（2013）汉中民终字第00608号
裁判日期: 2013-12-09
公开日期: 2015-01-05
案件名称
张山程与郑利生租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省汉中市中级人民法院
所属地区
陕西省汉中市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郑利生,张山程
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）汉中民终字第00608号上诉人（原审被告）郑利生，男，生于1975年8月16日，汉族，个体工商户。被上诉人（原审原告）张山程，男，生于1980年5月28日，汉族，个体工商户。委托代理人屈发亮，汉中市汉台法律服务所法律工作者。上诉人郑利生因租赁合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院（2013）汉民初字第00147号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郑利生，被上诉人张山程及其委托代理人屈发亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，2009年9月9日，汉中万邦时代广场1-1-32营业房业主侯建忠与郑利生签订《房屋租赁合同》一份。该合同约定，侯建忠将该营业房租赁给郑利生，租期5年，自2009年10月1日起至2014年9月30日止。同时双方还约定，郑利生经侯建忠同意可将此房屋转让，郑利生有权向承租人收回部分装修费用。同年12月15日，郑利生之妻党燕妮与汉中万邦时代广场1-1-31号业主签订《房屋租赁合同》，由郑利生之妻党燕妮租赁该营业房，租期5年，自2010年1月1日至2014年12月30日止。合同约定，承租人在经营期间不得转让房子，如有转让房子业主有权终止合同。以上两份《租赁合同》签订后，郑利生将上述两间营业房作为“安踏”体育服装专卖店经营。2012年4月15日，郑利生经营的1-1-31-32两间营业房因物业管理原因被汉中鼎鼎百货有限公司停止供电。2012年4月21日，张山程与郑利生经口头协商，郑利生将租赁的万邦时代广场1-1-31-32号两间营业房转让给张山程，同日，张山程向郑利生预付定金2万元，郑利生向张山程出具定金收条一份。次日，即2012年4月22日，张山程和郑利生签订《转让协议》一份，载明：郑利生收取张山程转让房屋的装修补偿费17万元，自2012年4月22日起转让行为生效，郑利生于2012年5月3日晚交房给张山程，张山程在5月3日收房前付清郑利生已交租金的剩余部分及保证金，张山程继续沿用郑利生与业主之间的《房屋租赁合同》，此转让行为生效后，张山程自行处理与鼎鼎百货之间的合作事宜，双方共同遵守以上协议条约，任何一方违约承担违约责任，张山程不得对此转让行为提出异议。该《转让协议》签订后，张山程于签订协议当日向郑利生交付下余转让费15万元，郑利生向张山程出具收条。2012年5月18日，郑利生在转让房屋门口张贴《通知》，并电话告知张山程前来，欲和张山程办理房屋交接，但张山程拒绝接收该转让房屋。2012年10月24日，张山程向原审法院提起诉讼，要求确认其与郑利生签订的《转让协议》无效，并由郑利生返还转让费17万元及占用期间的利息。原审审理中，张山程认可因为郑利生转让的房屋停电，且和物业公司沟通未果，故无法接收转让房屋的事实。原审法院认为，依据郑利生与万邦1-1-32号房屋业主签订的《租赁合同》，郑利生转租必须征得房主同意，而郑利生之妻党燕妮与万邦1-1-31号房屋业主签订的《租赁合同》，明确约定承租人在经营期间不得转让房子，因郑利生与党燕妮系夫妻关系，且两人所租房屋作为一个整体用于经营，故郑利生将其妻租赁的1-1-31号房屋进行转租，在法律上属表见代理，该转租行为对双方有约束力。因本案中双方当事人并未有证据证明双方之间的转让房屋行为征得了房主的同意，另外郑利生之妻党燕妮与房屋业主之间所签订的租赁合同中，已明确约定在经营期间承租人不得转让，这种转让就是一种使财产的占有使用发生转移的行为，是一种广义的“处分”，从本案现有证据来看，郑利生显然无权“处分”。而且张山程在和郑利生签订《转让合同》时，虽然知道房屋已被停电的事实，但自认为可以和物业公司沟通恢复供电，实际上对租赁合同的标的物存在重大误解。在沟通未果，物业公司拒绝供电的情况下，此时该转让房屋实际上已无法满足张山程经营用房屋的用途，张山程拒绝接受转让房屋，故郑利生和张山程签订的《转让合同》无效，张山程要求返还转让费的请求成立，予以支持，郑利生应返还转让费17万元；因张山程未尽到签合同时的谨慎注意义务，对其利息请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决：一、张山程和郑利生签订的《转让协议》无效；二、郑利生于判决生效之日起三十日内向张山程返还转让费17万元；三、驳回张山程的其他诉讼请求。一审案件受理费3800元，由张山程负担3000元，郑利生负担800元。上诉人郑利生上诉称，郑利生在承租房屋期间，万邦公司非法停电。张山程得知该信息后主动找到郑利生，要求使用该房产。郑利生将房屋停电的事实告知张山程后，张山程同意停电事宜由其负责解决，并让安排与房屋所有人及运营管理人见面确认。一审中，郑利生提交了房主同意转让的短信，现一审根据1-1-32号房主侯建忠于一年多后提供的虚假证明认定房屋转让属无权处分不当。本案是承租人将承租房屋交付第三人使用，由第三人直接和房屋所有权人履行义务、交纳房租，该行为应属合同权利、义务的转让，而不是转租；且即使认定为转租，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，房主并没有在6个月内就转租提出异议，应认定转租有效。综上，一审认定事实不清，适用法律不当，双方当事人签订的《转让协议》应确认有效，请求二审法院撤销原判，依法改判。被上诉人张山程答辩称，本案是在郑利生明知按照万邦时代广场的统一管理规定不允许私下转让，并因其拖欠物业管理费致停电的情况下，与张山程签订的《转让协议》。郑利生在2012年4月21日收取定金时书面承诺协助转让方和房东续签租房合同，但至今张山程并未能与房东签订租房合同，郑利生上诉称转租房屋是经过房东同意的与事实不符。一审法院认定上述事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审认定事实清楚，本院予以确认。另查明，2012年4月21日，郑利生收取张山程的20000元定金时出具收据一张，在收据上备注协助张山程与房东续签合同。次日，双方签订《转让协议》，协议第四条约定：“乙方（张山程）继续沿用甲方（郑利生）与业主之间的《房屋租赁合同》，合同到期后由乙方与业主签订新的合同。”本院认为，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，郑利生之妻党燕妮与1-1-31号房主签订的《租赁合同》中明确约定不得在经营期间转让房屋，郑利生与1-1-32号房主签订的《房屋租赁合同》中亦约定房屋转让需经房主同意，根据上述约定，郑利生及其妻子对房屋进行转租或租赁权让与应另行获得房屋所有权人的同意，否则无权对涉案房屋进行处分。张山程在一审中提交了1-1-32号房主不同意转租的证明，而郑利生既未能按约协助张山程与房主续签房屋合同，亦证实不了房主同意其转租房屋，一审法院认定双方当事人之间签订的《转让协议》无效，并判处郑利生返还17万元转让费是正确的。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人郑利生的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3800元，由郑利生负担。本判决为终审判决。审 判 长 王永吉代理审判员 刘 鹤代理审判员 刘际勇二〇一三年十二月九日书 记 员 魏 婷 来源：百度“”