（2013）名山民初字第294号
裁判日期: 2013-12-09
公开日期: 2014-03-18
案件名称
雅安鑫诚物业公司与被告孟波等物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
雅安市名山区人民法院
所属地区
雅安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
雅安鑫诚物业管理有限公司,孟波、孟奇、代莉、徐瑞
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第七条，第六条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
四川省雅安市名山区人民法院民 事 判 决 书（2013）名山民初字第294号原告雅安鑫诚物业管理有限公司。委托代理人刘磊，该公司员工。被告孟波、孟奇、代莉、徐瑞。原告雅安鑫诚物业管理有限公司（简称鑫诚物业）诉被告孟波、孟奇、代莉、徐瑞物业服务合同纠纷一案，本院于2013年10月23日立案受理。依法由审判员赵士刚适用简易程序于2013年11月20日公开开庭进行了审理。原告鑫诚物业的负责人及其委托代理人刘磊、被告代莉到庭参加了诉讼，被告孟波、徐瑞、孟奇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判，本案现已审理终结。原告鑫诚物业诉称：原告被雅安灯塔房地产公司依法选聘为灯塔魅力印象商业裙楼前期物业服务管理企业，根据被告与第三人雅安灯塔房地产公司签订的商品房买卖合同中关于前期物业服务的约定，由原告向被告提供物业服务，收费价格为1.8元／月／平方米（建筑面积），合同中并无有关物业服务期限的约定。根据《物业管理条例》第二十六条的规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”由此可知，若该商业裙楼业主委员会与其他物业服务企业签订了物业服务合同，则前期物业服务合同自然终止，但事实上该商业裙楼业主委员会并未与其他物业服务企业签订物业服务合同，而是一直接受原告雅安鑫诚物业服务管理有限公司提供的物业服务，并缴纳物业管理费。原、被告双方一直自觉履行各自义务，并未发生任何纠纷。2011年4月29日，被告孟奇、孟波、代莉三位业主将位于雅安市雨城区挺进路刘家巷的房屋出租给被告徐瑞，在其签订的房屋租赁合同中约定物管费用由承租人徐瑞交纳，但自2012年6月1日至2013年6月30日，被告徐瑞无故拖欠物业服务费，经原告数次出具书面的缴费通知仍无理拒绝支付。虽然在此期间原告将房屋出租给第三人徐瑞，并约定由第三人徐瑞支付物业服务费，但是根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。故提起诉讼，请求依法判令：1.被告连带承担拖欠的自2012年6月1日至2013年6月30日11个月的物业服务费23973元；2.本案诉讼费由被告承担。原告鑫诚物业向本院提交了以下证据，以支持其诉讼主张：1.商品房买卖合同3份，证明案外人雅安灯塔房地产有限公司与被告孟波、孟奇、代莉的房屋买卖关系及雅安灯塔房地产有限公司选择的物业管理企业为原告；2.房屋租赁合同一份，证明被告孟波、孟奇、代莉将房屋租赁给被告徐瑞的事实及合同约定由徐瑞承担物业服务费的事实；3.被告孟波、孟奇、代莉裙楼物业服务费缴费发票三张和案外人周建群物业服务费缴费发票一张，证明孟波、孟奇、代莉缴费时间是从2011年6月1日至2012年6月1日，现在新的租户交费时间是从2013年7月1日开始，2012年6月1日至2013年6月30日的物业服务费未缴纳；4.缴费通知三份、挂号信函收据四份及相关照片一张，证明原告向租户四被告催收物管费的事实；5.由被告徐瑞书写的说明一份，证明徐瑞已将物业服务费（2012年8月1日至2013年6月30日）20275元支付给房东。被告代莉辩称：答辩人与被告孟波、孟奇将诉争房屋租给了被告徐瑞，在合同中约定了物业服务费由徐瑞承担；现房屋租赁合同已终止并签订了协议，协议中也明确载明物业服务费由徐瑞承担，因此，原告该请求给付的物业服务费应由被告徐瑞承担，若依法应由答辩人承担的连带责任，答辩人无意见。被告代莉为支持自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：1.房屋租赁合同及补充协议原件各一份，证明孟波、孟奇、代莉与徐瑞签订的租赁合同约定了物业服务费由徐瑞承担；2.终止合同的协议原件一份，证明孟波、孟奇、代莉与徐瑞在2013年4月7日的终止合同的协议约定由徐瑞给付业主20万元的违约金并承担物业服务费；3.网银打款凭证一份，证明徐瑞只打了15万元过来，加上原来的质保金5万元，构成的违约金20万元，并未给付物业服务费的事实。被告孟波、孟奇、徐瑞经本院合法传唤未到庭应诉，也未向本院提交书面答辩意见及证据材料。经庭审质证，被告代莉认为原告所举证据5，内容不真实，且被告有证据证实；对原告所举其他证据的三性均无异议。