（2013）浦民一（民）初字第30400号
裁判日期: 2013-12-09
公开日期: 2014-02-28
案件名称
尹金华与袁琼房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
尹金华,袁琼
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第八条第一款
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2013）浦民一（民）初字第30400号原告（反诉被告）尹金华。委托代理人金松，上海百良律师事务所律师。被告（反诉原告）袁琼。委托代理人纪坚。原告（反诉被告）尹金华诉被告（反诉原告）袁琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月27日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2013年9月24日、10月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）尹金华及其委托代理人金松，被告（反诉原告）袁琼及其委托代理人纪坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹金华诉称，2013年4月21日，袁琼（甲方）与尹金华（乙方）经上海XX房地产经纪有限公司（以下简称XX公司）居间介绍签署了《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将上海市浦东新区华夏东路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）出售给乙方，价款为人民币（以下币种相同）69.20万元。尹金华支付定金和首付款35万元。之后，袁琼却借故不配合尹金华办理贷款及过户手续亦不配合退还上述款项。经尹金华及中介多次电话及短信催告，且于2013年6月18日委托律师发函催告，被告均置之不理。故尹金华起诉请求：1、判令袁琼协助尹金华将上海市浦东新区华夏东路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至尹金华名下并将系争房屋交付给尹金华；2、判令袁琼支付违约金（以已支付购房款35万为本金，以每日1%为计算标准，从8月21日起计算至实际交房之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告袁琼辩称，尹金华违约，不同意尹金华的全部诉讼请求。尹金华于5月31日通过短信表示自己孩子名下有两套房子，导致系争房屋不能过户。6月8日，中介人员梁XX告知不能办理交易手续，因为尹金华要等变更抚养权的法院判决。6月18日，尹金华的律师发出律师函，在尚不具备过户条件的情形下，要求办理过户手续，是为了混淆视听。袁琼已经履行了合同义务。6月29日，尹金华要求袁琼协助办理公积金贷款手续。说明直到6月29日，还不具备过户条件。反诉原告袁琼反诉称，袁琼本打算卖掉系争房屋后，购买市区的房屋。2013年4月14日，袁琼与尹金华签订居间买卖合同，将系争房屋出售给了尹金华，约定2013年6月20日过户。5月5日，袁琼与案外人白某某签订了购房意向书，约定袁琼向白某某购买房屋，定金3万元。袁琼必须在2013年6月22日前通知对方，双方在八日内办理网签等手续。之后，袁琼按约履行合同。6月20日，尹金华不去办理过户手续。袁琼催告尹金华于6月28日去办理过户手续，但是尹金华没有去。尹金华以行为表示不履行合同。尹金华的违约行为给袁琼造成的损失很大，直接导致袁琼因没有及时将系争房屋出售，失去了另行购房的资格，对外承担了违约责任。故袁琼于2013年8月5日通知尹金华解除了合同。袁琼请求：1、解除尹金华、袁琼之间签订的房地产买卖合同，办理合同网上备案撤销等手续；2、要求尹金华赔偿违约金（以34万元为本金，标准为每日百分之一，从2013年7月25日起算至2013年10月17日止）；3、尹金华承担反诉诉讼费用。反诉被告尹金华辩称，袁琼解除合同的理由不能成立。袁琼应当善意地去配合尹金华及中介办理房屋交易的各种手续。尹金华已经尽自己最大力量让合同继续履行下去。不同意支付违约金。6月20日未能办理过户手续的原因是袁琼不配合办理公积金贷款。经审理查明，2013年4月14日，袁琼（甲方）与尹金华（乙方）经XX公司居间介绍签署了居间买卖合同，约定甲方将上海市浦东新区华夏东路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给乙方；签订协议时付定金5，000元，过户前付房款34.50万元，另有34万元由贷款银行直接划入甲方账户，尾款2，000元于交房当日付清；乙方如需贷款，甲方需积极配合。