（2013）浦民一（民）初字第11292号
裁判日期: 2013-12-09
公开日期: 2014-04-26
案件名称
李浩强、李静与马春飞、马春松等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2013）浦民一（民）初字第11292号原告李浩强。原告李静。上列两原告共同委托代理人马晓，上海市金石律师事务所。被告马春飞。法定代理人陶兰珍。被告马春松。上列两被告共同委托代理人巫如秀，上海市言知律师事务所律师。上列两被告共同委托代理人姜智飞，上海市言知律师事务所律师。被告朱林娣。原告李浩强、李静与被告马春飞、马春松、朱林娣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李浩强、李静及其共同的委托代理人马晓、被告马春飞的法定代理人陶兰珍以及被告马春飞、马春松共同的委托代理人巫如秀到庭参加诉讼。被告朱林娣经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李浩强、李静共同诉称：两原告系夫妻，2012年5月9日经上海仁玉房地产经纪事务所居间与马卫忠（已死亡）签订房屋买卖合同，双方约定将马卫忠与其子马春飞共有的上海市浦东新区康达路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）出售给两原告。原告按约支付了定金及首付款，并缴纳了相关税费、办妥了银行贷款，但马卫忠未按约配合办理房屋过户手续。原告无奈提起诉讼，但在诉前调解阶段马卫忠因病去世，三被告系马卫忠的法定继承人。原告诉讼请求：1、判令三被告继续履行房屋买卖合同，将系争房屋交付给两原告并协助两原告办理系争房屋的过户手续；2、案件受理费由三被告承担。被告马春飞、马春松共同辩称：系争房屋为动迁安置房，原告与马卫忠签订房屋买卖合同时尚不具备交易条件，房屋总价明显偏低，原告不是善意取得，马春飞是未成年人，监护人是陶兰珍，马卫忠无权处分马春飞的财产，因此买卖合同无效，不同意原告的诉讼请求。被告朱林娣未作答辩。经审理查明，被告马春飞、马春松系案外人马卫忠之子，被告朱林娣系马卫忠母亲，马卫忠于2012年7月死亡，三被告系马卫忠的法定继承人。马卫忠与陶兰珍原系夫妻，两人于2008年离婚，离婚时曾约定马春飞由陶兰珍抚养。系争房屋系动迁安置所得，产权于2010年8月25日核准登记至马卫忠、马春飞名下。2012年5月9日，两原告（乙方）与马卫忠、马春飞（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲方将系争房屋出售给乙方，房屋建筑面积73.56平方米，转让价款人民币（以下币种相同）85万元。合同第四条约定，甲方于2012年8月30日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接。合同第六条约定，在2012年6月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款（一）约定，甲、乙双方应于乙方办妥贷款手续及审税手续后5个工作日内至交易中心办理过户手续，甲方于银行贷款放款到甲方账户后7日内将系争房屋交付乙方。合同附件三付款协议约定，乙方于2012年5月3日支付给甲方定金2万元，于2012年5月9日支付房款26万元，乙方通过贷款方式支付56万元，若乙方贷款申请未通过审核或审核通过的额度不足，则乙方应于双方至交易中心过户当日将贷款不足部分以现金方式补足，乙方于交房当日支付甲方剩余房款1万元。合同签订前后，两原告分别以现金及银行转账方式支付马卫忠房款共计28万元，并缴纳了房屋交易税款。因马卫忠死亡后，其继承人拒绝继续履行合同，原告遂提起本案诉讼，诉请如前。审理中，被告马春飞、马春松对房屋买卖合同及收款收据中“马卫忠”签名的真实性提出异议，但明确表示不申请笔迹鉴定。审理中，被告马春飞、马春松表示，马卫忠与陶兰珍离婚后，仍然共同居住于系争房屋内，但原告与马卫忠买卖系争房屋时，陶兰珍并不在场。马卫忠去世后，系争房屋由陶兰珍与马春飞居住。两原告表示，签订买卖合同时，知道马卫忠与陶兰珍已经离婚，但不知道双方曾约定马春飞由陶兰珍抚养。在上门看房时，原告看到马春飞与马卫忠生活在一起，没有看到陶兰珍，因此原告有理由相信马卫忠有权处分房屋，而离婚夫妻通常情况下不会还居住在一起，原告没有义务通知陶兰珍。审理中，两原告表示，马卫忠收取28万元房款后，将其中8万元交由中介保管，后中介将该8万元退还给原告，若法院判决继续履行合同，原告愿意以现金方式一次性将剩余房款（包括中介退回的8万元）共计65万元支付给被告。以上事实，由经庭审质证的《上海市房地产买卖合同》、收款收据、转账凭条、税收通用缴款书、上海市房地产登记簿房屋产权信息等证据以及庭审笔录在案佐证，本院予以确认。本院认为，马春飞、马春松虽然对马卫忠在买卖合同及收条上签名的真实性提出异议，但明确表示不申请笔迹鉴定，亦未提出否定签名真实性的证据，故本院对其异议不予采信，依法认定原告递交的买卖合同及收条的真实性。马卫忠系马春飞的生父，两人之间的身份关系并不因马卫忠离婚而消灭。虽然马卫忠、陶兰珍离婚时曾约定马春飞由陶兰珍抚养，但由于马卫忠、陶兰珍离婚后仍然与马春飞共同居住，两原告有理由相信马卫忠有权以法定代理人身份代马春飞为民事行为。因此，两原告与马卫忠、马春飞就系争房屋签订的《房屋买卖合同》应认定为双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同。被告马春飞、马春松关于买卖合同无效的辩解意见，均缺乏事实及法律依据，不予采纳。因马卫忠已经死亡，故其合同权利义务依法由其法定继承人即三被告继承。系争房屋目前已具备上市交易条件，原告按照约定支付了首期房款，买卖合同约定的履行期限也已经届满，被告应当立即协助原告办理系争房屋的产权过户及交房手续，原告诉讼请求于法有据，予以支持。原告自愿以现金方式支付剩余房款，不违反合同约定及法律规定，本院为减少当事人讼累，一并予以处理。被告朱林娣经本院传票传唤无正当理由未出庭应诉，视为放弃相应诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告马春飞、马春松、朱林娣应于本判决生效之日起二十日内协助原告李浩强、李静办理将上海市浦东新区康达路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告李浩强、李静名下的手续；二、被告马春飞、马春松、朱林娣应于本判决生效之日起二十日内将上海市浦东新区康达路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给原告李浩强、李静；三、原告李浩强、李静应于本判决生效之日起二十日内支付被告马春飞、马春松、朱林娣房款65万元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12，300元，保全费4，770元，均由被告马春飞、马春松、朱林娣共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 陆 罡代理审判员 范 一人民陪审员 钱文君二〇一三年十二月九日书 记 员 李 烁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：