（2013）宁民终字第3485号
裁判日期: 2013-12-09
公开日期: 2014-01-20
案件名称
邱丽芳与闻秀华房屋买卖合同纠纷民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邱丽芳,闻秀华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）宁民终字第3485号上诉人（原审原告）邱丽芳。委托代理人李家宝，江苏沃禾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）闻秀华。委托代理人裴华山，南京市玄武区华山法律咨询服务部法律工作者。委托代理人汪锡钰。上诉人邱丽芳因与被上诉人闻秀华房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第3561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月11日立案受理，依法组成合议庭，于2013年11月4日公开开庭审理了本案。上诉人邱丽芳及其委托代理人李家宝；被上诉人闻秀华及其委托代理人裴华山、汪锡钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邱丽芳原审诉称，2013年3月31日，原、被告通过南京与家有约房产咨询服务有限公司（以下简称“与家有约公司”）签订了南京市存量房交易合同，原告向被告共支付定金10万元。2013年4月26日晚，南京市房产交易中心短信通知合同三方于2013年4月28日办理房产过户手续，因被告在2013年4月28日上午没时间，后三方一致确认于2013年5月3日一同前往办理。2013年5月2日被告通知与家有约公司取消交易。原告依约履行义务，被告未按照约定履行合同义务办理房产过户手续，经原告催告被告仍置之不理，故提起诉讼，请求判令：1、被告继续履行合同，并于判决生效之日起5个工作日内协助办理过户手续；2、被告承担诉讼费用。为支持其诉求，原告邱丽芳提供如下证据：1、房地产买卖中介合同、补充协议，证明原、被告就本市鼓楼区广州路×××-×号×单元×××室房屋签订房屋买卖合同，补充协议约定2013年4月26日前双方配合办理过户手续；2、南京市存量房交易合同，证明对买卖合同进行补充，约定首付款及贷款存入监管账户；3、收条，证明原告已支付10万元定金的事实；4、证人项某的证言，证明2013年4月28日被告与原告、中介协商于2013年5月3日前办理过户手续，2013年5月2日被告要求解除合同；5、电话录音，证明被告同意在2013年5月3日到房产局办理过户手续；6、律师函，证明2013年5月10日原告催告被告继续履行合同；7、贷款审批意见书及原告银行流水单，证明原告贷款已获批准，首付款已经准备好，具备履行条件。闻秀华原审辩称，2013年2月2日，原、被告通过中介公司签订了房地产买卖中介合同，约定2013年4月26日前双方配合办理过户交易手续，原告支付被告首付款79万元，同时办理银行贷款130万元。直到2013年4月30日，原告未将首付款及银行贷款办好。被告认为对于原告的付款时间已经宽限，不同意再次延长期限交款，故通过EMS向中介及原告发出告知函，终止房地产买卖中介合同。2013年5月6日晚，原告带人上门交涉并恐吓被告，经派出所处理。被告认为原告未按照约定履行付款义务，导致被告的购房计划彻底落空，且出售房屋为被告唯一住房，因原告违约导致合同解除，请求法院驳回原告诉请，根据定金法则，定金不予退还。为支持其抗辩，被告闻秀华提供如下证据：1、房地产买卖中介合同，证明中介合同的基本精神与2013年3月31日签订的南京市存量房交易合同是相同的；2、收据，证明被告为了卖房，将产权证办好；3、告知函，证明被告于2013年5月2日明确告知原告不出售房屋，原因是原告在2013年4月26日前未将79万元支付给被告；4、律师函，证明原告所发的律师函内容比较片面；5、接处警工作登记表，证明2013年5月6日原告到被告处又吵又闹，“110”来处理让其到法院。经庭审质证，被告对原告提交的房地产买卖中介合同、补充协议、南京市存量房交易合同、收条、律师函、贷款审批意见书及银行流水单真实性不持异议，但认为律师函不能证明其证明目的，银行流水单恰恰证明原告在2013年4月26日前没有79万元存款，电话录音是由中介人员诱导产生，证人证言有明显的倾向性。