（2012）浦民一（民）初字第27146号

裁判日期: 2013-12-09

公开日期: 2014-05-17

案件名称

杨幼华与唐龙妹房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市浦东新区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

杨幼华,唐龙妹,上海张江房地产有限公司,上海千秋房屋动拆迁有限公司,上海张江生物医药基地开发有限公司,上海明明房产经纪有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第五十五条；《中华人民共和国合同法》：第四十八条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

上海市浦东新区人民法院民事判决书（2012）浦民一（民）初字第27146号原告杨幼华。委托代理人孙义坤，上海创远律师事务所律师。被告唐龙妹。委托代理人陈雷。委托代理人瞿惠国，上海市凌云永然律师事务所律师。第三人上海张江房地产有限公司。法定代表人顾国平。委托代理人张文曲，上海市金石律师事务所律师。第三人上海千秋房屋动拆迁有限公司。法定代表人李二宝。委托代理人陶建国。第三人上海张江生物医药基地开发有限公司。法定代表人丁磊。委托代理人宋德奇。第三人上海明明房产经纪有限公司。法定代表人薛超。委托代理人潘荣卿。原告杨幼华诉被告唐龙妹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年8月23日受理后，依法适用简易程序，于2012年10月9日裁定中止审理。恢复审理后，本案于2012年12月11日公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序，于2013年3月20日公开开庭进行了审理。之后本院依法追加上海张江房地产有限公司（以下简称张江公司）、上海千秋房屋动拆迁有限公司（以下简称千秋公司）、上海张江生物医药基地开发有限公司（以下简称生物医药公司）以及上海明明房产经纪有限公司（以下简称明明公司）为第三人参加诉讼，并于2013年6月26日、2013年12月2日公开开庭进行了审理。原告杨幼华及其委托代理人孙义坤，被告唐龙妹的委托代理人陈雷、瞿惠国，第三人张江公司的委托代理人张文曲，千秋公司的委托代理人陶建国，生物医药公司的委托代理人宋德奇以及明明公司的委托代理人潘荣卿到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨幼华诉称，2004年5月，经明明公司居间介绍，原告得知被告所有的位于上海市浦东新区盛夏路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）出售，在与明明公司谈妥购房价格后，原告向明明公司支付了1万元定金。2004年5月15日，原告与被告及其前夫周某某至明明公司就系争房屋交易进行协商，当时被告出具了身份证、户口本，原告核对并确认系被告本人后，双方当天签订《咨询协议书》一份，被告本人在协议上签字。交易过程中，周某某向原告出具了结婚证、迁户口申请等材料及《证明》一份，以证明当时周某某系被告丈夫，出售系争房屋系其夫妻共同意思。协议签订后，原告通过明明公司中介人员潘荣卿支付房款共计人民币（以下币种相同）202，740元，并通过中介取得两份落款日期分别为2004年5月6日、5月17日的收条，其中5月6日收条落款处由被告本人签字，而5月17日收条落款处“周某某”系周某某本人签署，两份收条可以证明原告已依约向被告支付了购房款。嗣后，周某某将《款项代扣单》、《请购期房申请回单》交付原告。2004年12月，原告凭《款项代扣单》、《请购期房申请回单》，与周某某、潘荣卿共同至张江公司办理了将系争房屋购房人由被告变更为原告的手续，并向张江公司缴纳了购房余款17，181元。2007年11月30日，原告从张江公司领取系争房屋并使用至今。原告认为，被告在同一小区安置了包括系争房屋在内的两套房屋，被告自己只领取了其中一套房屋，而系争房屋一直由原告居住使用，可见被告对房屋买卖情况应为知情。原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，被告却恶意阻却合同履行，违背了出卖人基本合同义务，故请求判令：1、被告协助原告办理将系争房屋产权过户至原告名下的手续；2、被告承担逾期迁出户口违约金6万元。被告唐龙妹辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，系争房屋系被告动迁所得，为被告所有。被告从未与原告签订过协议，也未授权任何人出售系争房屋，被告从未收到过原告方支付的任何房款，系争合同系他人冒用被告名义签订，被告对于交易完全不知情。其次，周某某虽与被告曾是夫妻，但双方离婚时明确约定系争房屋为被告所有，周某某已经放弃其对系争房屋的权利，即便当时周某某未放弃系争房屋份额，其也无权擅自处分共有财产，周某某的卖房行为也不构成表见代理。