（2012）石民再初字第5号
裁判日期: 2013-12-09
公开日期: 2015-02-27
案件名称
李x1与李x2房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市石景山区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
李ｘ1,李ｘ2
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第五十二条
全文
北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2012）石民再初字第5号原告李x1，男，1942年6月19日出生。委托代理人李x7，男，1974年2月15日出生。被告李x2（曾用名李清钦），男，1955年6月24日出生。委托代理人李x3，男，1930年12月30日出生。委托代理人李x4，男，1981年7月17日出生。原告李x1与被告李x2房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年11月17日作出（2009）石民初字第3327号民事判决书，驳回原告诉讼请求。原告李x1提起上诉。2010年3月26日，北京市第一中级人民法院作出（2010）一中民终字第456号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。原告李x1向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2011年11月10作出（2011）高民申字第922号民事裁定，指令北京市第一中级人民法院再审本案。2012年4月11日北京市第一中级人民法院以原判决认定事实不清为由，裁定撤销（2010）一中民终字第456号民事判决及本院（2009）石民初字第3327号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李x1及其委托代理人李x7与被告李清钦及其委托代理人李x3、李x4均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李x1诉称：原、被告及李x3、李x5四兄弟的父亲李x6生前在北京市石景山区五里坨西街x号院的宅基地上建有房屋九间。1981年6月20日，父亲李x6主持分家，将位于石景山区五里坨西街x号院内的九间房产中的八间分给四兄弟每人两间，其中原告分得南屋两间。父亲李x6去世后，四兄弟于1983年8月15日在公证处对八间房屋的权属状况进行了公证。此后，因原告另有住处，两间南房一直闲置未住。2009年3月，原告因老伴安x去世，便想搬回两间南房居住，遭被告拒绝。原告从未将南房两间卖与被告，故诉至法院，要求确认1984年9月22日的《字据》和《房产卖契》无效。被告李x2辩称：不认可原告所述。1984年9月22日，原告把老人分的两间南房卖给被告，房管局作价620元，但被告仍按原告要价给付了1000元。当日上午，原、被告一同到石景山房管局办理了过户手续，房管局工作人员当时拿了一张空白的”房产卖契”登记表，由工作人员填写双方姓名及相关内容，按照办事程序规定，原告首先在《房产卖契》卖房当事人一栏盖上手章，而后由被告在买房当事人一栏盖手章，并按规定缴纳了契税。现所有过户登记盖章文件、纳税发票原件齐全。工作人员又在1951年8月23日颁发的《土地房屋所有证》的”变更情况”一栏用毛笔明确地写上”於八四，九月廿二日李x1石板房贰间卖给李清钦名下”，加盖房地更正章。办完过户手续后，原告将属于他的那份公证书移交给了被告。同日下午，原告之妻安x到被告家中取卖房款，并请老邻居李广生做公证人，由李广生起草了付款”字据”，由安x、李x2、李广生分别签名，安x当时代替原告签名。签名后，被告向安x交付1000元现款，此后二十多年再无异议。当时房产过户是要买卖双方当事人共同到场办理，没有单方到场就能办理的先例。原告自分家之日起从未在五里坨老家居住过，分给他的两间南房卖给被告之后，更没有来过老宅一趟，二十多年原告对房屋卖出一事从无反悔之意，现已超过20年的法律保护时效，故请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原、被告系兄弟关系。1983年8月15日，北京市石景山区公证处作出（83）京石证字第137号《公证书》，公证证明原、被告之父李x6，将座落在北京市石景山区五里坨西街x号的八间住房分别赠予其四个儿子。其中原告获得南房二间，被告获得北房二间。1984年9月22日，北京市石景山区房地产管理局出具石字第廿七号《房产卖契》，载明：”立卖契人李x1今将所有下列房产卖与李清钦，议定卖价陆佰贰拾元整，此产如有一切纠葛，均由卖方负责，今经北京市石景山区房地产管理局订立卖契为凭。房产座落：石景山区五里坨西街x号，房产位置及间数：南向，石板房贰间。卖产人（盖章）李x1，买产人（盖章）李清钦。一九八四年九月廿二日。”同时，房地产管理局工作人员在1951年8月23日颁发的《土地房屋所有证》，”变更情况”一栏载明：”於八四，九月廿二日李x1石板房贰间卖给李清钦名下。”