（2013）南市民一终字第1470号
裁判日期: 2013-12-09
公开日期: 2014-04-24
案件名称
(2013)南市民一终字第1470号上诉人邓丽兰与被上诉人于键房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
广西壮族自治区南宁市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邓丽兰,于键
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第一百二十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）南市民一终字第1470号上诉人（一审原告）：邓丽兰。委托代理人：梁凌志，广西百举鸣律师事务所律师。委托代理人：黄利英，广西百举鸣律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：于键。上诉人邓丽兰因与被上诉人于键房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2012）江民一初字第838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月5日立案受理后，依法组成合议庭，并于2013年12月4日组织双方当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人邓丽兰及其委托代理人梁凌志、黄利英到庭参加诉讼。被上诉人于键经本院依法传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2011年8月31日，于键作为卖方、邓丽兰作为买方，与经纪方桂人公司三方共同签订一份《房地产买卖合同》及《定金收条（协议）》，约定：于键将其所有的位于南宁市江南区那洪大道39号南宁奥园某某组团南区5号楼2单元501号房，建筑面积119.66平方米出售给邓丽兰，成交价格为人民币600000元；邓丽兰于签订合同当日交纳定金20000元；首期房款135000元（不含定金）以现金支付，余款445000元，约定由邓丽兰以银行按揭贷款方式支付，由贷款银行按照约定的时间放贷到于键指定的账号；邓丽兰支付首期款后由案外人桂人公司协助邓丽兰、于键办理房屋所有权变更登记；于键在收到全部房款的七日内，将房屋交付给邓丽兰；房屋交付前，于键须付清该房屋一切杂费（包括水电、煤气、管理费、有线电视费、电话费等）；补充条款：1、于键已经得到承租人同意出售该房屋；2、于键赠送该房屋内所有家具、家用电器；本合同约定的定金，按合同法的定金规定处理；本合同的违约方须承担守约方处理纠纷所支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、保全费、执行费、律师费、差旅费、交通费等）。当日，邓丽兰向于键支付购房款定金20000元。2011年9月1日，邓丽兰随证人黄延锋前往讼争房屋查看，拍摄照片八张（邓丽兰证据11），照片显示讼争房屋内的部分家具和家用电器有：电视机柜一个、液晶平板电视机一台、柜式空调一台、电风扇一台、玉石茶几一个、皮质沙发一套、玉石餐桌一张附木质镶嵌玉石餐椅六张、橱柜一套（下）等物品。2011年10月14日，邓丽兰向于键支付房屋首期款135000元，由于键出具《收条》。2011年11月1日，邓丽兰与中国银行股份有限公司南宁市建设支行签订《楼宇抵押借款合同》，向银行贷款445000元。2012年12月7日，讼争房屋的所有权登记在邓丽兰名下，房屋所有权证字号：邕房权证字第021765**号，登记为邓丽兰单独所有，附记：2011年11月向于键购买。中国银行股份有限公司南宁市建设支行通知邓丽兰，贷款已于2012年2月13日发放。2012年2月20日14：50分，邓丽兰向南宁市公安局那洪派出所报警称：位于南宁市江南区那洪大道39号南宁奥园某某组团南区5号楼2单元501号房被入室盗窃。南宁市公安局那洪派出所派出警员，前往该房屋处，核实报警人身份为邓丽兰。邓丽兰委托锁匠打开讼争房屋大门，在室内仅见留存的家具为：大厅的电视机柜、厨房的橱柜（下）、房间与厨房之间的通道有隔断的二门储物柜；未见其余家具和家用电器；邓丽兰为此拍摄照片七张（邓丽兰提交的证据13）。邓丽兰在讼争房屋内找到于键以其名义购买家用电器的发票原件十四张（即邓丽兰提交的证据5）。2012年2月22日，邓丽兰对讼争房屋名下拖欠的各项费用进行了清缴，明细：水费17.69元、电费（含违约金）799.65元、煤气费320元、物业服务费240.85元。根据邓丽兰与于键签订的《房地产买卖合同》第十二条补充条款“于键赠送该房屋内所有家具、家用电器”的约定，而于键并未能举证证明其已履行此项交付义务；结合邓丽兰的证据5、证据11、证据12、证据13，以及邓丽兰的证人的证言进行综合认证。于键按照约定应向邓丽兰交付而未交付的家具和家用电器为：美的电水壶一个、美的电磁炉一台、美的电压力锅一个、康佳彩电一台、九阳料理机一台、艾美特陶瓷电暖器一台、海尔热水器一台、海尔洗衣机一台、海尔电冰箱一台、新科碟片机一台、奥克斯空调［KFR-25GW／SF（3）型］二套、奥克斯空调［KFR-23GW／EA（4）型］一套、奥克斯空调［KFR-51GW／SF（4）型］一套、格兰仕微波炉一台、玉石茶几一张、玉石餐桌（含六张椅子）一套、皮质沙发一套。