（2013）珠香法湾民一初字第462号
裁判日期: 2013-12-09
公开日期: 2014-12-12
案件名称
魏莉与刘伟，俞忠意房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
珠海市香州区人民法院
所属地区
珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
魏莉,刘伟,俞忠意
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第八十四条，第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2013）珠香法湾民一初字第462号原告：魏莉，女，汉族，1971年1月7日出生，身份证住址：广东省珠海市香洲区吉大情侣南路***号*栋*单元6A。委托代理人：李学工，男，汉族，1970年3月24日出生，身份证住址：同上，系原告丈夫。被告：刘伟，男，1979年9月27日出生，身份证住址：湖南省慈利县杨柳乡康庄村**组，其他身份信息不详。被告：俞忠意，女，1976年11月2日出生，其他身份信息不详。原告魏莉诉被告刘伟（以下称被告一）、被告俞忠意（以下称被告二）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月8日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告魏莉及其委托代理人李学工到庭参加诉讼。二被告经本院公告传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2011年11月25日，原告将其名下位于珠海市吉大石花东路123号海湾花园18栋1楼C-D单位房产，租给被告一，约定：合同期限自2011年12月25日至2012年12月24日止，租金6200元，每月24日前交付。承租方有违约行为的，包括提前解除合同、拖欠任何费用超过500元，超过30天的，需向另一方赔付违约金6200元，即一个月租金。在被告一租用房屋期间，被告一已构成违约。直至搬走时仍未能向原告支付相关违约金。被告一构成的违约情形如下：1、被告一不能按时交租，在原告催促下，被告一在当月最后两天或次月初才向原告交付租金。2、2012年10月，被告一要求提前退租，原告已经告知其根据合同约定提前退租应提早30天提出，同时要支付6200元作为违约金。3、原告找好新租客后，被告一未能及时搬走，原告多次失信于人。4、2012年底，经海湾物业公司工作人员致电原告，原告方得知有六个月管理费未交，事后得知，被告一伪造原告签名，非法使用原告身份证复印证私自更改托收，造成管理费未能及时交纳以及停水停电的后果。5、2013年3月22日，被告一砸烂大门，与原告丈夫扭打，原告向九洲港派出所报警，才将其强行赶走。被告一明知新租户已经去丈量房间尺寸以安排家私摆放，但拒不依约搬离，其行为具有恶意。6.2013年1月23日发生漏水事故后至被告一搬走，被告一共欠九个月的管理费，证明被告一根本没想过交纳管理费，直至其搬走时保安不放行，不得已的情况下才去缴清管理费用，但仍拒不向原告支付1月至3月的租金，也证明被告一属于恶意欠费。7、被告一搬走时仍未向原告交还钥匙、存折、部分水电费、维修费、管理费，并在原告不知情的情况下，指使员工唐萍冒充原告签名取消银行托收。原告报警后，唐萍写了道歉信，并把钥匙等归还原告，但要求原告自行找被告一索要违约金。8、被告一在提前解除合同，违约在先的情况下，又以楼上漏水，没拿到赔偿等为由，一直拒不搬出，也不支付租金、管理费。由于原告已与新租户签订了合同，被告一迟迟不搬离房屋，原告不得不一再拖延向新租户交房的时间，造成至4月的租金损失，原告还要满足新租户的要求，被告一的行为给原告带来很大损失。为维护自身的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院判令：被告一向原告支付违约金及非法占有使用房屋所造成的损失6200元。原告为其诉称提供如下证据：1.房地产权证；2.原告身份证；3.租赁合同；4.催缴费通知；5.欠条；6.道歉证明；7.收据；8.工商资料。二被告未答辩，未提交证据。经审理查明：位于珠海市吉大石花东路123号海湾花园18栋1C、1D房屋（以下称“案涉房屋”）的登记权属人为原告。