（2013）厦民再终字第36号
裁判日期: 2013-12-09
公开日期: 2014-01-26
案件名称
沈志勇、刘丽卿与陆妙英房屋买卖合同纠纷再审民事判决书
法院
福建省厦门市中级人民法院
所属地区
福建省厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
沈志勇,刘丽卿,陆妙英
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第二百零七条第一款
全文
福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）厦民再终字第36号上诉人（原审原告）沈志勇，男，1971年2月16日出生，汉族。上诉人（原审原告）刘丽卿，女，1977年10月26日出生，汉族。委托代理人沈志勇（系夫妻关系），自然情况同上。被上诉人（原审被告）陆妙英，女，1953年5月30日出生，汉族。上诉人沈志勇、刘丽卿与被上诉人陆妙英房屋买卖合同纠纷一案，原经厦门市思明区人民法院于2008年11月5日作出（2008）思民初字第7143号民事判决，陆妙英不服提起上诉，本院于2008年12月22日作出（2008）厦民终字第3868号民事裁定书，裁定陆妙英的上诉按自动撤回处理。厦门市思明区人民法院（2008）思民初字第7143号民事判决已经发生法律效力。后厦门市思明区人民法院作出（2009）思民监字第1号民事裁定，裁定再审，并作出（2013）思民再初字第1号民事判决，沈志勇和刘丽卿不服该判决，向本院提起上诉。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条规定，本院受理后依法另行组成合议庭，于2013年10月8日公开开庭审理了本案。上诉人沈志勇、被上诉人陆妙英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2008年8月21日，沈志勇、刘丽卿向厦门市思明区人民法院提起诉讼，请求判令：1、陆妙英立即返还沈志勇、刘丽卿支付的编号为0005035《房产买卖协议》项下的购房首期款余款人民币（下同）50750元及相应逾期利息（逾期付款利息按银行同期贷款利率计算，自起诉之日起计算至实际付款之日止）；2、由刘丽卿承担本案的诉讼费用。一审查明，2007年8月12日，陆妙英与沈志勇、刘丽卿经中介方签订了一份编号为0005305的《房产买卖协议》，合同约定陆妙英将其坐落于思明区菡青里14号103室的房产出售给沈志勇、刘丽卿，成交价为564000元，协议签订之日，沈志勇、刘丽卿应当直接支付购房定金50000元；第三条约定，交易税费由沈志勇、刘丽卿全部承担；第四条约定，沈志勇、刘丽卿将购房款分三次支付给陆妙英，已支付的定金可冲抵首期购房款，具体付款日期及金额如下：1、沈志勇、刘丽卿于银行解押完房管局注销后银行确认贷款额向陆妙英支付134000元（含定金50000元）；2、沈志勇、刘丽卿于领取新产权证前一天向陆妙英支付100000元；3、沈志勇、刘丽卿向银行申请贷款330000元，该贷款由银行直接转至陆妙英账户，若银行实际放款金额小于贷款申请金额，沈志勇、刘丽卿应于银行放款前一天将差额部分以现金方式支付给陆妙英。第十一条约定，双方不得中途毁约。若陆妙英中途毁约，应书面通知沈志勇、刘丽卿，并自毁约之日起三日内退还沈志勇、刘丽卿所支付的购房款，同时支付相当于双倍定金的违约金，若沈志勇、刘丽卿中途毁约，陆妙英已收取的定金不予退还，陆妙英应退还沈志勇、刘丽卿所支付的购房款。2007年8月28日，沈志勇、刘丽卿向陆妙英支付了部分购房款134000元（含定金50000元），陆妙英向其出具了收据。