第三，原告与中介之间恶意串通，系争房屋的售价也明显低于市场价，原告并非善意第三人。故《咨询协议书》应认定为无效，请求法院驳回诉请。第三人张江公司述称，其为系争房屋的建设单位，系争房屋由被告在2003年9月订购，2007年交房，2011年房屋产权过户至被告名下，张江公司已履行了其义务。其对原、被告之间就系争房屋的交易情况不清楚《款项代扣单》、《请购期房申请回单》上的校正章经肉眼辨认确为张江公司校正章，但因年代久远，具体校正过程无法核实，但上述更正也仅载于购房人留存的文件中，其他存档、流转文件未作校正。交房过程也已无法核实。第三人千秋公司述称，其受张江公司委托，于2003年9月27日与被告签订动迁安置补偿协议，2011年被告已经办出产证，其相关义务已经履行完毕。千秋公司留存的款项代扣单上没有校正章。本案的其他情况其不知情。第三人医药生物公司述称，其对本案情况不知情，故不发表意见。第三人明明公司述称，系争房屋买卖系其居间办理。在交易过程中，被告本人及周某某都到场，《咨询协议书》和收条均是被告唐龙妹本人签署，收条也是被告本人签署。交易过程中被告曾出示过身份证复印件、动迁安置协议，周某某也向原告出示过被告与周某某的结婚证。房款202，740元由原告交给明明公司经办人员潘荣卿，潘荣卿将其中的18万元交给了被告及周某某，余款2万元待被告协助原告办理过户手续之后再交给原告。系争房屋更名及交房手续由潘荣卿带原、被告双方前去办理，系争房屋差价由原告支付。经审理查明，被告唐龙妹于1991年4月23日与案外人周某某（已于2011年5月6日死亡）登记结婚（再婚）。2003年9月27日，因被告原住房拆迁，被告与拆迁人生物医药公司、拆迁实施单位千秋公司签订《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置协议》（以下简称《补偿安置协议》）一份，约定被告获安置系争房屋及同小区202室（以下简称202室房屋）房屋两套。2004年12月27日，被告与周某某协议离婚，双方签订《自愿离婚协议书》一份，该协议约定系争房屋和202室房屋产权均归被告所有，被告补偿周某某3万元（2004年12月底前付清）。2004年5月15日，一自称被告唐龙妹的人（身份无法查实）以被告的名义与原告、明明公司签订《咨询协议书》一份，该协议约定由明明公司为唐龙妹、杨幼华提供中介服务，双方协商达成协议如下：上家唐龙妹将系争房屋以202，740元价格出售于下家杨幼华，杨幼华于2004年5月5日支付定金1万元，于同年5月16日支付192，740元，余款18，418.50元待交房时根据实测面积由杨幼华支付给张江公司；房款付清前唐龙妹应将户口迁出；如唐龙妹违约，应按房价的30%承担违约责任；中介费2，000元由杨幼华承担。协议还就其他事项作了约定。该协议尾部，甲方上家处有“唐龙妹”字样的签名，甲方下家处由杨幼华本人签名，乙方处由明明房产盖章，并由经办人潘荣卿签字。当日，原告将房款202，740元支付给明明房产的经办人潘荣卿，潘荣卿将其中18万元房款交给周某某。之后潘蓉卿将两份收条交给原告，其中一份署期为2004年5月6日，署名为“唐龙妹”，内容为今收到杨幼华购买系争房屋定金1万元。另一份署期为2004年5月17日，署名为“唐龙妹”和“周某某”，内容为今收到杨幼华购买系争房屋房款17万元，至此房款已全部结清。原告亦经明明公司取得证明一份，该证明署期2004年5月6日，署名为“唐龙妹”和“周某某”，内容为唐龙妹与其丈夫周某某经商量决定将系争房屋出售给原告，出售价为18万元，待交房时负责到张江公司协助原告办理相关入户手续。嗣后，原告拿到系争房屋对应的《款项代扣单》和《请购期房申请回单》原件，并至张江公司将《款项代扣单》和《请购期房申请回单》上的动迁户由“唐龙妹”更改为“杨幼华”，张江公司在涂改处加盖校正章。2007年11月30日，原告向张江公司缴纳购房余款17，181元，并从张江公司领取了系争房屋钥匙，使用至今，现系争房屋由原告出租他人。2008年，被告办理了202室房屋的交接手续。之后，被告以发现系争房屋被他人领走为由向派出所报过案。2011年年初，唐龙妹以系争房屋被他人卖掉为由要求张江镇人民调解委员会、张江镇江衡居民委员会协调。2011年8月26日，系争房屋产权核准登记至被告名下。2011年12月23日，唐龙妹向本院起诉杨幼华，请求判令杨幼华立即迁出系争房屋。审理中，经原、被告分别申请，本院委托上海市防伪技术产品测评中心司法鉴定所进行笔迹鉴定。鉴定意见如下：1、署期为2004年5月15日的《咨询协议书》甲方上家处、署期为2004年5月6日的《收条》收款人处、署期为2004年5月17日的《收条》收款人处和署期为2004年5月6日的《证明》落款处的“唐龙妹”签名字迹均不是被告本人所写；2、署期为2004年5月17日的《收条》收款人处和署期为2004年5月6日的《证明》落款处“周某某”签名笔迹与署期均为2004年12月27日的《离婚登记审查处理表》、《申请离婚登记声明书》、《自愿离婚协议书》上的“周某某”签名笔迹系同一人所写；署期为2003年9月27日的《补偿安置协议》乙方（盖章）处“唐龙妹”签名字迹与2004年5月17日《收条》收款人处“唐龙妹”签名字迹是同一人所写。