2013年4月21日，袁琼（甲方）与尹金华（乙方）签署了《上海市房地产买卖合同》，约定房屋价款为69.20万元；第四条约定，甲方于2013年7月31日前腾出房屋并通知乙方验收交接；第六条约定，甲、乙双方确认，在2013年6月20日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的1%的违约金，合同继续履行；第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款1%的违约金，合同继续履行；补充条款（二）约定，在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市的住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有住房情况等于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应经济损失；本合同签订后，乙方于2013年4月14日前支付5000元作为定金，待支付尾款时抵作房价款，乙方于2013年4月21日前支付34.50万元，于2013年7月25日前支付34万元，于2013年7月31日前支付2，000元；物业维修基金、水、电、有线电视、电话、燃气初装费由甲方无偿转让给乙方，乙方无需另外支付费用。尹金华于2013年4月14日支付5，000元，于2013年4月21日支付34.50万元，共计支付袁琼35万元。袁琼出具了相应收条。2013年6月14日，XX公司发函给袁琼，称尹金华要求袁琼于6月16日上午9点30分配合重新签订网签合同（只改签约时间，不改其他内容）。2013年6月15日，XX公司发函给袁琼，称尹金华要求袁琼于6月20日上午9点30分至房产交易中心（张杨路XXX号）办理相关手续。2013年6月18日，尹金华的代理人金松发函给袁琼，称按约应于6月20日办理过户手续，约定的过户日期将至，经尹金华和XX公司多次要求和通知，袁琼刻意回避，不协助办理房屋过户手续；要求袁琼立即于6月21日上午9点30分（审理中，尹金华称6月21日为笔误，实际应为6月20日）至房产交易中心协助办理房屋过户等相关手续。6月20日上午，袁琼按时先到房产交易中心。尹金华于上午11点左右到达房产交易中心。双方未能如期办理房屋过户手续。当天，袁琼就房屋买卖合同纠纷报警。2013年6月21日袁琼丈夫纪坚致电XXX。纪坚问尹金华20日不能过户的原因是什么，XXX回答是尹金华的孩子的抚养权问题，经过法院调解，抚养权已经变更，月底好交易了。2013年6月22日，XX公司发函给袁琼，称尹金华要求袁琼于2013年6月29日上午9点30分至上海市浦东新区浦东大道XXXXXXXXXXX办理购房贷款的相关手续，中介届时会配合双方办理。袁琼与尹金华就损害赔偿未达成一致的情况下，袁琼未配合办理公积金贷款手续。之后，袁琼多次要求尹金华赔偿损失、支付欠付的房款及逾期违约金，但未达成一致。2013年7月26日，袁琼告知尹金华于8月4日前支付欠款、赔偿损失，否则要解除合同。2013年8月5日，袁琼通知尹金华解除合同。审理中，尹金华申请XX公司的工作人员（本案居间经办人）XXX出庭作证。XXX称：5月初，尹金华至农行申请办理贷款，袁琼予以了配合，签订了贷款抵押合同。之后，农行要求尹金华最少要贷40万元。尹金华就转为申请办理公积金贷款，不再向原来的农行申请贷款。5月底6月初开始，中介数次通知（先是数次口头通知，后发函通知）袁琼协助办理公积金贷款，袁琼不肯配合。袁琼声称贷款已经签过字了，不肯再签新合同。同时，袁琼表示不愿意卖房了。端午节当日，尹金华表示可以补偿袁琼一点金钱，让袁琼继续配合，但是袁琼不同意。袁琼要求赔偿5万多元的违约金，并且不卖房了，双方协商不成。袁琼要求6月20日去办理过户登记，中介就和她说，未协助办理公积金贷款，还无法办理过户手续。6月20日中介发给袁琼的函，实际是通知办理审税和贷款手续。尹金华对XXX的证人证言无异议。袁琼对XXX的证人证言有异议。袁琼认为，6月22日之前中介及尹金华未提过要求协助办理公积金贷款的事宜。袁琼为证明尹金华违约，提交了其与尹金华以及其与XXX的往来短信若干：2013年5月31日尹金华发送短信给袁琼，称其于5月30日至交易中心查询，得知自己孩子名下有2套房子才知道不能过户，希望袁琼配合重办手续。2013年5月31日XXX发送短信给袁琼，称“无购房资格，合同就要撤销。”2013年6月8日XXX发送短信给袁琼，称6月20日的交易要后延，因为法院判决书没下来不能办理公积金贷款；“为了不影响你（袁琼）买房。让他（尹金华）付款期限前先把现金给你，待他公积金下发你账户后你再转还给他。”“我（XXX）跟房客（尹金华）说通了，他贷款如7月25日前下不来，他会按合同该给你付钱会按时付给你的。审税、贷款、交易过户时间现在没办法确定的，最终要根据交易中心、贷款等他们的时间以及我们三方相互积极配合来执行下去。”