后陆妙英因双方之间的讼争房产纠纷诉至法院请求解除其与沈志勇、刘丽卿的房屋买卖合同，并根据陆妙英与刘丽卿于2007年9月19日签订的承诺书（承诺内容为：购房首付款余款130000元定于2007年9月25日下午17：00之前支付给陆妙英，并于当日到房管局领取新的产权证；若再次无法在2007年9月25日下午17：00之前筹到此款项，保证于2007年9月25日协同产权共有人即沈志勇到房管局办理相关退件手续，并赔偿给陆妙英违约金50000元）请求沈志勇、刘丽卿赔偿陆妙英违约金50000元。厦门市思明区人民法院作出（2007）思民初字第6240号民事判决，驳回陆妙英的诉讼请求。陆妙英不服提起上诉。2008年7月18日，厦门市中级人民法院作出（2008）厦民终字第897号判决书，其中认为刘丽卿出具的承诺书属单方承诺行为，对沈志勇不具有相应约束力，陆妙英依据该承诺要求沈志勇、刘丽卿支付违约金50000元缺乏事实依据，不予支持。判决：一、撤销厦门市思明区人民法院（2007）思民初字第6240号民事判决；二、解除2007年8月12日陆妙英与沈志勇、刘丽卿签订的编号为0005305《房产买卖协议》；三、驳回被告的其他诉讼请求。2008年8月15日，陆妙英通过银行转账退还沈志勇、刘丽卿83250元购房款，还有余款50750元未返还。另陆妙英已缴纳讼争房产交易产生的税费612元。一审认为，沈志勇、刘丽卿与陆妙英之间签订的《房产买卖协议》已由厦门市中级人民法院作出的终审判决予以解除，双方的合同权利义务终止，合同解除后，沈志勇、刘丽卿已经支付的购房款陆妙英应该如数返还，但陆妙英尚有50750元购房款未予归还，故沈志勇、刘丽卿要求陆妙英返还尚未支付部分50750元及支付相应逾期付款利息，原审予以支持。陆妙英抗辩意见中关于沈志勇、刘丽卿已违约应承担相应的违约责任的主张因陆妙英在原审中没有提起反诉，故不予处理，陆妙英可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第九十七条之规定，判决：陆妙英应于判决生效之日起七日内返还刘丽卿、沈志勇购房款50750元并支付相应的逾期付款利息（以50750元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2008年8月21日起计算至实际付款之日止）。一审法院再审审理中，沈志勇、刘丽卿的再审诉求、提交的证据与一审相同。陆妙英的再审答辩意见、提交的证据与一审相同。再审除原审查明的上述事实外，另查明，双方签订的《房产买卖协议》第十九条约定，余款100000元于取件前一天18：00之前付清，否则视刘丽卿违约，于取件当日办理退件。协议还约定若一方不能按期付清购房款或不能按期交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付上述购房款的0.05%作为违约金，并约定交易税费由刘丽卿全部承担。2007年8月29日，陆妙英、刘丽卿、沈志勇在厦门市国土资源与房产管理局办理了房产转让的收件手续，收件收据上载明房屋的受让人（刘丽卿、沈志勇）应于2007年9月19日到厦门市国土资源与房产管理局办理取件手续。2007年9月19日，刘丽卿写下《承诺书》，承诺：购房首付款余款130000元整定于2007年9月25日下午17：00之前支付给陆妙英，并于当日到房管局领取新的产权证。若再次无法在2007年9月25日下午17：00之前筹到此款项，保证于2007年9月25日协同产权共有人沈志勇到房管局办理相关退件手续，并赔偿给陆妙英违约金50000元整。后，沈志勇不同意承诺书中变更合同付款方式的约定，要求按原协议约定的付款方式付款，继续履行原协议。后双方当事人因履约而产生纠纷，陆妙英于2007年10月17日诉至厦门市思明区人民法院，请求判令解除双方签订的《房产买卖协议》，刘丽卿、沈志勇赔偿陆妙英违约金50000元。2007年12月19日，厦门市思明区人民法院作出（2007）思民初字第6240号民事判决书，驳回陆妙英的诉讼请求。陆妙英不服，上诉至本院。