（2013）威高民初字第830号

裁判日期: 2013-12-09

公开日期: 2014-02-20

案件名称

孙立亮与李晓文房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

威海火炬高技术产业开发区人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

孙立亮,李晓文

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见：第一百四十四条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百四十条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条

全文

山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院民事判决书（2013）威高民初字第830号原告：孙立亮，男，1953年1月4日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。委托代理人：赵素鑫，山东胶东律师事务所律师。被告：李晓文，男，1963年1月11日出生，汉族，住威海市环翠区。委托代理人：黄学才，男，1946年1月6日出生，汉族，，住威海市环翠区。原告孙立亮与被告李晓文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月1日立案受理。依法由审判员王军担任审判长，与审判员徐向东、助理审判员都宁共同组成合议庭公开开庭进行了审理。原告孙立亮及其委托代理人赵素鑫，被告李晓文及其委托代理人黄学才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙立亮诉称，2001年12月28日，原告与被告签订房屋买卖协议，原告以23500元的价格购买被告所有的位于威海火炬高技术产业开发区（以下简称高区）的房屋。合同签订后，原告如约向被告支付了购房款，被告也向原告交付了房屋，原告缴纳了300元契税。然而，被告却在房屋升值之后，起诉要求认定原、被告间的房屋买卖协议无效并索要房屋，威海市环翠区人民法院（以下简称环翠区法院）和威海市中级人民法院（以下简称威海中院）经过审理认为房屋买卖合同无效，判令原告向被告返还房屋。原告认为，原、被告签订的房屋买卖合同无效的责任完全在被告，涉案房屋现在的价值已达30余万元，被告应依法承担导致合同无效的的责任，赔偿原告损失。故原告诉至本院要求判令被告返还购房款23500元及利息，支付原告损失赔偿金20万元及契税损失300元。被告李晓文辩称，孙立亮的起诉已经超过诉讼时效，法院不应立案，且原告就同一事实、同一理由三次起诉两次撤诉，属于无理缠诉；其次，对于涉案房屋的估价，李晓文只承认将自己第一次起诉孙立亮的时间作为估价时点，其余时点的估价均为不当。据此，法院就不该准许孙立亮立案，更不应开庭审理本案，请求驳回原告的起诉。经审理查明，2001年12月28日，被告李晓文以23500元价格将其所有的位于威海火炬高技术产业开发区的房屋卖与原告孙立亮，后孙立亮在该房屋生活居住，但双方并未办理房屋过户手续。2008年，李晓文将孙立亮起诉至环翠区法院，要求确认双方之间房屋买卖合同纠纷无效，孙立亮返还房屋。该案经威海中院终审认为，孙立亮并非双岛西山村集体经济组织成员，双方之间的买卖合同无效，故于2008年11月18日判决确认双方之间房屋买卖合同无效，孙立亮将涉案房屋返还李晓文。威海中院确认双方房屋买卖合同无效的判决生效后，2008年12月19日，孙立亮将李晓文起诉至环翠区法院，要求李晓文返还购房款并支付涉案房屋增值款。该案由原环翠区法院田村法庭审理，后因我院成立，田村法庭划归我院，2010年10月9日该案移交我院审理。案件审理期间对涉案房产的价值进行过评估。2010年11月26日，孙立亮申请撤诉，我院依法裁定准予撤诉。2010年12月23日，孙立亮又将李晓文起诉至环翠区法院，再次要求李晓文返还购房款并支付房屋增值损失。案件审理过程中，李晓文提出管辖权异议，指出该案应由我院管辖，环翠区法院审查后认为，被告李晓文住所地为环翠区，诉争房产所在地为环翠区张村镇，因此该案应由环翠区法院管辖，故于2011年1月9日裁定驳回李晓文的管辖权异议，并依法进行了审理。2011年7月8日，孙立亮以起诉仓促证据尚未收集完备，且对确认房屋买卖��同无效一案已向检察院申请抗诉并已经受理为由，第二次提交撤诉申请。环翠区法院于2011年7月11日作出（2010）威环民一初字第2806号民事裁定书，裁定准予孙立亮撤诉。案件审理过程中，李晓文于2010年12月22日将现金21806元交至环翠区法院执行局，但至今孙立亮未领取房款。2011年1月21日环翠区法院通知李晓文涉案房产已腾空，要求其3日内到该院领取房产钥匙，同年9月15日李晓文领取了该房产钥匙。