（2013）粤高法民二申字第953号
裁判日期: 2013-12-09
公开日期: 2016-04-07
案件名称
广州鑫康物业管理有限公司、广州市浩汛贸易有限公司等与邓英府合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书
法院
广东省高级人民法院
所属地区
广东省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
广州鑫康物业管理有限公司,广州市浩汛贸易有限公司,邓英府
案由
合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百条，第二百零四条
全文
广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2013）粤高法民二申字第953号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：广州鑫康物业管理有限公司。住所地：广东省广州市番禺区。法定代表人：王景春，该公司董事长。委托代理人：齐再红，广东昂扬律师事务所律师。委托代理人：梁锦坤，女，汉族，××年××月××日出生，住广东省广州市天河区。再审申请人（一审被告、二审上诉人）：广州市浩汛贸易有限公司。住所地：广东省广州市番禺区。法定代表人：赵平，该公司总经理。委托代理人：齐再红，广东昂扬律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：邓英府，男，汉族，住广东省电白县。再审申请人广州鑫康物业管理有限公司（以下简称鑫康公司）、广州市浩汛贸易有限公司（以下简称浩汛公司）因与被申请人邓英府合同纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（2012）穗中法民五终字第3902号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。鑫康公司、浩汛公司申请再审称：一、本案邓英府仅是以鑫康公司无物业服务企业资质为由，诉请双方签订的《哈街商业街整体运营及综合管理服务合同》无效，涉案合同未涉及租赁合同关系的约定，根据不告不理的原则，一、二审法院不应以另案审理的《房屋租赁合同》是否有效来认定本案租赁关系无效。因此，一、二审法院审理程序明显错误。二、涉案合同未涉及租赁关系的约定，本案不存在合同拆分的情况，根据举证原则，一、二审法院不能直接以另案（2012）穗番法民三初字第37号案（以下简称37号案）中拆分的情况而直接认定本案的经营管理服务费是租金的一部分，37号案中经营管理服务费在新的有效的合同重新约定下，已不是租金的性质，租赁关系是否有效并不必然影响涉案合同的效力。因此，一、二审判决认定事实错误，适用法律错误。三、涉案房屋是经过广州市番禺区城市更新改造工作办公室、番禺区人民政府桥南街道办事处等相关主管部门批准建设的，租赁关系是合法有效的，一、二审法院对此未审理查明，适用法律错误。四、邓英府确知涉案房屋有关证件和手续正在办理中，即使租赁关系被认定无效，鑫康公司、浩汛公司也不存在过失，邓英府有利用诉讼而获得不当利益的嫌疑。五、水电保证金不是因租赁关系而收取的，而是因涉案合同而收取的，一、二审法院认定退还水电保证金缺乏证据支持。六、邓英府拖欠的费用已远远超过保证金，即使认定租赁合同无效，经营管理服务费是租金的一部分，经营管理服务费保证金、水电保证金也不应退还，鑫康公司、浩汛公司提出邓英府应支付拖欠的相关费用等的先履行抗辩权是有合法依据的。鑫康公司、浩汛公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项、第十一项的规定申请再审。邓英府提交意见称：鑫康公司、浩汛公司的再审申请缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。本院认为，根据鑫康公司、浩汛公司的再审理由，本案再审审查仍是原审的如下问题：（一）关于合同效力的问题。根据一、二审法院查明的事���，在一审法院审理的另案37号案中，该案原告肖亚梅与鑫康公司签订了《哈街商业街整体运营及综合管理服务合同》（约定第一年每月经营管理服务费为6961元），鑫康公司、浩汛公司及广州金钺物业管理有限公司均确认经营管理服务费实际上是租金的一部分，经营管理服务费金额与《哈街房屋租赁合同》约定的租金金额比例是49：51（6961：7246）。一、二审法院根据另案的上述事实，以及商业街统一管理的事实，本案中经营管理服务费金额与租金金额的比例也是49：51（4803：4999）的事实，认定本案《哈街商业街整体运营及综合管理服务合同》所约定的“经营管理服务费”实质是涉案房屋租金的一部分，并无不当。由于涉案房屋所在建筑物未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设，一、二审法院据此并依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷��件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定涉案的《哈街商业街整体运营及综合管理服务合同》中涉及租赁关系的约定应为无效，亦无不当。（二）关于邓英府请求退还相关款项的问题。由于双方就涉案房屋签订的《哈街商业街整体运营及综合管理服务合同》所达成的租赁关系无效，因此，一、二审法院判令鑫康公司基于《哈街商业街整体运营及综合管理服务合同》中所涉租赁关系而交纳的水电费保证金5000元及经营管理服务费保证金23370元退还给邓英府，处理恰当。综上，鑫康公司、浩汛公司的再审理由，理据不足，均不能成立，本院不予支持。鑫康公司、浩汛公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项、第十一项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之��定，裁定如下：驳回广州鑫康物业管理有限公司、广州市浩汛贸易有限公司的再审申请。审 判 长 林修凯审 判 员 陈少林代理审判员 潘晓璇二〇一三年十二月九日书 记 员 黎云香 更多数据：