2008年7月18日，本院作出（2008）厦民终字第897号民事判决书，认定刘丽卿出具的承诺书的行为系单方行为，对沈志勇不具有约束力，《房产买卖协议》中关于首付款支付方式及金额的约定并未发生变更，并认定2007年9月18日18时之前刘丽卿、沈志勇并未支付陆妙英购房款100000元，且直至陆妙英提起诉讼时，刘丽卿、沈志勇仍未支付剩余购房款，已构成根本违约。但陆妙英要求刘丽卿、沈志勇依据刘丽卿单方出具的承诺书支付违约金50000元的请求缺乏事实依据。据此，判决如下：1、撤销厦门市思明区人民法院（2007）思民初字第6240号民事判决；2、解除双方签订的《房产买卖协议》；3、驳回陆妙英的其他诉讼请求。判决后，因陆妙英尚有余款50750元未退还给沈志勇、刘丽卿，故沈志勇、刘丽卿提起本案原审的诉讼请求。再审中当事人争议的焦点为：双方当事人签订的房产买卖合同解除后，刘丽卿以定金形式支付的50000元应认定为定金还是购房款；陆妙英主张没收定金应否提起反诉。一审法院再审认为，本案双方当事人签订的《房产买卖协议》约定购房款分三次支付、已支付的定金冲抵首期购房款，刘丽卿、沈志勇亦于协议签订后依约支付购房款134000元（含定金50000元），但定金冲抵购房款并不必然改变50000元的定金性质。在房屋买卖合同中，定金虽可通过当事人的约定而直接用于抵扣应付的购房款，但其性质首先是定金而非购房款。且双方签订的《房产买卖协议》因刘丽卿、沈志勇违约而另案经由法院生效判决予以解除，协议未得到全面履行，50000元定金亦未转化为购房款，其性质仍应为定金。本案讼争合同因沈志勇、刘丽卿违约而解除，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，合同守约方陆妙英依法可以不予返还刘丽卿已付的定金50000元。陆妙英行使的该项权利是法律直接赋予的，无需再提起诉讼对其效力进行确认。陆妙英并无提出反诉的义务，只需对此予以抗辩即可。陆妙英已退还刘丽卿83250元、尚余50750元未返还，未还款中有50000元的性质应为定金，陆妙英可直接依据定金罚则，依法不予退还。剩余的750元为购房款，陆妙英应予退还。原审将未还款50750元全部认定为购房款，并判决退还沈志勇、刘丽卿，认定事实错误、处理不当，应予纠正。至于陆妙英主张其已支付的房屋买卖交易税费612元应由沈志勇、刘丽卿承担，由于其在原审中未提起反诉，且其已另行在厦门市思明区人民法院（2009）思民初字第958号案件中提出请求（该案发回重审后尚在审理中），故在本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第201条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款的规定，判决如下：一、撤销厦门市思明区人民法院（2008）思民初字第7143号民事判决。二、原审被告陆妙英应于本判决生效之日起十日内返还原审原告沈志勇、刘丽卿购房款750元，并支付利息（以750元为基数，自2008年8月21日起按银行同期贷款利率计算至实际还款之日止）。三、驳回原审原告沈志勇、刘丽卿的其他诉讼请求。原审案件受理费534.5元，由原审原告沈志勇、刘丽卿负担484.5元，原审被告陆妙英负担50元。一审法院再审宣判后，沈志勇、刘丽卿不服再审判决，上诉称，《房产买卖协议》第四条约定取件前一天沈志勇、刘丽卿只要付清100000元首付购房款给陆妙英，沈志勇、刘丽卿即可到房管局领取新的产权证，刘丽卿在欠条上也写明是支付100000元。《承诺书》第一段阐述的是陆妙英9月18日要求沈志勇、刘丽卿支付130000元首付购房余款，证实陆妙英提高了30000元首付购房余款额度，造成沈志勇、刘丽卿无法付足首付购房余款，而不存在上诉人9月18日未支付100000元首付购房余款的事实。由此证明是陆妙英构成违约。厦门市中级人民法院作出的（2008）厦民终字第897号民事判决书在审查结果与事实不符的情况下认定沈志勇、刘丽卿构成根本，违约缺乏事实与法律依据。