（2013）官民一初字第2082号
裁判日期: 2013-12-09
公开日期: 2014-12-30
案件名称
原告李银芳诉被告胡彩铃买卖合同纠纷案一审民事判决书
法院
昆明市官渡区人民法院
所属地区
昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李银芳,胡彩玲,云南中豪置业有限责任公司
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第八十八条
全文
云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2013）官民一初字第2082号原告李银芳，女。被告胡彩玲，女。委托代理人邹卫华、邵玉珠，云南大格律师事务所律师，特别授权代理。第三人云南中豪置业有限责任公司住所地昆明市官渡区彩云北路5151号法定代表人刘卫高，该公司董事长委托代理人陈明勇、黄涛，该公司员工原告李银芳诉被告胡彩玲买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月10日受理后，依法追加云南中豪置业有限责任公司作为本案第三人参加诉讼，依法组成合议庭适用普通程序，于2013年10月24日公开开庭进行了审理。原告李银芳、被告胡彩铃、被告委托代理人邹卫华、邵玉珠及第三人委托代理人陈明勇、黄涛均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李银芳诉称：2009年11月17日，原告和被告签订了《协议书》协议约定：原告将新螺蛳湾一期商铺剩余的使用权转让给被告，转让费为310000元，合同签订后，原告按照约定将铺面移交给被告，被告支付300000元后就一直不予支付原告垫付的140000元的使用费和10000的欠款。后被告在没有征得原告的同意下，以联系不到原告为由，私自将螺蛳湾一期商铺变更到被告名下，严重侵犯了原告的合法权益。原告多次找被告理论，但被告一直以种种理由搪塞，至今未果。诉请法院1、判令被告支付新螺蛳湾一期商铺使用费用140000元。2、请求判令被告承担违约责任，并支付欠款10000元。3、请求判令被告将新螺蛳湾一期商铺使用权重新更名到原告名下。4、判令被告承担本案全部的诉讼费用。被告胡彩玲辩称：1、2009年11月17日，原告与被告签订新螺蛳湾一期商铺转让协议，约定的就是将商铺的使用权转到我的名下。310000元的转让费就包括了原告已经向第三人中豪置业缴纳的140000元诚意金。协议签订当天就向原告付款300000元，约定剩余的10000元在过户时付清。当天，原告就将她与中豪置业签订的合同原件、三张诚意金的收据、申报意向协议，商铺产权申购书交给我方持有。后来因为无法联系到原告，我们向中豪置业申请，将该商铺的使用权即《昆明螺蛳湾国际商贸城商位有偿使用协议书》变更到了我的名下。转让至今三年之久，期间原告从未向被告主张过商铺的任何权利，根据我国民事诉讼法诉讼时效的规定，本案已经超过了诉讼时效。转让费一般包含原经营者的装修费、杂费和其他相关成本。双方签订的转让协议时已经明确该转让方式为一次性转让，且该摊位的一切权利和义务均由被告人概括承受。协议中并没有对原告前期投入费用有特别约定。原告的主张毫无事实依据，更无任何法律依据。根据协议约定，原告应当在被告支付300000元后积极配合办理更名过户手续，但原告不但不配合，且在被告多次以各种理由拒绝配合办理，被告没有违约行为，不承担违约责任。相反原告故意拖延，拒绝配合被告办理更名过户手续，违反协议约定，应当向被告承担违约责任。该转让协议有效。双方签订之日起被告就享有该商铺的合法使用权。协议生效后，该商铺的权利义务与原告无关，原告要求重新更名的行为，不但没有任何理由和法律依据，而且严重损害了被告对商铺的合法使用权。第三人云南中豪置业有限责任公司称：原告李银芳确实与我公司签订过《商位有偿使用协议书》。我公司在管理中确认该铺位的实际使用人是被告胡彩铃。2011年3月，胡彩铃向我公司申请，提交了申请并附有原被告双方之间的转让协议，按规定填写了《商位使用权申请表》、《受让人基础信息表》并作出承诺“保证此转让是经转让人同意的，如遇纠纷，受让人负全部责任”。