（2013）吉民二初字第666号
裁判日期: 2013-12-09
公开日期: 2014-06-17
案件名称
吉安华源物业服务有限公司与被告恒鹏曼哈顿小区业主委员会确认合同效力纠纷一审民事判决书
法院
吉安市吉州区人民法院
所属地区
吉安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吉安华源物业服务有限公司,恒鹏曼哈顿小区业主委员会
案由
确认合同效力纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十一条
全文
江西省吉安市吉州区人民法院民 事 判 决 书（2013）吉民二初字第666号原告（反诉被告）吉安华源物业服务有限公司。法定代表人施国华。被告（反诉原告）恒鹏曼哈顿小区业主委员会。负责人王小明。委托代理人罗奕君。原告吉安华源物业服务有限公司与被告恒鹏曼哈顿小区业主委员会确认合同效力纠纷一案，本院于2013年11月8日立案受理。依法由审判员白为平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吉安华源物业服务有限公司法定代表人施国华、被告恒鹏曼哈顿小区业主委员会负责人王小明及其委托代理人罗奕君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吉安华源物业服务有限公司诉称：被告于2013年11月6日向我公司送达关于要求吉安华源物业服务有限公司办理恒鹏曼哈顿小区物业管理移交告知函，函中认定我公司与开发企业签订的前期物业服务合同已经失效，并要求我公司在2013年11月12日前，与被告办理恒鹏曼哈顿小区物业管理移交接相关手续。恒鹏花园小区物业管理服务经营权，是我公司通过公开招投标方式中标取得的，且与开发企业签订了前期物业服务合同，合同有效期至2014年6月11日，请求确认我公司与开发企业签订的恒鹏花园前期物业服务合同合法有效。被告恒鹏曼哈顿小区业主委员会辩称：原告与开发企业签订的前期物业服务合同确属合法有效，该合同对双方当事人的权利义务作了约定，作为合同一方当事人的原告，理应按照合同约定履行义务，然而原告在收取了小区业主的物业服务费后却拒不履行服务义务，导致小区居住环境一片狼藉，到处都是脏乱差的现象，因没有保安对小区人员进出进行管理，光在白天就发生盗窃案数十起，为此小区业主曾多次找到原告，要求其履行合同服务义务，改善小区居住环境，原告却对业主的正当要求置之不理，因此小区大多数业主强烈要求解除与原告签订的前期物业服务合同。且前期物业服务合同第三十五条明确规定，在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。而被告作为恒鹏曼哈顿小区的业主委员会已于2013年9月29日合法成立，并于2013年11月1日与吉安鸿旭物业有限公司签订了恒鹏曼哈顿小区物业服务合同。因此被告依据前期物业服务合同第三十五条的规定，书面告知原告前期物业服务合同已终止失效，并要求其按照前期物业服务合同第三十八条的规定，于2013年11月12日之前与被告办理相关移交手续。故反诉原告：1、解除原告与开发企业签订的前期物业服务合同；2、向被告移交办理恒鹏曼哈顿小区物业管理的相关手续。原告对被告的反诉辩称：被告反诉所依据的事实没有证据证明，不符合实际，解除物业服务合同不合理也不合法，被告成立不符合法定程序，收取业主物业服务费属实，因未正式进场，所以未能提供完整的物业服务，故要求驳回被告的反诉请求。经审理查明：2011年6月9日，原告通过公开招投标方式取得恒鹏曼哈顿小区物业服务经营权，并于2011年6月12日与开发企业-吉安恒鹏实业有限公司签订了恒鹏花园前期物业服务合同，该合同对双方的权利义务作了约定，其中第三十五条约定本合同期限为3年，自2011年6月12日至2014年6月12日止；但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同签订后，原告对小区行使物业管理和服务，因小区未聘请保安人员，致使小区多次发生被盗，引发业主不满情绪。2013年8月15日，恒鹏曼哈顿小区的业主经有关单位批准，召开首次业主大会，选举产生了第一届业产委员会，并报有关机关备案。2013年11月1日，业主委员会与吉安鸿旭物业服务有限公司签订物业服务合同一份，由该公司接管恒鹏曼哈顿小区的物业服务和管理工作。2013年11月5日，被告向原告发出告知函，要求原告退出恒鹏曼哈顿小区的物业服务和管理，并办理相关移交接手续，原告即向本院提起诉讼。以上事实有原告提供的前期物业服务合同及物业管理服务中标通知书各一份，被告提供的业主委员会成立的有关证据材料及业主委员会与吉安鸿旭物业服务有限公司签订物业服务合同一份等为证，以上证据经当庭质证，本院予以确认并采信。本院认为：原告与吉安恒鹏实业有限公司签订的恒鹏花园前期物业服务合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效。按该合同第三十五条约定，在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。恒鹏曼哈顿小区业主按有关程序选举产生了业产委员会并报有关部门备案，现业主委员会代表全体业主与吉安鸿旭物业服务有限公司签订了物业服务合同且该合同已生效，故原告与吉安恒鹏实业有限公司签订的恒鹏花园前期物业服务合同应终止履行。原告诉请无理，本院不予支持。被告反诉有理，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条第（七）项之规定，判决如下：一、原告吉安华源物业服务有限公司与吉安恒鹏实业有限公司签订的恒鹏花园前期物业服务合同终止履行；二、原告吉安华源物业服务有限公司向被告恒鹏曼哈顿小区业主委员会办理恒鹏曼哈顿小区物业服务及管理的相关交接手续，于本判决生效后五日内履行完毕。案件受理费100元，减半收取，反诉费50元，合计100元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。审判员 白为平二〇一三年十二月九日书记员 万敏妍 微信公众号“”