（2013）鼓民初字第5689号
裁判日期: 2013-12-09
公开日期: 2014-06-26
案件名称
原告南京市中等专业（走读）学校（南京市职业教育教学研究室）与被告王培武、李飞林房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京市中等专业（走读）学校,王培武,李飞林
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第二百三十二条，第二百三十五条，第二百三十六条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第三十九条第一款，第六十四条第一款，第一百三十四条第一款
全文
南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2013）鼓民初字第5689号原告南京市中等专业（走读）学校（南京市职业教育教学研究室），住所地本市长江路272号。法定代表人章宏，校长。委托代理人王炜，江苏三法律师事务所律师。被告王培武，男，汉族，XX退休教师。被告李飞林，男，汉族，个体工商户。原告南京市中等专业（走读）学校（南京市职业教育教学研究室）（以下简称“中专学校”）与被告王培武、李飞林房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘春晓，公开开庭进行了审理。原告中专学校的委托代理人王炜、被告王培武、李飞林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中专学校诉称，原告于2011年3月18日将南京市XX路XX新村XX-1号房屋（以下简称“XX-1号房屋”）租赁给被告王培武使用，合同期至2012年3月17日，合同期满后被告王培武继续使用并支付租金。后原告发现被告王培武存在擅自改变室内线路、转租等严重违反合同的行为，故书面通知被告王培武，解除了与被告王培武的租赁合同关系。被告李飞林系自被告王培武处转租XX-1号房屋，故应承担腾空房屋、支付房屋使用费的责任。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令被告李飞林：1、搬出南京市鼓楼区XX路XX新村XX-1号房屋并归还原告；2、支付房屋使用费（房屋使用费自2012年10月31日起按照每月2800元计算至实际腾空房屋之日止）；3、承担本案的诉讼费用。被告王培武辩称，原告与自己的房屋租赁合同于2012年3月17日到期后，原告又将合同期限延长至2012年10月31日，此后被告王培武未再实际使用诉争房屋，与原告也无任何关系。且原告中专学校已于2012年10月通知实际使用人李飞林，告知其如想继续承租，可直接与学校协商。对于原告诉请要收回房屋，与自己无关。原告曾收取被告王培武2400元租房押金，现既双方租赁合同已解除，原告应将押金退还。被告李飞林辩称，自己从被告王培武处转租了涉案的XX-1号房屋用于经营洗车行，并支付被告王培武房屋租金至2012年10月31日。2012年10月，原告组织包括被告李飞林在内的教工新村多户实际承租人开会，协商房屋出租事宜，后因为学校要求自己与学校指定的一个公司签合同，而非与学校直接签合同，致双方未能协商一致。被告李飞林希望与学校直接签订合同，继续承租涉案房屋。对于原告要求支付自2012年11月起的房屋租金，被告李飞林从未拒绝支付，是原告不收取所致。此外，在2012年12月左右，因不同意与原告指定的公司签订房屋租赁合同，原告对XX-1号房屋断水断电，导致被告李飞林经营的洗车行停业5个月，故应扣减停业期间的房租。经审理查明，原告为南京市鼓楼区XX路XX新村XX-1号房屋的所有权人。2011年5月18日，原告中专学校（甲方）与被告王培武（乙方）签订租房合同，约定将南京市鼓楼区XX路XX新村XX-1、XX-2号房屋出租给被告王培武，租赁期限为2011年3月18日至2012年3月17日，每月租金2800元，乙方按季度向甲方交付租金，先付后用等。租赁期满后，原告中专学校与被告王培武之间未续签租赁合同，被告王培武继续使用涉案房屋，并按照原合同约定的租金标准向原告支付租金至2012年10月31日。被告王培武曾向原告中专学校交纳2400元租房押金，本案审理过程中，原告中专学校表示同意予以退还。再查，2012年6月左右，被告王培武将自原告中专学校承租的XX-1号房屋转租给被告李飞林开设洗车行，双方未签订书面的房屋租赁合同，被告李飞林按照2800元／月的标准向被告王培武支付房屋租金至2012年10月31日。2012年10月31日后至今，被告李飞林继续使用涉案房屋，但一直未支付租金。2012年6月25日，原告中专学校向被告王培武、李飞林发出通知，称于2012年10月31日前收回诉争房屋。关于被告李飞林提出的应扣减因原告断水断电致其停业5个月的房屋使用费，原告中专学校称确曾有过断水断电，但纠纷于发生当日即解决，并未影响被告李飞林的经营。上述事实，有房产证、租房合同、通知及当事人陈述等予以证实。本院认为，原告中专学校与被告王培武签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行义务。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁的，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原告中专学校与被告王培武之间的租赁合同期满后，被告王培武继续承租涉案房屋，故其与原告中专学校之间的租赁合同为不定期。原告中专学校于2012年6月25日书面通知被告王培武将于2012年10月31日前收房，给予了被告王培武合理期限，故双方的房屋租赁合同于通知载明的搬迁之日，即2012年10月31日解除。租赁合同解除后，承租人未及时返还租赁物，应支付出租人房屋使用费损失，租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失。本案中，被告李飞林自被告王培武处转租涉案房屋，为涉案房屋的次承租人。原告中专学校于2012年6月25日亦向被告李飞林书面通知将于2012年10月31日收房，且被告李飞林向被告王培武支付房屋租金至2012年10月31日，故被告李飞林对于原告中专学校与被告王培武之间的房屋租赁合同于2012年10月31日解除系明知，而其与被告王培武之间的房屋转租关系也于同日解除。租赁合同关系解除后，被告李飞林作为次承租人应返还租赁房屋，继续使用租赁房屋的，应支付使用期间的房屋使用费，支付标准参照原租金标准。被告李飞林辩称因原告断水断电致其停业5个月，停业期间的房屋使用费应予扣减，因原告中专学校否认该事实，而被告李飞林亦未能提供证据予以证明，故本院依法不予采纳被告李飞林的该辩称意见。因原告中专学校同意返还被告王培武支付的房屋押金2400元，不违背法律规定，本院对此依法予以确认。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告李飞林于本判决生效之日起十五日内腾空南京市鼓楼区XX路XX新村XX-1号房屋，并返还给原告南京市中等专业（走读）学校（南京市职业教育教学研究室）；二、被告李飞林于本判决生效之日起十五日内按照每月2800元的标准向原告南京市中等专业（走读）学校（南京市职业教育教学研究室）支付自2012年11月1日起至实际返还房屋之日止期间的房屋使用费；三、原告南京市中等专业（走读）学校（南京市职业教育教学研究室）于本判决生效之日起十五日内返还被告王培武租房押金2400元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费430元，因适用简易程序，减半收取215元，由被告李飞林负担（此款原告已预交，被告李飞林在向原告给付上述款项时加付此款）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。代理审判长 刘春晓二〇一三年十二月九日见习书记员 宋文天 关注公众号“”