并加盖石景山区房地产管理局房地更正章。同日，北京市石景山区房地产管理局出具石第27号《北京市房产买卖手续费收据》，载明：”卖主姓名李x1；买主姓名李清钦；房产座落：石景山区五里坨西街x号；房产价格：人民币620元；买方手续费人民币柒元肆角肆分正；卖方手续费人民币肆元玖角陆分正。”以及石第27号《北京市房地产登记费契税收据》，载明：”缴款人李清钦；座落：石景山五里坨西街x号；契税叁拾柒元贰角正。”同日，被告与原告之妻安x签订房屋买卖《字据》，载明：”立约人：卖方李x1买方李x2。双方经协商同意后，立以下条件，共同遵守不得返约，特立字据为凭。一、李x1将分到自己名下祖遗产南房二间及附带院基转让给李x2所有。二、李x2按双方商定的房价，付给李x1人民币壹仟元正，作为转让费用。三、如有亲族人等争执，由出卖人一方承担责任，与买方无关。四、房管手续办齐后，双方签字，价款一次付清。字据立即生效。签字：卖方李x1买方李清钦代笔李广生一九八四年九月廿二日。”2009年4月，原告以排除妨害为由将被告起诉至本院，要求被告腾房，其后原告以需要进一步补充证据为由撤回起诉。2009年6月11日，原告起诉被告要求确认1984年9月22日的《字据》和《房产卖契》无效。2009年11月17日，本院做出（2009）石民初字第3327号民事判决书，判决驳回了原告的诉讼请求。原告不服上诉至北京市第一中级人民法院。北京市第一中级人民法院于2010年3月26日作出（2010）一中民终字第456号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。原告仍不服二审判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2011年11月10日作出（2011）高民申字第922号民事裁定，指令北京市第一中级人民法院再审本案。2012年4月11日北京市第一中级人民法院以原判决认定事实不清为由，裁定撤销（2010）一中民终字第456号民事判决及本院（2009）石民初字第3327号民事判决，发回本院重审。本院重审期间，原告对于被告向法庭提交《字据》的质证意见为：1、对《字据》真实性持有异议，”李x1”签字并非安x所签，即使是安x所签，也并未获得原告授权，该《字据》亦为无效；2、原告于2012年9月19日从石景山法院复印了原审案卷中被告提供的证据《字据》，《字据》骑缝章上”字据凭证”四个字在《字据》的右侧，说明被告在原审中提供给法庭的是《字据》的左半页，而2012年9月10日，被告向鉴定机构提交的《字据》中，骑缝章上”字据凭证”四个字在《字据》的左侧，说明被告向鉴定机构提交的是《字据》的右半页，由此可以证明《字据》的左半页和右半页原件均在被告手中，证明《字据》是伪造的。针对原告李x1对《字据》的质证意见，本院重审过程中做了如下审查：1、《字据》中卖方”李x1”是否为安x所签，原告申请鉴定。经双方协商一致，本院委托中国法医学会司法鉴定中心进行鉴定。鉴定机构要求当事人提供安x1984年间关于”李x1”三字的书写笔迹，因安x已于2008年4月7日死亡，原告称其并无安x1984年间的笔迹，故本院协同鉴定机构工作人员前往北京市东城区和平里第九小学调取安x档案材料原件，鉴定机构认为其中仅有三个安x书写的”李x1”笔迹可作为鉴定样本。中国法医学会司法鉴定中心于2012年10月15日出具《关于对”李x1”签名字迹鉴定的情况说明》，载明：”......由于'李'书写特征差异较大，样本只有三个，在目前的样本条件下，难以给出该检材为安x书写的明确结论，经综合评判，倾向认定为安x书写的'李x1'字迹。”2、本院询问被告是否能够找到《字据》代笔人李广生出庭作证，被告称李广生已死亡。3、对于原告提出的《字据》左半页与右半页均在被告处、《字据》系伪造的意见，被告辩称：我持有的是《字据》的骑缝章在左边的文书，即提交给鉴定中心进行文书鉴定的那份，原审卷宗中的《字据》复印件不是我提交的，我不认可。对于被告向本院提交的石字第廿七号《房产卖契》，原告称卖产人处的”李x1”手章并非其本人所盖，对该《房产卖契》真实性不予认可。对于被告向本院提交的《北京市房产买卖手续费收据》及《北京市房地产登记费契税收据》，原告称两份收据并无其本人签字，其本人亦从未陪同被告办理任何房屋过户手续，因此对两份收据均不予认可。对于被告向本院提交《土地房屋所有证》上载明的产权更正情况，原告称根据北京市国土资源局相关文件，个人持有的五十年代《土地房产证》已自然失效，不具备任何法律效力。对于被告向本院提交的1983年8月15日《公证书》及1983年9月1日交费人为原告的《公正处收费收据》，原告称其原来确有一份《公证书》，但其公证书已丢失。被告向本院提交原五里坨大队党总支书记、经理寇景禄于2012年10月26日所作书×证明一份，载明：”李x1、李清钦房产卖契属实，特此证明。”为此，本院在重审期间到北京市石景山区五里坨医院对寇景禄进行询问，寇景禄称：当时被告及其哥哥李x3找到寇景禄，说原告要把房卖给被告，大队口头答复同意他们买卖，但寇景禄并未见过原告，也没有经历他们办手续的过程，仅记得有房屋买卖这件事。