诉人一方。（一）一审判决认定事实不清，证据不足。2004年10月8日，上诉人与被上诉人工行下花园支行签定了下花园区花园路62号原工行车库的租赁协议，作为经营浪莎袜业的门市部，租期五年（从2004年10月9日至2009年10月9日），共计租金45000元。上诉人于同年10月9日一次性付给了被上诉人工行下花园支行。2005年5月，被上诉人工行下花园支行未通知上诉人，遂将上诉人承租的房屋和花园路储蓄所一并卖给了被上诉人刘旭洲，被上诉人刘旭洲时任该行办公室主任，负有通知上诉人承租房屋出售的义务，但为达到其购买的私欲，故意隐瞒争议房屋出售的事实，另外在被上诉人刘旭洲购买后即办理了争议房屋的产权证。根据我国法律规定，上诉人对所承租的房屋享有优先购买权。理由如下：一是下花园区人民法院（2013）下商初字第7号民事判决认定“争议房屋是近30年前的老建筑，被上诉人工行下花园支行对该房屋行使了占有、使用的权利，直至最后处分了该房屋”，并且在被上诉人刘旭洲购买后即办理了该房屋的产权证。可见，争议房屋是独立于花园储蓄所的不动产，花园储蓄所不是主物，争议房屋也不是从物，花园储蓄所与争议房屋不是主物与从物的关系。二是争议房屋在上诉人承租前，一直用于存放被上诉人工行下花园支行的办公车辆，是该行的车库，后经上诉人租赁后改造为商店。所以，争议房屋从建成到上诉人租赁前一直由被上诉人工行下花园支行使用，并非由花园储蓄所占有使用，争议房屋与花园储蓄所为平等并列关系，同属于被上诉人工行下花园支行。三是争议房屋有单独的平出平进通道，而花园储蓄所为两层楼房结构，其一层台阶就高出争议房屋地面有一米距离，争议房屋与花园储蓄所完全是可以分割的两个独立的不动产。（二）一审判决曲解法律，在适用法律上存在错误。下花园区人民法院（2013）下商初字第7号民事判决书，以上级法院的判决作为判定本案的依据，否定了上诉人依法享有的优先购买权。其一，该判决认定“花园储蓄所使用的楼房是整体公开拍卖，上诉人对其承租的一间房屋不享有优先购买权”，事实却非如此，上诉人与被上诉人工行下花园支行签订了争议房屋的租赁协议，并非与花园储蓄所签订的租赁协议。因此，上诉人所承租的房屋不是花园储蓄所的一间，而是被上诉人工行下花园支行的房屋。所拍卖的标的是花园储蓄所和争议房屋，上诉人对承租的争议房屋享有优先购买权是法定的权利。其二，判决书中始终以主物与从物、整体与部分的关系掩盖事实，法律规定从物不能独立于主物单独存在，而本案的争议房屋有独立的功能，上诉人承租争议房屋开办商店是独立的、自身进行的经营活动是独立的等等，这些都足以证明争议房屋的独立性。上诉人对独立承租房屋享有优先购买权是无可争议的。其三，最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函（（2004）民一他字第29号）中明确“从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。”在本案中，上诉人承租的房屋是被上诉人工行下花园支行的旧车库，不仅结构上与花园储蓄所是可分的，而且使用功能上是完全独立的。所以，上诉人主张对所承租房屋的优先购买权，符合我国现行法律规定。二、一审判决违反法定程序，因程序违法导致判决不公。（一）下花园区人民法院（2013）下商初字第7号民事判决的案由是优先购买权纠纷，判决书中称河北省高级人民法院已经做出判决，既然省高院做出了判决，根据我国法律规定，下花园区人民法院不应受理，或者受理也应该是做出裁定，不应再行判决。（二）一审判决在2013年8月12日做出后，直到2013年9月30日才送达给上诉人，整整拖了长达1个月零18天的时间，程序严重违法。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。被上诉人中国工商银行股份有限公司张家口下花园支行辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法维持原判决。二、上诉人冯秀英以优先购买权受到侵犯，要求赔偿损失的请求，没有任何事实和法律上的依据。在上诉人是否享有优先购买权的问题上，早己有定论。案经一审、二审、再审、重审，河北省高级人民法院（2011）冀民再终字第98号民事判决书己经确认对其承租的一间房屋主张同等条件下的优先购买权没有法律依据。然而上诉人视省高院的终审判决于不顾，通过再次诉讼不断纠缠是否享有优先购买权的问题，实属浪费诉讼资源，严重违背了我国民事法律规定的一事不再理原则。综上所述，请贵院依法驳回上诉人的上诉请求。被上诉人刘旭洲辩称，上诉人以优先购买权为由提起诉讼，经法院多次审理，最终由河北省高级人民法院（2011）冀民再终字第98号民事判决书确认答辩人以竞买取得的房屋买卖合法有效。上诉人就同一问题，一而再、再而三的反复纠缠，其行为纯属无理取闹。请二审法院依法维持原判。本院二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人冯秀英是否享有涉案房屋优先购买权的问题，河北省高级人民法院经过依法审理以（2011）冀民再终字第98号民事判决书作出了结论，确认上诉人冯秀英租赁的房屋是拍卖出售标的的一部分，并非全部，花园储蓄所使用的楼房是整体公开拍卖，冯秀英对其承租的一间房屋主张享有优先购买权无法律依据。从而冯秀英以二被上诉人侵犯了其优先购买权要求赔偿损失的主张不能成立。上诉人冯秀英此次诉讼违背了我国民事法律规定的一事不再理的原则。至于上诉人冯秀英以工行下花园支行无争议房屋产权证为由，请求确认其与工行下花园支行订立的房屋租赁协议无效的诉求，因涉案房屋系30年前的老建筑，被上诉人工行下花园支行在相当长的时间内对该房屋进行了占有使用，直至最后经上级主管部门批准处分了该房屋，在这个过程中，建设规划部门并没有对工行下花园支行采取过行政处罚措施，已经默认了工行下花园支行对涉案房屋的建设，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，冯秀英与工行下花园支行订立的涉案房屋租赁合同当有效，故冯秀英的诉求应予驳回。综上，原判并无不妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5380元，由上诉人冯秀英负担。本判决为终审判决。审判长 张敬民审判员 武建君审判员 马瑞云二〇一三年十二月九日书记员 武 岳 更多数据：搜索“”来源：