我公司才于同年3月28日与被告胡彩铃就该铺位签订了《商位有偿使用协议书》。将该合同期限延至了2016年1月5日。2012年8月6日，就该铺位又新签订了合同期自2016年1月5日至2021年1月4日的《商位有偿使用协议书》。现在原告要求将该铺位变更给她使用的主张我公司不能同意。在管理中，我公司开发、管理的商铺是允许转让的，只要不损害公司的利益，没有出现拖欠、拒交管理费等行为。我公司经过查证在被告无法联系到原告的情况下，并由被告方向我们作出承诺才办理了变更了更名手续。我方认为现在的承租人就是被告。不可能在更名到原告名下。关于公司收取的诚意金，如商户签订合同，则在履行合同时抵做租金，并不退还。归纳原被告及第三人观点，双方争议焦点为：原被告针对商位双方协议的性质是转让还是租赁？现在已是被告名下使用的商位能否变更到原告名下？审理中，原告提交下列证据：《昆明螺蛳湾国际商贸城商位有期有偿使用协议书》、《商位使用权转让协议》、第三人收取诚意金的发票、被告向第三人申请办理更名的申请及《商位使用权申请表》、《受让人基础信息表》，欲证明原告的主张。被告胡彩铃对原告提交的证据的客观性表示认可，但指出原告的证据均是复印件，请原告出示证据的原件。对此，原告解释这些复印件均来之于向第三人申请复印所得，原件保存于第三人处。第三人证实了原告的证据材料来源于与公司档案，是公司同意、准许原告复印的。为证明其辩称事实，被告提交以下证据材料：一、《昆明螺蛳湾国际商贸城商位有期有偿使用协议书》、《协议书》，欲证明原告于2009年11月17日于云南中豪置业有限公司签订使用协议书后同日即将该商铺转让给被告；原被告双方签订的装让协议合法有效被告合法享有商铺的权利和义务；双方签订的转让协议为一次性转让，并未就前期投入作特别约定，该转让费包括该商铺的前期拖入成本的事实。二、中国农业银行银行卡业务回执单，欲证明被告已经向原告支付了30万元；三、申报商位安置及行业定位意向协议及发票，欲证明原告移交的商铺资料中，充分说明转让协议的一次性特征。四、昆明螺蛳湾国际商贸城商位有期有偿使用协议书、定金发票、商位使用权证，欲证明被告享有商铺的合法使用权，且已合法取得商铺使用权，而且按约定交纳剩余租期的定金。五、昆明螺蛳湾国际商贸城商位有期有偿使用协议书、租金发票，欲证明被告就该商铺已经和螺蛳湾签订2016年到2021年1月4日的使用协议，并已交纳租金。六、个体工商户营业登记执照、税务登记证、昆明螺蛳湾国际商贸城费用结算票据、经营证明，欲证明被告已经实际使用该商铺并已经得到相关部门的认可，被告是该商铺的合法使用权人。经质证，原告对以上证据的真实性认可，但不认可被告的观点。认为原告和被告签订的协议中“一次性转让”这的是使用权转租给被告，是2009年11月5日至2016年11月之间的使用权，依照《商位有偿使用协议书》，到2013年4月15日前，应当付清后面的租金，自己去交款时才知使用人更名成了被告并且已经将后面的租金交付。但商位2016年之后应该把使用权归还原告。原告本人的手机并未更换且一直开机，没有找不到原告的可能。是被告不愿通知原告。第三人也未尽到相应义务。对于《昆明螺蛳湾国际商贸城商位有期有偿使用协议书》、《协议书》，《申报商位安置及行业定位意向协议》、《商铺产权申购书》及三张金额共计140000元的发票的原件均在被告处的事实予以认可。法庭注意到原告提交的《商位使用权转让协议》与被告提交的《协议书》不一致，对此，被告解释《商位使用权转让协议》是2011年3月为了商位办理更名而自行填写的，因为当时无法与原告联系。双方真实的转让发生在2009年11月，当时约定了余下的10000元待更名过户后再付给原告。对此解释，原告认可了双方发生转让确实在2009年11月。2011年的这份《商位使用权转让协议》并非本人签名。自己当时对更名一事毫不知情。第三人对被告的证据不发表意见。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：原告是老螺蛳湾商户。因为商场搬迁，原告作为老商户获得优先承租第三人昆明螺蛳湾置业有限公司开发、建设的型螺丝湾商场一期的承租权。原告依第三人的要求，向第三人共分三次缴纳了共计140000元的诚意金。