原告对被告提交的房地产买卖中介合同、收据、接处警工作登记表真实性不持异议，但认为中介合同中并没有就办理过户和支付首付款约定先后顺序，收据进一步证明双方没有完成过户手续，告知函没有收到，律师函系原告发出。原审法院经审理查明，坐落于本市鼓楼区广州路×××-×号×单元×××室房屋登记的所有权人为被告，且为被告唯一一套住房。2013年2月2日，原、被告和与家有约公司签订了房地产买卖中介合同及补充协议，约定被告将坐落于本市鼓楼区广州路×××-×号×单元×××室房屋出售给原告，房屋售价为219万元，包括定金10万元；2013年4月26日前原、被告双方配合办理过户交易手续，原告支付被告首付款79万元，同时办理银行贷款130万元；原告保证房屋为拉萨路小学学区房，并无人占用学籍。2013年2月2日、2013年2月6日，原告分两次给付被告定金共10万元。2013年3月31日，原、被告和与家有约公司签订了《南京市存量房交易合同》，约定被告将坐落于本市鼓楼区广州路×××-×号×单元×××室房屋出售给原告，房屋转让价款为219万元，其中含定金10万元，尾款2万元。2013年4月26日前，原告将首付款77万元解交监管账户，被告同意原告向贷款银行申请个人住房抵押贷款130万元，用于支付房屋转让价款的余额；原告逾期支付房价款超过10天，且所欠应付到期房价款超过2万元的，被告有权解除合同；原、被告同意在合同生效后30日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记。逾期未申请登记的，一方可以会同与家有约公司主张解除交易合同网上备案。2013年4月23日，浦发银行南京分行出具了贷款审批意见书，同意为原告购买涉案房屋提供商业性个人长期二手房贷款130万元。2013年4月26日，与家有约公司通知原、被告双方于2013年4月28日到南京市房产交易中心办理过户交易手续，由于原、被告双方当天的时间无法协调，后定于2013年5月3日办理过户交易手续。2013年5月2日，原告、第三人得知被告发出通知函，告知因原告未能按照合同约定时间支付首付款及办理银行贷款130万元的支付，拖延支付房款的行为已构成违约，房屋买卖终止履行。2013年5月10日，原告向被告发律师函，要求其依约全面适当履行合同义务。审理中，原审法院向原告释明，若合同不能继续履行是否变更诉讼请求，原告坚持要求继续履行合同。因双方当事人分歧较大，致调解不成。上述事实，有原、被告双方陈述，房地产买卖中介合同、补充协议、南京市存量房交易合同、收条、贷款审批意见书、告知函、律师函、房屋所有权证等证据为证，足以证实。原审法院认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，系合法有效，对双方均具有约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告认为原告没有在合同约定的期限内将首付款解交监管账户或直接给付构成违约，其有权解除合同。然而，能否将首付款解交监管账户，需原、被告双方互相配合，原告银行贷款已于2013年4月23日获得批准，且有证据证明双方对于合同履行期限进行了变更，即使原告存在被告认为的迟延付款行为，从合同约定支付首付款时间至被告发函之日尚不足10日，不符合合同约定的解除条件，故被告合同终止的通知函不发生法律效力，被告的该项辩解意见，原审法院不予采信。原告作为买受人支付了定金10万元，不足房屋总价的5%，涉案房屋尚未转移占有，被告坚持不愿意继续履行合同，且涉案房屋为被告唯一一套住房，加之若没有被告配合原告也无法将首付款及银行贷款解交监管账户等情况，原审法院综合考虑认为双方合同不宜继续履行，原告经原审法院释明后仍不同意变更诉讼请求，故原告要求继续履行合同的诉讼请求，原审法院不予支持。原告可依据合同约定另行主张相应权益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条之规定，判决：驳回原告邱丽芳的诉讼请求。案件受理费24320元，因适用简易程序减半收取12160元，由原告邱丽芳负担。