审理中，被告陈述2007年年底被告动迁所得的两套房屋可以交房了，但被告及其儿子陈雷因发生了车祸，行动不便，经济也比较困难，遂委托被告的侄子唐永平至张江公司领取了一套房屋（即202室）。2008年6月份，被告去张江公司领取第二套房屋（即系争房屋）时，张江公司口头告知该房屋已交付给了他人。被告找张江公司、千秋公司交涉，无果。2009年，被告以系争房屋被他人领走为由报警，通过明明公司的潘荣卿，被告才知道房子被他人卖给了原告。之后被告多次找居委会等有关部门要求反映，但都没有解决。审理中，本院向原告释明：如本院认定《咨询协议书》无效，原告是否变更诉讼请求。原告表示坚持《咨询协议书》有效，并坚持基于有效主张诉讼请求，不同意《咨询协议书》无效，诉讼请求不做任何变更。以上事实，由经庭审质证的署期2004年5月15日的《咨询协议书》、2004年5月6日和5月17日的收条、2004年5月15日的收据、2004年5月6日的《证明》、《款项代扣单》、《请购期房申请回单》、房屋产权登记簿、2007年11月30日的收据、《补偿安置协议》、《配套商品房供应单》、上海市房地产权证、《自愿离婚协议书》、《离婚证》、上海市浦东新区张江镇人民调解委员会出具的《情况说明》和江衡居民委员会出具的《证明》、唐龙妹和周某某的常口历史库信息资料，司法鉴定意见书以及原、被告及第三人的陈述在案佐证。本院认为，系争房屋为被告和周某某夫妻关系存续期间动迁安置所得，为被告和周某某的夫妻共同财产。系争房屋的处分应经被告和周某某的同意，任何一方无权擅自处分系争房屋。从查明的事实来看，被告从未授权周某某或其他人出售系争房屋，也未与原告签订过《咨询协议书》以及向原告出具过《证明》及房款《收条》，房款也均由周某某收取，无证据证明被告收到过任何房款。故被告并无将系争房屋出售给原告的意思表示。原告辩称，签约时被告和周某某系夫妻，并且原告已使用系争房屋多年，被告从未提出过异议，即使《咨询协议书》非被告本人所签，也足以推定被告对系争房屋买卖知情并同意。但其一，被告与周某某于2004年12月离婚时，系争房屋仍作为双方的共同财产进行了分割，系争房屋归被告所有，被告给予周某某一定补偿；其二，被告发现系争房屋由原告领走后，并非未提出过异议，而是报过警，也多次向有关机构反映过情况，并于2011年向法院提起了诉讼。从上述行为来看，推定被告对系争房屋买卖知情显然缺乏依据，也有违常理，故唐龙妹对系争房屋买卖并不知情。原告亦辩称，周某某在交易过程中向原告提供了被告的身份证、户口本、《款项代扣单》和《请购期房申请回单》等材料，原告完全有理由相信周某某的行为系夫妻的共同意思表示，构成表见代理。但被告未向周某某或他人出具过出售系争房屋的授权委托书，系争房屋买卖也不构成夫妻之间的家事代理，故原告有义务核实系争房屋的另一权利人唐龙妹的权利状况和身份情况，但原告无证据证明其在交易过程中查看过《补偿安置协议》、被告的身份证原件、户口本原件等材料，故原告作为买受人并未尽到对系争房屋权利人的审查义务，不构成表见代理。综上所述，被告对系争房屋买卖并不知情，而周某某参与了系争房屋买卖的整个过程，也向原告出具了《证明》、《收条》，房款亦由周某某收取，故本院有理由相信《咨询协议书》系周某某伙同他人冒用被告的名义签订，并且原告在交易中对系争房屋权利人的身份未尽审查义务，故周某某伙同他人冒用被告的名义签订的《咨询协议书》，应认定为无效。现原告基于合同有效请求法院判令被告继续履行过户义务及支付迟延迁出户口的违约金，该请求于法无据，本院不予支持。对于合同无效的后果，经本院释明，原告坚持《咨询协议书》有效，并坚持基于合同有效主张诉讼请求，不变更诉讼请求。故本院在本案中对无效后果不做处理，当事人可以另行主张。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告杨幼华的全部诉讼请求。案件受理费5，241元，财产保全费5，000元，共计10，241元，由原告杨幼华负担。司法鉴定费共计11，000元，由原告杨幼华负担6，000元，由被告唐龙妹负担5，000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审　判　长　　胡铁红代理审判员　　唐墨华人民陪审员　　钱文君二〇一三年十二月九日书　记　员　　赵　勤附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。二、《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。……三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。搜索“”