故沈志勇、刘丽卿请求：1、撤销（2013）思民再初字第1号认定的违约判决及厦门市中级人民法院（2008）厦民终字第897号民事判决书中认定的根本违约改判陆妙英违约并支付给沈志勇、刘丽卿双倍定金的违约金100000元；2、由陆妙英承担本案一、二审诉讼费。陆妙英答辩称，其与沈志勇、刘丽卿签订的《房屋买卖协议》合法有效。但沈志勇、刘丽卿已违反协议。1、其不予返还50000元定金有事实和法律依据。双方在《房产买卖协议》第十一条约定，双方同意签订之日，沈志勇、刘丽卿应付购房定金50000元。签订协议后，双方不得中途毁约。因沈志勇、刘丽卿没有履行付款义务的行为已经构成违约，根据协议约定及相关法律规定，沈志勇、刘丽卿无权要求返还定金50000元。2、沈志勇、刘丽卿应当承担房屋买卖的全部税费。根据双方约定，交易税费应由沈志勇、刘丽卿承担，故其已付的612元属于本次交易中的税费，应由沈志勇、刘丽卿承担。3、根据《房屋买卖协议》第十二条规定，若沈志勇、刘丽卿不能按期付清房款，每逾期一日，违约方应向对方支付上述购房款的0.05%作为违约金。沈志勇、刘丽卿拖欠的首付款从2007年9月19日至（2008）厦民终字第897号终审判决共计有十个月，违约金共计150000元，沈志勇、刘丽卿应当依约支付该笔违约金。本院二审审理期间，除沈志勇、刘丽卿认为虽然协议约定“交易税费由沈志勇、刘丽卿承担”，但其中的612元交易税费是过户到对方名下，不应由沈志勇、刘丽卿承担外，双方对于原审及再审查明的事实均没有异议，本院予以确认。本案双方当事人的争议焦点为：刘丽卿以定金形式支付的50000元应认定为定金还是购房款；陆妙英主张没收定金应否提起反诉？本院认为，本院（2008）厦民终字第897号民事判决书已经确认《房产买卖协议》之所以解除是因沈志勇、刘丽卿根本违约造成的。该判决书已经生效，沈志勇、刘丽卿也未能提供足以推翻该判决的相反证据。刘丽卿、沈志勇已经支付的定金50000元，因《房产买卖协议》未得到全面履行并经生效判决予以解除，故50000元定金未转化为购房款，其性质仍为定金。根据双方签订的《房产买卖协议》第十一条约定，双方不得中途毁约。若陆妙英中途毁约，应书面通知沈志勇、刘丽卿，并自毁约之日起三日内退还沈志勇、刘丽卿所支付的购房款，同时支付相当于双倍定金的违约金，若沈志勇、刘丽卿中途毁约，陆妙英已收取的定金不予退还，陆妙英应退还沈志勇、刘丽卿所支付的购房款。在本案中，对于沈志勇、刘丽卿提出返还购房首期款余款50750元及利息的诉讼请求，陆妙英认为其中50000元是定金不应退还，该抗辩意见是反对和否定沈志勇、刘丽卿提出的请求和理由，系陆妙英行使反驳的诉讼权利，不属于应当提出反诉的情形。因此，在讼争合同因沈志勇、刘丽卿违约而解除的情况下，陆妙英可以依法不予退还已经收取的定金50000元。对于剩余的750元购房款，陆妙英主张其中的621元是税款应由沈志勇、刘丽卿承担，因其在本案中未提出反诉，且已经在另案中另行提起诉讼，故本案不应处理。剩余的750元作为本案中的购房款，陆妙英应当予以返还给沈志勇、刘丽卿。至于沈志勇、刘丽卿请求撤销本院（2008）厦民终字第897号判决书中认定的根本违约事实，不属于本案的审理范围。沈志勇、刘丽卿还请求改判陆妙英违约并支付给沈志勇、刘丽卿双倍定金的违约金100000元，该上诉请求也超出其原审诉讼请求范围，本案不予审理。综上，本院认为，沈志勇、刘丽卿的上诉请求没有事实和法律依据，一审法院再审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。原审案件受理费534.5元，由沈志勇、刘丽卿负担484.5元，陆妙英负担50元。二审案件受理费1050元，由沈志勇、刘丽卿负担。本判决为终审判决。审 判 长 林常红审 判 员 郑 萍代理审判员 郑阿寒二〇一三年十二月九日书 记 员 林淑娴附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 来源：百度“”