邱丽芳不服原审判决，向本院提起上诉称，一、根据上诉人提供的证据，应当认定被上诉人违约，而原审法院在判决时没有确定上诉人、被上诉人哪一方违约，属于认定事实不清。二、原审法院适用法律错误。原审法院判决理由不是合同法第一百一十条规定的内容，且被上诉人唯一一套住房，不是法律上或者事实上不能履行的情形。上诉人就是因为被上诉人不配合过户，不履行合同才诉至法院的。原审主审法官存在主观偏见，在上诉人明确表示拒绝调解后，仍多次强行要求上诉人调解。原审判决判定上诉人承担诉讼费用是错误的，被上诉人违反合同约定是案件存在的根本原因。原审判决破坏法律的行为指引和行为评价。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，判令被上诉人继续履行合同。被上诉人闻秀华答辩称，上诉人认为被上诉人违约不是事实，事实是上诉人违约，从中介合同开始到网签合同（网签合同是被上诉人在被中介及上诉人的蒙瞒下签署的）均提到2013年4月26日前，上诉人应当支付购房首付款79万元，但直至起诉止，上诉人亦未将该款支付被上诉人。上诉人无视合同的约定，被上诉人要求终止合同是合理合法并符合合同约定的。根据合同法的相关规定，买受人支付到期价款未达到全部价款20%的，卖方可以要求支付全款或者解除合同，而上诉人支付的定金远低于合同约定价款，原审判决是正确的。涉案房屋系被上诉人唯一一套住房。被上诉人对《南京市存量房交易合同（经济机构版）》的合法、有效性有异议，不是被上诉人的真实意思表示，对于合同中重大条款的变更未与被上诉人商量，未经其同意。南京市房地产交易中心并无明文规定，买卖房屋的资金必须要走资金监管账户，网签合同的原件也没有给付被上诉人。上诉人与中介均知道涉案房屋是被上诉人的唯一一套住房，被上诉人需要用此首付款购买新的住房，后因上诉人的行为导致被上诉人购房计划落空。2013年5月6日晚，上诉人及中介人员上门对被上诉人进行威胁。因被上诉人认为上诉人没有诚信，才决定终止房屋买卖合同。原审审理基本不错，但到底是谁违约未提及。被上诉人要求将南京与家有约房产咨询服务有限公司追加进来，但是一审未准许。请求驳回上诉，维持原判。本案查明的事实与原审查明的事实相同，本院予以认定。本案庭审中，被上诉人陈述：2013年3月31日，我去了房产局，上诉人办贷款，叫我去签字，证明我房子要卖给上诉人。当时有上诉人，中介一个姓陈的，还有一个银行的人。银行办贷款的时候，我签了字。后来中介跑过来，把本子折起来，要我签个字，但是我不知道是南京市存量房交易合同，我以为是贷款的手续就在上面签了字。对于中介将本子折起来，要求其签字的事实，被上诉人未提供相应的证据予以证实，上诉人对此亦不予认可。上诉人陈述：当时二手房必须经网签程序，只有经过网签后才能将钱款支付到南京房地产的监管账户，不是其不同意将钱款支付给被上诉人，当时正好新政出台，很多人交易，要排队等候房产局通知。原审中被上诉人针对南京市存量房交易合同上的签名申请笔迹鉴定，后来自行放弃笔迹鉴定申请。被上诉人对于在原审中自行放弃笔迹鉴定申请的事实予以认可。本院认为，对于2013年3月31日，上诉人、被上诉人和与家有约公司签订的《南京市存量房交易合同》，被上诉人主张该合同是在与家有约公司及上诉人隐瞒相关情况下签署的，对此其并没有提供相应的证据予以证明，故本院不予采信。后上诉人与被上诉人将办理房屋交易过户的日期变更为2013年5月3日，而被上诉人却于2013年5月2日发函给上诉人，以其没有在合同约定的期限内给付首付款构成违约为由，提出终止履行合同，但能否将首付款解交监管账户，需双方当事人的相互配合，且上诉人提供了证据证明其在双方约定的过户日已经准备好首付款，故被上诉人认为上诉人在合同履行过程中存在违约的理由不成立。原审法院鉴于涉案房屋尚未转移占有，被上诉人亦坚持不愿意继续履行合同，同时涉案房屋为被上诉人唯一一套住房等情况，经综合考虑认定双方合同不宜继续履行，经原审法院释明后，上诉人仍不同意变更诉讼请求，故原审法院依据相关法律规定，判决驳回上诉人的原审诉讼请求，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费24320元，由上诉人邱丽芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙 侠代理审判员 付 双代理审判员 马 帅二〇一三年十二月九日书 记 员 赵春凤 来自