本院认为原告所举证据5系被告徐瑞书写的说明，应视为当事人徐瑞陈述，且被告代莉提出异议，依法不应作为原告证据采信。被告代莉、原告鑫诚物业其他当庭出示的证据，来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，能够证明原告与被告孟波、孟奇、代莉的物业服务关系、被告徐瑞与其他三被告的房屋租赁关系以及物业服务费用的支付方式等约定，依法出庭当事人经质证均无异议，虽被告孟波、孟奇、徐瑞未到庭质证，属于诉讼权利的自行放弃，不影响原告鑫诚物业和被告代莉上述证据的证明力。因此，对原告鑫诚物业的其他证据以及被告代莉当庭出示的证据，本院予以采信。经审理查明：被告孟波、孟奇、代莉先后于2011年3月1日、4月1日向雅安灯塔房地产有限公司购买了位于雅安市雨城区挺进路刘家巷的房屋，建筑面积分别为488.09平方米、282.22平方米、254.17平方米，并签订商品房买卖合同，约定了原告系物业服务企业，物业服务费价格为每月每平方1.8元；被告孟奇、孟波、代莉将上述房产于2011年4月29日，共同出租给被告徐瑞，并签署房屋租赁合同，载明：孟波、孟奇、代莉作为甲方，将其座落于挺进路灯塔魅力印象C幢裙楼二楼商业大厅建筑面积为1024平方米的商铺租赁给乙方徐瑞使用，租赁期限为十年，从2011年5月1日起至2021年4月30日止；租赁期间的所有需付费的项目，如水、电、燃气、电话、网络、有线电视等，均由乙方自己付费；如果乙方违反合同任何一条约定义务，须向甲方支付贰拾万元作为违约金（其中包含伍万元保证金）。被告徐瑞接手上述房屋后曾于2011年4月29日以被告孟波、孟奇、代莉的名义支付了2011年6月1日至2012年5月31日的物业服务费22128元，上述房产2012年6月1日至2013年6月30日期间未给付物业服务费，其间，原告几次催收未果；2013年4月7日，被告孟波、孟奇、代莉与被告徐瑞签订了终止（房屋租赁）合同协议，该协议再次约定租赁期产生的费用（包括水电费、物管费）由徐瑞承担。2013年10月23日，原告起诉来院，请求被告孟波、孟奇、代莉、徐瑞连带支付拖欠的2012年6月1日至2013年6月30日共13个月的物业服务费23973元；审理中，因被告徐瑞与被告孟波、孟奇、代莉的房屋租凭合同已于2013年4月终止，原告雅安鑫诚物业管理有限公司将诉讼请求变更为由被告连带承担自2012年6月1日至2013年4月30日11个月的物业服务费20284元；2013年5月1日至6月30日的物业服务费原告自愿另案主张。本院认为：根据合同法的有关规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。基于原告雅安鑫诚物业管理有限公司与雅安灯塔房地产公司之间的聘用关系，雅安灯塔房地产公司与被告孟波、孟奇、代莉之间签订的商品房买卖合同，约定原告与被告孟波、孟奇、代莉之间形成物业服务合同关系；又因被告孟波、孟奇、代莉与被告徐瑞之间的房屋租赁合同，被告孟波、孟奇、代莉与被告徐瑞之间形成房屋租赁关系，原告与被告徐瑞代位形成了物业服务合同关系。上述合同关系均系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守履行。《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条：业主与物业承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。原告雅安鑫诚物业管理有限公司为被告徐瑞承租的上述房产提供了约定的服务，尽了义务，被告（物业使用人）徐瑞于2011年4月至2013年4月承租了被告孟波、孟奇、代莉上述房产，依法应按租赁合同约定履行支付物业服务费的义务，被告（业主）孟波、孟奇、代莉依法应对被告徐瑞应承担的上述物业服务费负连带交纳责任；若被告物业使用人徐瑞或被告业主孟波、孟奇、代莉交纳服务费后，因租赁合同发生的债权债务可另案主张。故原告要求四被告连带支付物业管理费20284元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。综上，为了保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：一、由被告徐瑞于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告雅安鑫诚物业管理有限公司自2012年6月1日至2013年4月30日止的物业服务费20284元；二、被告孟波、孟奇、代莉对被告徐瑞的上述付款义务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费399元，保全费230元，合计629元，由被告孟波、孟奇、代莉、徐瑞共同负担；案件受理费及保全费原告雅安鑫诚物业管理有限公司已预交，在本判决生效执行中一并结算。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。审判员 赵士刚二〇一三年十二月九日书记员 唐双萍 关注公众号“”