邓丽兰申请对讼争的家具、家用电器的市场价格进行评估。经南宁市中级人民法院司法鉴定中心随机选定，一审法院依法委托广西中天银资产评估有限责任公司进行评估。广西中天银资产评估有限责任公司作出桂中天银评字（2012）第053号《资产评估报告书》，确定讼争家具、家用电器在2011年8月31日的评估价值合计28632元，明细：1、美的电水壶一个，评估价值103元；2、美的电磁炉一台，评估价值171元；3、美的电压力锅一个，评估价值222元；4、康佳彩电一台，评估价值2200元；5、九阳料理机一台，评估价值77元；6、艾美特陶瓷电暖器一台，评估价值238元；7、海尔热水器一台，评估价值749元；8、海尔洗衣机一台，评估价值1169元；9、海尔电冰箱一台，评估价值1444元；10、新科碟片机一台，评估价值175元；11、奥克斯空调［KFR-25GW／SF（3）型］二套，评估价值2819元；12、奥克斯空调［KFR-23GW／EA（4）型］一套，评估价值997元；13、奥克斯空调［KFR-51GW／SF（4）型］一套，评估价值2819元；14、格兰仕微波炉一台，评估价值383元；15、玉石茶几一张，评估价值1786元；16、玉石餐桌（含六张椅子）一套，评估价值2831元；17、皮质沙发一套，评估价值10450元。邓丽兰预交评估费1000元。一审法院另查明：邓丽兰与广西百举鸣律师事务所签订《委托代理合同》一份，约定邓丽兰为本案诉讼支付律师服务费3000元，另付差旅费2000元。一审法院认为：当事人的合法权益，受法律保护；民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。邓丽兰与于键均有缔约能力；双方于2011年8月31日签订的《房地产买卖合同》及《定金收条（协议）》，系双方当事人真实意思表示；合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定，亦未违背公共秩序和善良风俗，是合法有效的合同，对双方当事人均有约束力；双方当事人均应依照《房地产买卖合同》的约定，履行各自的义务。根据《房地产买卖合同》的约定，邓丽兰的义务为：向于键交付定金20000元，向于键交付首期房款135000元，向银行抵押贷款445000元并转给于键；于键的义务为：协助办理将讼争房屋的所有权变更登记至邓丽兰名下，向邓丽兰交付讼争房屋，向邓丽兰交付讼争房屋内所有家具、家用电器，付清讼争房屋名下的杂费（包括水电、煤气、管理费、有线电视费、电话费等）。根据查明事实，邓丽兰已经履行其义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，由《中华人民共和国合同法》第一百零七条，明文规定。邓丽兰与于键约定，由于键赠送讼争房屋内的所有家具和家用电器，于键应当依照约定履行此义务。现于键违反约定，未向邓丽兰交付家具和家用电器的，邓丽兰作为守约方，得依照《房地产买卖合同》第十二条的约定和上述法律条文之规定，要求于键承担继续履行或赔偿损失等违约责任。邓丽兰提出由于键赔偿未交付家具、家用电器而产生的的损失28632元的诉讼请求，合法有据，予以支持。于键违反约定，未付清讼争房屋涉及的水费、电费、煤气费、物业服务费，由邓丽兰代为交纳，造成邓丽兰的损失，邓丽兰依照《房地产买卖合同》第七条的约定和《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，提出由于键赔偿损失的诉讼请求，合法有据，应予支持。经核查邓丽兰的交费票据，其中电费的发票记载的是2011年9月至11月发生的电费及违约金，物业服务费记载的是2011年9月至2012年2月发生的公摊水电费和物业服务费，此二项费用，属于于键应缴的费用。水费和煤气费票据虽未记载费用发生的期间，但考虑到邓丽兰接收房屋的时间（2012年2月20日）与邓丽兰交纳费用的时间（2012年2月22日）间隔较短的合理之处，可以认定邓丽兰所交纳的水费和煤气费，属于邓丽兰代于键交纳的前期欠费，而并非邓丽兰自用后产生的费用。故邓丽兰交纳的水费17.69元、电费（含违约金）799.65元、煤气费320元、物业服务费240.85元，合计1378.19元，应由于键全部赔偿。于键不履行债务，邓丽兰申请适用定金罚则，此主张符合法律规定；但邓丽兰主张的由于键双倍返还定金40000元，则理据不足。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，由《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，明文规定。本案邓丽兰与于键签订《房地产买卖合同》并履行该合同后，邓丽兰交付的定金20000元，已经抵作价款，即邓丽兰交付的定金20000元、交付的首期房款135000元、抵押贷款445000元，三项合计600000元，为讼争房屋的全部价款。即使邓丽兰主张的定金罚则得以适用，于键应赔偿的定金的总额亦应不超过20000元。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则，由法释（2000）44号《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第二款，明文规定。现于键属于不完全履行的，应按其未履行的所占合同约定内容的比例，计算于键应赔偿的定金合法有据的部分为1000元（20000元×（1378.19元＋28632元）÷600000元］；邓丽兰主张定金，超过部分无理据，予以驳回。