并填写了《申报商位安置及行业定位意向协议》、《商铺产权申购书》，2009年11月17日，原告李银芳与第三人签订了《昆明螺蛳湾国际商贸城商位有期有偿使用协议书》，确定了原告有权承租使用新螺蛳湾一期摊位，商位使用期为6年2个月。自2009年11月5日起至2016年1月4日止。同日，原、被告双方经协商，签订《协议书》，双方约定新螺蛳湾一期摊位一次性转让给被告使用，转让费为310000元。被告方先付款300000元，原告方将摊位所有的资料提交给被告方，协议中约定余下10000元待更名过户后再付给原告。原告方无偿协助被告方办理全部过户手续，过户产生的费用由被告方全部承担。协议经双方签字后生效，摊位的一切权利及义务由被告方所有。协议签订后，被告当天已经通过银行存款向原告交纳了在协议中约定的300000元，原告将全部的手续（包括三张诚意金收据、与第三人签订的所有协议）均交给被告，被告接手使用商铺。2011年3月，被告胡彩铃向第三人申请，提交了申请并附有原、被告双方之间的转让协议，按规定填写了《商位使用权申请表》、《受让人基础信息表》并作出承诺“保证此转让是经转让人同意的，如遇纠纷，受让人负全部责任”。第三人于同年3月28日与被告胡彩铃就该铺位签订了《商位有偿使用协议书》。将合同期届期间仍然填写为自2009年11月5日起至2016年1月4日止。2012年8月6日，就该铺位第三人与被告又新签订了《商位有偿使用协议书》，合同约定了租期自2016年1月5日至2021年1月4日。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。本案中，原告得其承租的商位使用权及租金交付义务转让给被告，原出租人即第三人表示认可，故该行为实为合同权利义务转让合同，该合同未违反法律规定，属有效合同。依法成立的合同自成立时生效，当事双方均应按照约定履行各自义务。审理中，原告李银芳认为其与被告实质是租赁关系。然而通过审理，可以看出，双方的协议中明确约定“甲方（原告）自愿将新螺蛳湾一期摊位一次性转让给乙方（被告）使用”。结合原告将与第三人签订的全部合同原件、缴纳诚意金的发票均交给了被告，充分说明了双方当时交易的对象即新螺蛳湾一期摊位的使用权及应当向出租人履行合同义务，而非原告主张的转租给被告使用。2011年3月，被告向第三人申请办理了该商位的更名手续，虽然此次办理确有瑕疵，然而却也符合被告实际使用该商位的客观事实且有原被告之间的转让协议相印证。原告如有异议，也应在该协议签订的一年期间行使撤销权。另据查明，第三人对自己开发、管理的商场商位在有人租赁后再转让的行为并不禁止，也即原被告之间转让商位租赁权利义务的行为既不为法律禁止，也没有市场管理方的否认。故原被告之间签订的《协议书》合法、有效，双方应当照此履行。原告向第三人缴纳的140000元的诚意金，应当属于双方转让的内容。原告将收据的原件交给被告的行为也证明收取被告310000元转让费是包含了自己先期缴纳的诚意金可以算作被告缴纳、将来可以作为租金抵扣的。且依据第三人的规则，在缴纳了诚意金、签订了合同后，诚意金是不退还的。故能映证被告的观点。原告主张被告支付使用费的请求不予支持。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。依据双方的协议，被告至今尚欠原告10000元，故原告的该项请求应予支持。第八十八条规定：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，对于原告主张的将新螺蛳湾一期摊位使用权重新更名到原告名下请求，与本院查明的原告与第三人之间的合同权利义务已合法转让给被告的事实相悖，本院依法不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十八条判决如下：一、被告胡彩铃于本判决生效后十日内支付原告李银芳欠款人民币10000元。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费3300元，由原告李银芳承担3000元，被告承担300元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长 林胜华人民陪审员 解海蓉人民陪审员 袁道福二〇一三年十二月九日书 记 员 李 霞