6月9日袁琼发送短信给XXX，称袁琼的自己的定金拿不回了，租金赔偿出去了。6月29日，袁琼发送短信给尹金华，“就按中介说，乙方只能贷30万元，乙方首付款则缺4万元，现要求乙方尹金华立即将4万缺款及逾期违约金付清并赔偿未按时过户造成的损失，就可谈再次贷款问题。”7月份，袁琼多次发送短信给尹金华，称尹金华故意拖延，要求“赔偿损失、补齐欠款和逾期违约金”，并称损失达7万余元。袁琼另外还提供了其他短信若干。尹金华及XXX均对与自己相关的上述短信的真实性无异议。审理中，尹金华表示自愿在办理过户之时将剩余房款支付袁琼。另查明，4月21日签订网签备案合同的时候，当时尹金华的未成年儿子XXX名下有两套房子，导致尹金华无购房资格。尹金华于5月底发现其属于限购人群。尹金华为了能够取得购房资格，于2013年6月7日至上海市浦东新区人民法院通过调解，将孩子XXX的抚养权变更为前妻XXX，至此，尹金华具备购房资格。尹金华于2013年7月将本案的诉状递交本院。本院于2013年8月26日安排双方诉前调解。尹金华在本案诉前调解过程中称，2013年5月17日去办理公积金贷款申请；6月23、24日左右，公积金贷款中心告知初审通过了，可以办理下一步手续了，尹金华要带身份证，袁琼需要带银行卡和身份证去签字；尹金华通知袁琼6月29日去办理，但袁琼没有去。以上事实，由经庭审质证的《上海市房地产买卖合同》、收款收据、上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息、XXX的证人证言、尹金华、袁琼及XX公司之间的往来函件、尹金华、袁琼及XXX之间的往来短信、XXX与纪坚之间的通话录音等证据以及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，尹金华与袁琼签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。双方未能按照合同约定于6月20日办理过户的主要责任在尹金华。首先，从6月8日XXX的短信看，XXX称“原定的6月20日的交易要延后，因为法院判决书（尹金华诉请变更抚养权纠纷）没下来不能办理公积金贷款”“审税、贷款、交易过户时间没办法确定的”，与XXX声称5月底6月初要求袁琼配合办理公积金贷款但袁琼不配合的说法矛盾。其次，从6月21日纪坚与XXX通话录音看，XXX称6月20日未能过户的原因是尹金华的抚养权问题，并未提及公积金贷款问题。最后，从XX公司发给袁琼的函件看，6月22日之前并未提及公积金贷款问题。因此，尹金华、XXX称因袁琼不配合办理公积金贷款导致6月20日无法办理交易过户的意见，本院难以采纳。尹金华在5月底发现其属于限购人群后，仍在为履行合同作积极准备，并于2013年6月7日获得了购房资格。同时尹金华于6月8日承诺“贷款如7月25日前下不来”会补足房款，袁琼收取房款的合同目的不受影响，双方仍应积极履行合同。在袁琼与尹金华就违约损害赔偿未达成一致的情况下，袁琼6月29日不配合办理公积金贷款，导致交易陷入僵局，袁琼也有过错。袁琼要求解除合同，本院不予支持。尹金华自愿在过户之时将剩余房款支付袁琼，与法不悖，本院予以准许。尹金华要求过户及交房的条件已经具备，尹金华要求袁琼协助过户并交房，本院予以准许。6月20日未能办理过户的主要责任在尹金华，未及时过户给袁琼造成了影响，之后才有袁琼不配合的情况，尹金华要求袁琼承担违约金，本院不予支持。袁琼不配合办理贷款手续也有过错，袁琼要求尹金华支付违约金，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条的规定，判决如下：被告（反诉原告）袁琼应于判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）尹金华将上海市浦东新区华夏东路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告（反诉被告）尹金华名下，同时原告（反诉被告）尹金华支付被告（反诉原告）袁琼剩余房款34.20万元；被告（反诉原告）袁琼应于判决生效之日起十日内将上海市浦东新区华夏东路XXX弄XXX号XXX室房屋交付原告（反诉被告）尹金华；驳回原告（反诉被告）尹金华的其他本诉请求；驳回被告（反诉原告）袁琼的反诉请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11，420元，减半收取计5，710元，财产保全费3，980元，共计9，690元，由原告尹金华负担4，845元，被告袁琼负担4，845元；反诉案件受理费2，305元，由反诉原告袁琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 杨立转二〇一三年十二月九日书 记 员 陆佳佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注公众号“”