本案双方当事人在《房地产买卖合同》第十一条第2项约定，违约方应承担守约方处理纠纷所支付的费用（包括律师费）。此项约定合法有效，对双方当事人均有约束力。邓丽兰作为守约方，主张由于键（违约方）承担邓丽兰所支付的律师费的诉讼请求，尚属有据。但根据桂价费字（2010）438号《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法（试行）》第五条：“律师事务所依法提供下列法律服务实行政府指导价：（一）代理民事诉讼案件（包括刑事附带民事诉讼案件）；”之规定，邓丽兰所支付的律师服务费应由于键承担的部分，不可仅依邓丽兰与其所委托的律师事务所之间的约定，本院还须审查邓丽兰所支付的律师服务费是否符合上述条文规定的数额。根据桂价费字（2010）438号文附件《广西壮族自治区律师服务收费标准（试行）》之第五条第（一）、（二）项：“五、按比例收费（一）适用范围：适用于涉及财产关系的民事、行政诉讼和国家赔偿案件。（二）收费标准：由律师事务所和当事人协商，按下列费率分段累计收取律师服务费，最高不得超过规定的收费比例。争议标的10万元以下的（含10万元）收费比例费率为4.5%”之规定，邓丽兰在起诉时，争议标的为95000元，邓丽兰委托的律师事务所收费不得超过4275元；现邓丽兰支付的律师服务费为3000元，未超过规定的收费比例的，本院予以全额支持。桂价费字（2010）438号《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法（试行）》第二十二条规定：律师事务所需要预收异地办案差旅费的，可以协商选择采用费用包干或报销实际支出两种结算方式。邓丽兰与其委托的法律事务所在《委托代理合同》中约定了差旅费2000元，但本案并不属于异地办案的情形，且邓丽兰及其委托代理人也没有提交差旅费的有关票据的，故对办案差旅费2000元，不予支持。邓丽兰的诉讼请求，部分合法有据，部分理据不足；合法有据的部分，予以支持，理据不足的部分，予以驳回。邓丽兰将案件受理费的负担作为其第三项诉讼请求，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》和《诉讼费用交纳办法》的规定；一审法院根据案件的具体情况，决定当事人各自负担的诉讼费用的数额。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条之规定，判决：一、于键向邓丽兰赔偿未交付家具、家用电器的损失人民币28632元；二、于键向邓丽兰赔偿因邓丽兰代缴水费、电费、煤气费、物业费的损失，合计人民币1378.19元；三、于键向邓丽兰赔偿定金人民币1000元；四、于键向邓丽兰赔偿律师服务费人民币3000元；五、驳回邓丽兰的其他诉讼请求。案件受理费2175元，由于键负担775元，由邓丽兰负担1400元；评估费1000元，由于键负担。上诉人邓丽兰上诉称：根据邓丽兰与于键签订的《房地产买卖合同》的补充条款，于键向邓丽兰赠送讼争房屋内所有家电、家具。邓丽兰支付房款后，其多次拨打于键的电话均停机，于是邓丽兰到讼争房屋找于键，发现于键已将房屋更换新锁，邓丽兰担心出事找来锁匠开门，发现屋内大部分之前的家具、家电均已不见，邓丽兰报警后才得知系被于键搬走，于键不按约定交付讼争房屋的家具、家电已构成违约，应当将邓丽兰支付的定金予以返还。综上，请求二审维持一审判决第一、第二、第四项，改判一审判决第三项为：于键向邓丽兰返还定金人民币20000元；2、判决于键承担邓丽兰上诉产生的律师费5000元。被上诉人于键未提交答辩意见。本院二审查明事实与一审法院查明事实相一致，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为：根据邓丽兰与于键签订的《房地产买卖合同》，于键作为出卖人的义务为协助办理房屋所有权变更登记、交付讼争房屋、交付讼争房屋内所有家具、家用电器、付清讼争房屋名下的水电费、煤气费等相关费用。二审庭审中，邓丽兰认可讼争房屋现由其居住使用，房屋所有权亦于2012年12月7日变更登记到其名下，可见，于键并非不履行合同。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第二款“当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则”的规定，于键不完全履行合同，其应赔偿的定金数额为20000元×［（1378.19元＋28632元）÷600000元］=1000元，故一审判决对邓丽兰要求于键赔偿定金的诉讼请求予以支持1000元，并无不当，本院予以维持。由于邓丽兰要求于键返还定金20000元的上诉请求，于法无据，其因上诉产生的律师服务费5000元，属于扩大损失，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五之规定的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2175元（邓丽兰已预交），由邓丽兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 涛代理审判员 吴 宁代理审判员 陈 杨二〇一三年十二月九日书 记 员 骆春利附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 更多数据：搜索“”来源：