（2013）朝民初字第22710号
裁判日期: 2013-12-09
公开日期: 2014-06-12
案件名称
北京大地飞虹商贸中心与胡仁美等租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京大地飞虹商贸中心,胡仁美,冯细明
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第五十八条，第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2013）朝民初字第22710号原告北京大地飞虹商贸中心，住所地北京市西城区广安门大街***号*幢****室。法定代表人刘俊波，经理。委托代理人张晓冲，男，1986年12月14日出生，北京大地飞虹商贸中心法务。被告胡仁美，男，1956年2月2日出生。委托代理人吕金巧，河北俱时律师事务所律师。被告冯细明，其他身份信息不详。原告北京大地飞虹商贸中心（以下简称大地飞虹中心）与被告胡仁美、冯细明（以下并称二被告，分别称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，大地飞虹中心的委托代理人张晓冲，胡仁美的委托代理人吕金巧到庭参加了诉讼，冯细明经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。大地飞虹中心诉称：2010年1月1日，大地飞虹中心与二被告签订《人防工程使用合同》，约定：二被告向大地飞虹中心承租座落于北京市朝阳区人防工程（以下简称涉诉人防工程），使用费为每年89000元，租期自2010年1月1日至2014年12月31日。合同签订后，大地飞虹中心将租赁房屋交付给二被告使用，但二被告未按合同约定给付大地飞虹中心使用费。故大地飞虹中心诉至法院，要求二被告给付截止至2013年12月30日止的使用费257000元，并按银行同期贷款利率支付逾期付款利息。胡仁美辩称：二被告于2010年1月以45万元的价格从崔建秋、崔俊山手中接管涉诉人防工程。崔俊秋、崔俊山告知二被告，他们是向周崇智承租的涉诉人防工程，后二被告与周崇智签订了《人防工程使用合同》。二被告已经付清了2010年全年的使用费。2012年10月1日，冯细明和胡仁美达成协议，冯细明退出了租赁合同，此后人防工程的所有责任由胡仁美一人承担。2013年胡仁美又给付周崇智1万元使用费。大地飞虹中心没有取得涉诉人防工程的人防工程使用证，不具备安全使用的条件，导致胡仁美签署合同的目的不能实现。据胡仁美了解，人防部门已经在2010年年底单方与大地飞虹中心解除了租赁合同关系，此时大地飞虹中心就不再具备使用涉诉人防工程的资格。从2011年开始胡仁美也陆续接到了人防部门的停止使用通知，无法再继续经营。综上，胡仁美不同意大地飞虹中心的诉讼请求。冯细明未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：2008年2月1日，大地飞虹中心与北京市朝阳区人防工程经营管理中心（以下简称人防管理中心）签订《公用人防工程使用合同书》，约定：人防管理中心同意将北京市朝阳区翠城馨园229号、301号、212号、323号楼人防工程由大地飞虹中心使用；使用用途为办公；使用期限自2008年12月31日至2013年12月30日；大地飞虹中心在使用期间不得改变使用用途，不得转租或变相转租给单位或个人，违反此规定一经发现，人防管理中心有权终止合同。合同签订后，人防管理中心将上述人防工程交由大地飞虹中心使用。2010年1月1日，大地飞虹中心与二被告签订《人防工程使用合同》，约定：二被告向大地飞虹中心承租座落于北京市朝阳区翠城馨园323号楼人防工程；使用期限为2010年1月1日至2014年12月30日；每年二被告向大地飞虹中心交纳使用费89000元；合同签字生效同时交纳使用费，以后每年的12月1日之前交齐下年度的使用费；二被告未取得《人防工程使用证》之前不得擅自使用人防工程，否则大地飞虹中心有权终止本合同，无条件收回人防工程，由此产生的经济损失由二被告自行承担；双方还在合同中对其他相关事项进行了约定。合同签订后，大地飞虹中心将涉诉人防工程交付给二被告使用，二被告亦给付了2010年全年的使用费，2013年3月20日，胡仁美再次给付大地飞虹中心1万元使用费，剩余使用费一直未给付。2010年11月，北京市朝阳区民防局曾向翠城馨园323号楼人防工程的租户发出《告知书》，认为该人防工程使用人未经人防主管部门许可，将人防工程用于人员居住，不符合相关规定，且存在安全隐患，责令使用人停止使用该工程，希望住户积极配合。现涉诉人防工程仍由胡仁美实际控制使用。案件审理过程中大地飞虹中心表示，人防管理中心已经明确表示，2013年12月30日之后人防管理中心不会再与其续签租赁合同，涉诉人防工程可能会被随时收回。经本院释明后大地飞虹中心表示，如果双方所签《人防工程使用合同》被认定无效，其要求二被告按照合同约定的租金标准支付使用费及相应利息，但在本案中不要求二被告返还房屋。庭审中，胡仁美提供了一份《协议书》，证明其与冯细明在2012年10月1日达成协议约定冯细明退出《人防工程使用合同》的履行。大地飞虹中心表示该协议未征得其同意，其不予认可。上述事实有，《人防工程使用合同》、《公用人防工程使用合同》、收据、《告知书》及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：大地飞虹中心与二被告签订的《人防工程使用合同》系双方真实意思表示。大地飞虹中心向人防管理中心租赁涉诉人防工程的期限截止至2013年12月30日止，但其向二被告出租场地的期限已超出该期限，超出部分的约定无效；对于未超过期限部分的约定，虽然按照相关规定在使用人防工程时，须经过相关主管部门批准，但此并非合同效力性禁止规范，故《人防工程使用合同》中未超过该期限部分的约定有效。合同签订后，大地飞虹中心将涉诉人防工程交由二被告使用，二被告应按约定给付合同有效部分的使用费，逾期给付的还应支付相应利息。冯细明退出《人防工程使用合同》的履行未征得大地飞虹中心的同意，其仍应与胡仁美一起对大地飞虹中心承担连带责任。现大地飞虹中心要求二被告给付的使用费和逾期付款利息均在合同有效期范围之内，本院可予以支持。冯细明经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十八条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告胡仁美、冯细明于本判决生效后十日内连带给付原告北京大地飞虹商贸中心截止到二0一三年十二月三十日前的使用费二十五万七千元；二、被告胡仁美、冯细明于本判决生效后十日内连带支付原告北京大地飞虹商贸中心逾期付款利息（自二0一0年十二月二日至付清之日止，以七万九千元为本金；自二0一一年十二月二日至付清之日止，以八万九千元为本金；自二0一二年十二月二日至付清之日止，以八万九千元为本金；以上均按中国人民银行同期贷款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5155元，由被告胡仁美、冯细明负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 甄玉斌人民陪审员 刘凤芝人民陪审员 张春英二〇一三年十二月九日书 记 员 ＸＸ晶 关注公众号“”