本院询问寇景禄能否出庭作证，寇景禄称其患严重糖尿病，无法出庭。原告对寇景禄的证言真实性、合法性、关联性均不予认可。原告向本院提交诊断证明书、医院病历、单位开具的证明，称：1984年5月，其因腰椎问题做了手术，至1984年9月，其仍卧床在家，根本无法出门去房管局办理过户手续，也没听其妻子提起过。被告辩称在房管局办理过户手续是原告亲自去的，原告提交的病历等证据只能说他有病，决不能证明他当时卧床不起。法庭询问原告从1983年分家后至2009年提起诉讼期间是否对诉争房屋维修、使用、居住，原告称2003年在诉争房屋居住半个多月，其他时间住没住记不清楚了，法庭要求原告提供居住、使用诉争房屋的证据，原告称举证有困难，未向法庭提交相关证据予以证明。另，北京市石景山区房地产管理局存档有1984年9月22日原、被告《私房买卖保证书》、《私房买卖登记表》、《房产卖契存根》。《私房买卖保证书》载明：”1、根据《北京市私有房屋暂行管理办法》有关规定，新业主购买此产后愿与原房客维持租赁关系，另立新约，不强撵住户搬家。2、新业主认真负责检查修缮房屋，做到不倒、不塌、不漏、保障居住安全。3、原产权人保证产权无问题，如发现产权纠纷，由旧业主承担一切责任。......旧业主李x1新业主李x2。”存档的《房产卖契存根》载明：”房产座落：石景山区五里坨西街x号。房产位置及间数：南向，石板房贰间。卖价：620元。卖产人（盖章）李x1买产人（盖章）李清钦。一九八四年九月廿二日。”原告称《房产卖契存根》中”李x1”手章并非其本人所盖，《私房买卖保证书》中旧业主处”李x1”签字并非其本人所签。被告称旧业主处的”李x1”签字系工作人员所签。对此，本院在重审期间到北京市石景山区住房和城乡建设委员会房屋交易、登记部门咨询1984年《私房买卖保证书》的签名按照规定是否必须本人签名？住建委工作人员称：现在房屋交易已经没有《私房买卖保证书》这样一份文件，那是多年以前的手续，已经无法查证当年的情况。按照现在的房屋交易程序来理解，所有相关文件上的签名，都应当由本人签名，但是八十年代的交易程序肯定没有现在规范，会有一些瑕疵，这很难避免，也是可以理解的，很可能会出现保证书上由工作人员顺手代签的现象。上述事实，有（83）京石证字第137号公证书、《公证处收费收据》、《土地房屋所有证》、房产卖契、字据、契税收据、手续费收据、《关于对”李x1”签名字迹鉴定的情况说明》、私房买卖保证书、私房买卖登记表、房产卖契存根、证人书×证言、工作记录、（2009）石民初字第3327号民事判决书、（2012）一中民再终字第1092号民事裁定书及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为：本案争议焦点为《字据》及《房产卖契》是否真实有效。首先，就《房产卖契》而言，被告持有的《房产卖契》与北京市石景山区房地产管理局存档的《房产卖契存根》内容一致。原告称《房产卖契》及《房产卖契存根》上的卖方”李x1”名章并非其本人所盖，且未曾与被告到房管部门办理过房产变更手续，为此原告向本院提交病历、诊断证明等证据证明其在1984年9月22日卧床在家。原告提交的上述证据仅能证明其于1984年5月做过手术并休假，并不足以证明其无法亲自办理房屋过户手续，故本院对原告该项意见不予采信。另本院根据相关部门的咨询意见分析，在八几年办理房屋买卖过户手续的程序看，《房产卖契》上只有人名章未有本人签字并不违反当时的操作规定。其次，就《字据》而言，被告承认卖方”李x1”的签名为原告之妻安x代签，虽原告对此不予认可，但经中国法医学会司法鉴定中心对”李x1”签名进行鉴定，倾向认定”李x1”签名为安x所签，本院对该鉴定意见予以采纳。原告称即使是安x所签，亦无法代表原告的真实意思表示。对此本院分析认为，原告作为房屋所有人，与安x系夫妻关系，在长达二十多年的较长时间内，未对房屋产权问题提出过异议，法院有理由认为原告应当知晓并认可安x的代理行为。且安x做为原告之妻，被告有理由相信其卖房行为代表原告，现被告支付了合理价款并已取产权，属善意取得。最后，房屋过户是在1984年，而原、被告发生争议并起诉为2009年，在长达二十多年间，原告从未主张过权利受侵，亦未向本院提供其二十多年间占有、使用、修缮、维护房屋的相关证据。综上分析，原、被告均具有相应的民事行为能力，双方约定的合同标的亦已确定，合同内容不违反法律或者社会公共利益，原告长期未对其所有的房屋进行管理、使用，又无合理理由说明该情况，亦未能提供充分证据和法律依据证明《字据》及《房产卖契》并非其真实意思表示，且被告已支付合理价格，取得了该房屋产权，故本院对原告要求确认1984年9月22日的《字据》和《房产卖契》无效的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条之规定，判决如下：驳回李x1的诉讼请求。案件受理费七十元，由李x1负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长 王长运人民陪审员 牛淑珍人民陪审员 韩陪英二〇一三年十二月九日书 记 员 李晓媛 来自