（2013）新民初字第2950号
裁判日期: 2013-12-09
公开日期: 2014-12-22
案件名称
穆如东、马士平与连云港市房屋建设开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
连云港市海州区人民法院
所属地区
连云港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
穆如东,马士平,连云港市房屋建设开发有限公司,陶明月
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第八条，第九条，第五条；《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条
全文
连云港市新浦区人民法院民 事 判 决 书（2013）新民初字第2950号原告穆如东。委托代理人茆宝民，江苏苍梧律师事务所律师。委托代理人孙利娟，江苏苍梧律师事务所律师。原告马士平。被告连云港市房屋建设开发有限公司，住所地连云港市新浦区海昌南路10号。法定代理人韩永富。委托代理人张华。第三人陶明月。原告穆如东、马士平诉被告连云港市房屋建设开发有限公司（以下简称房开公司）、第三人陶明月商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年6月14日受理后，依法适用简易程序，于2013年7月5日第一次公开开庭进行了审理。原告穆如东、马士平及其委托代理人茆宝民、孙利娟，被告房开公司委托代理人张华到庭参加诉讼。后因追加第三人陶明月参与诉讼的需要，于2013年9月2日第二次公开开庭进行了审理。原告穆如东、马士平委托代理人茆宝民，被告房开公司委托代理人张华及第三人陶明月到庭参加诉讼。又因案情需要，依法转普通程序，并组成合议庭，于2013年12月2日第三次公开开庭进行了审理。原告穆如东、马士平委托代理人茆宝民，被告房开公司委托代理人张华及第三人陶明月到庭参加诉讼。原告穆如东、马士平诉称，2010年3月17日，原、被告签订认购协议，原告购买被告开发的景山秀水小区B-15号楼三单元202室房屋一套，房款42万元，先付15万元，合同签订后原告按约支付了15万元购房款，后被告告诉原告房屋已卖给第三人，无法向原告交付房屋，为保护原告合法权益，现诉至贵院，请求：一、判令解除双方认购协议；二、判令被告返还购房款15万元及利息5万元；三、判令被告赔偿原告损失15万元，并承担本案诉讼费用。被告房开公司辩称：一、原告在签订认购单之前，就已经知晓涉案房屋已被案外人陈德刚购买，并非后来才知晓这个事实，所以被告并未隐瞒涉案房屋已经出卖给第三人的事实，该房到目前为止并没有出卖给包括陈德刚在内的任何人，应当追加陈德刚为本案第三人，以便查清案件事实；二、原、被告双方并未订立商品房买卖合同，被告也没有收到原告缴纳的15万元购房款，原告持有的购买房屋意向的认购单，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，不具备商品房买卖合同的主要内容，不能认定为商品房买卖合同；三、不存在陈德刚多次要求退房的事情，第三人并无证据证实陈德刚已经拿到其已交房款8万元，我公司也未收到原告的15万元，我公司也未将建设费用放在第三人处保管；四、涉案房屋所有权人除房开公司外，还有连云港义龙置业有限公司，应当追加该公司为本案第三人，以便查清案件事实。第三人陶明月述称，2008年2月25日，陈德刚预订了涉案房屋，付了8万元，后因长时间未办理预售许可证无法交房，陈德刚要求退房，我向韩总汇报此事，因没钱可退，韩总要求如果有其他人要买房子可以将卖房钱退还给陈德刚。后原告来买房子，我们就推荐了这套房子，当时收了15万元，其中8万元退给陈德刚，剩余7万元在我这，因房开公司资金被冻结，很多建设费用都在我这，由我直接支付给建设方。房子最后如何处理我不知道，我是去年离开房开公司的，至今我与房开公司的一些经济账目还没有结算完毕（包括本案）。本院经审理查明，陶明月原系房开公司负责销售工作的副总经理，在陶明月负责房开公司“景山秀水小区”销售期间，该小区B-15号楼三单元202室房屋由陈德刚于2008年2月15日预先支付8万元认购。2010年3月17日，穆如东、马士平（认购人）与房开公司签订《景山秀水小区认购单》一份，约定：认购人现认购景山秀水小区B-15号楼三单元202室房屋，面积暂定108.43㎡，单价3873元／㎡，房款42万元。认购人于2010年3月17日付购房款15万元，余款另行贷款付清。当日，穆如东、马士平将15万元汇入陶明月个人账户。陶明月在该认购单上注明：该房原为陈德刚购买，房款总价为42万元，合同价相应调整，收到15万元（含收据8万元）。陶明月将原出具给陈德刚的金额为8万元的收据交付给了穆如东、马士平。因房开公司认为涉案房产认购人为陈德刚，且仅收取了陈德刚购房款8万元，故不能向穆如东、马士平交付房屋。穆如东、马士平遂诉至法院，要求解除认购协议，返还购房款15万元及利息，并要求被告赔偿损失15万元。上述事实，有原、被告及第三人当庭陈述及原告提供的《景山秀水小区认购单》、收据、银行存折等证据在案予以证实。本院认为，被告时任销售经理陶明月就涉案房产与原告签订了《景山秀水小区认购单》，并明确了具体房号、面积、单价、总价等内容，且原告已实际给付了部分购房款，足以认定该认购单系原、被告双方真实意思的表示，双方存在买卖关系，认购协议合法有效。故房开公司对陶明月代表其与穆如东、马士平签订的《景山秀水小区认购单》不予认可，未向原告交付房屋，于法无据。因此，本院对原告要求解除双方之间的认购协议、被告返还购房款15万元的诉讼请求依法予以支持。关于原告主张的利息，本院认为，应当从原告主张之日即其起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算。关于原告主张要求被告赔偿损失15万元的诉讼请求，本院认为，《景山秀水小区认购单》中对15万元购房款并未明确约定为定金，且被告不存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定的情形，故对原告该诉讼请求依法不予支持。关于房开公司认为陈德刚是否收到其已交房款8万元无证据证实，应当追加陈德刚为本案第三人的辩解意见，本院认为，因被告无法提供陈德刚身份信息，且原告向本院提供了陈德刚所交房款8万元的收据，且被告时任销售经理陶明月亦代表被告与原告签订了认购单，故对被告上述辩解意见依法不予采纳。关于房开公司主张其未收到原告15万元房款的辩解意见，本院认为，原告将15万元房款交付给被告时任销售经理，且与被告签订了认购单，应当认定该15万元由被告收取，至于该款项如何使用与本案无关，系房开公司内部管理问题，故对被告上述辩解意见依法不予采纳。关于被告认为连云港义龙置业有限公司也系涉案房屋所有权人，应当追加该公司为本案第三人的辩解意见，本院认为，涉案房产对外销售均是以房开公司名义进行，原告与连云港义龙置业有限公司之间没有任何法律关系，故对被告上述辩解意见依法不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条、第九条之规定，判决如下：一、解除原告穆如东、马士平与被告连云港市房屋建设开发有限公司签订的《景山秀水小区认购单》。二、被告连云港市房屋建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告穆如东、马士平购房款15万元及利息（从2013年6月14日至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。三、驳回原告穆如东、马士平其他诉讼请求。案件受理费6550元（原告已预交），由原告穆如东、马士平负担3400元，由被告连云港市房屋建设开发有限公司负担3150元，被告负担部分于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉费用6550元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。审判长 李保群审判员 刘素琴审判员 郝斌斌二〇一三年十二月九日书记员 陈彦吉法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。（二）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 来自