2013年7月1日，原属威海市环翠区的双岛西山村划归高区管辖，孙立亮又将李晓文诉至我院。审理期间，孙立亮再次申请对涉案房产价值进行评估。考虑此前的评估报告均未经庭审质证，且评估报告载明有效期为自估价基准日起一年内有效，超过有效期应重新评估，原所有评估结论均不能在本案中被直接采用，故再次委托相关评估机构进行评估，估价时点选定为2008年12月16��，评估结论为涉案房屋价值为11.6万元。庭审质证中，原告孙立亮认为评估价值低，不真实，被告李晓文及其代理人黄学才对涉案房产的评估价值不认可，拒收评估报告。以上事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证及集体建设用地使用证、收款收据、完税证明、生效的法律文书、评估报告及其他书证在案证实。本院认为，根据庭审原、被告的陈述、答辩和举证，本案双方当事人争议的焦点为原告的诉讼请求是否已过诉讼时效以及涉案房屋的估价节点。关于原告孙立亮的本次起诉是否超过诉讼时效。首先，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第144条规定：“当事人撤诉或人民法院按撤诉处理后当事人再次起诉的，如果符合起诉条件，人民法院应予受理”。故本院受理此案并无不当。其次，诉讼时效的规定是基于保护当事人��讼权利，原告起诉是主张权利的表示，依照法律规定诉讼时效因提起诉讼而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算，并且起诉、撤诉间的期间也应适用两年的诉讼时效规定，具体到本案应从孙立亮第一次在环翠区法院撤诉的2010年11月26日起开始计算。再次，孙立亮的三次起诉间的时间间隔都小于两年；2008年12月19日，孙立亮第一次将李晓文起诉至环翠区法院，2010年11月26日，孙立亮申请撤诉，我院裁定准予撤诉；2010年12月23日孙立亮第二次将李晓文起诉至环翠区法院，距离第一次撤诉的2010年11月26日仅27天；2013年7月1日，孙立亮又将李晓文诉至我院，本次起诉距离孙立亮第二次申请撤诉的2011年7月8日（法院2011年7月11日作出裁定）仍不到两年，未超过两年诉讼时效；综上，原告孙立亮的起诉未过诉讼时效。关于涉案房屋估价时点的选择。本院认为，2008年11月18日，威海中院对于孙立亮的上诉作出维持原判的判决，并于2008年12月5日将二审判决书送达双方，2008年12月5日即为法院判决双方买卖合同无效的生效日期，自此日开始十日内孙立亮就应自动履行将房屋返还李晓文，李晓文亦应返还购房款并根据过错程度赔偿损失，因此应选择2008年12月16日作为评估房屋价格的节点，在该时点之后的房屋价值增长由被告李晓文个人享有，而在此之前的价值增值部分则应当由原、被告按比例分享。综上，根据相关法律法规规定，在涉及农村房屋买卖合同效力案件中，非本集体经济组织成员购买本村房屋所签订的合同，应当认定无效，合同无效后，因该合同取得的财产，双方应互相返还，其中房屋增值的部分应当按照相关比例在买卖双方中进行分配。本案之前的诉讼，已由生效法律文书对双方房屋买卖合同效力进行了认定，在原告起诉被告不��在已过诉讼时效的情况下，考虑原、被告对造成双方房屋买卖合同无效均有过错，原告购买房屋长达数年，经环翠区法院执行已返还房屋，被告亦应返还购房款，原告的合理损失为截止2008年12月16日的房屋增值及向有关部门缴纳的税费300元。因被告出卖房屋的意向在先，原告购买房屋的时间较长，本院酌情确定被告承担70%的过错责任。其余损失因原告亦不应购买农村房屋，且为同一诉讼请求多次起诉又撤诉，人为扩大损失，应由其本人承担。故原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，其要求被告返还购房款利息，理由不当，本院不予支持。被告辩称原告诉讼请求已过诉讼时效，请求予以驳回，因不符合法律规定，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第一百四十四条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、被告返还原告购房款23500元（其中21806元已由被告交至威海市环翠区法院执行局）；二、被告支付原告缴付的购房契税210元；三、被告支付原告房屋增值利益64750元（116000-23500=92500＊70%）；四、驳回原告其他诉讼请求。上述一至三项，被告于本判决生效后十日内履行。如果被告李晓文未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2329元，由原告负担1630元，被告负担399元；评估费1000元，由原告负担700元，被告负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于��东省威海市中级人民法院。审　判　长　　王　军审　判　员　　徐向东代理审判员　　都　宁二〇一三年十二月九日书　记　员　　纪　真微信公众号“”