2011年11月25日，原告与被告二签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将案涉房屋出租给被告二，租期至2012年12月24日，租金每月6200元（不含税金、物业管理费及水电费），每月24日前支付。租赁期限届满，原告有权收回出租房屋，被告二有意续租的，应提前60日向原告提出要求。租赁期内，任何一方提出提前解除合同，应提前30日通知对方并赔付对方1个月的租金作为违约金。签约后，被告二须向原告支付房屋租赁保证金12400元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由被告二承担的费用、租金、维修费用以及被告二应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还被告二（不计利息）。租赁期内，被告二承担水费、电费、物业管理费等费用。被告二不支付或者不按照约定支付租金超过30日或欠缴各项费用达到或超过500元的，原告有权单方解除合同，收回该房屋并不需赔付违约金……。李学工作为原告的代理人与被告二分别在合同尾部出租方（甲方）、承租方（乙方）签章处签名确认。原告表示：合同签订后，被告二实际将案涉房屋用作其担任法定代表人的珠海广悦会展服务有限公司的经营场所，后公司的法定代表人由被告二变更为被告一，被告一向原告缴交房屋租金，故实际承租人应为被告一；被告一在2012年10月时提出提前解除合同，但一直未搬出案涉房屋，并拖欠公用照明摊分电费及物业管理费合计3864.2元，珠海经济特区珠光物业管理公司海湾花园管理处于2013年3月19日向其发出《催缴费通知》进行催缴。至2013年3月23日，被告一与原告丈夫发生争执，警察到场后被告一搬离案涉房屋，并与物业管理处结清水电费、物业管理费等，但仍拒不向原告支付相关违约费用。截止搬离当日，被告一已向原告缴清至2013年1月的租金，被告二缴交的保证金12400元已用于抵扣2013年2、3月的租金，被告一的租金已经结清。原告另举证珠海人杰物业有限公司收据（编号：NO.0001376）一份显示：2013年1月16日，该公司收到“李学工交来租珠海市海湾花18栋1C-1D的代理费壹仟玖佰捌拾元整”。综上，原告认为被告一要求提前解除合同应向其支付违约金，原告委托中介公司出租房屋后，被告一又拒不搬离，给原告造成其他损失，遂诉至本院，要求被告一支付违约金及赔偿损失。案件审理过程中，经本院释明，原告表示在本案中不向被告二主张任何权利。另查明：珠海市工商行政管理局于2012年4月24日核准珠海广悦会展服务有限公司的法定代表人由被告二变更为被告一。本院认为：二被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃答辩、举证及质证权利，应自行承担相应的不利后果。原告与被告二签订的《房屋租赁合同》对租赁房屋位置、期限、租金标准、费用承担以及违约责任进行约定，双方在合同尾部签名确认，系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认，原告与被告二的租赁合同关系有效成立，双方应严格按照合同约定履行。合同签订后，被告二将案涉房屋用作其担任法定代表人公司的经营场所，后公司的法定代表人由被告二变更为被告一，被告一代替被告二向原告缴纳租金至搬离案涉房屋时，原告对此不持异议并收取被告一缴纳的租金，应视为被告二将其与原告签订的租赁合同的权利义务概括转让给被告一，并经原告同意，被告一遂替代被告二成为租赁合同的一方，原告与被告一的权利义务应适用原告与被告二于2011年11月25日签订的《房屋租赁合同》。根据合同约定，原告向被告一主张违约金的前提系被告一提出提前解除合同，原告未能提交证据证明被告一向其提出提前解除合同，应承担相应不利后果，本院无法认定被告一已向原告提出提前解除合同的要求，原告主张被告一应向其支付违约金，与合同约定不符。原告又主张被告一未按合同约定搬离房屋，导致其与中介公司签订的代理合同无法履行，新租户无法入住，造成其一定损失。租赁合同期限届满后，被告一继续使用案涉房屋，原告亦自认收取租金至2013年1月，应视为原告与被告一同意继续按照原租赁合同约定不定期租赁案涉房屋，至被告一搬离时止，原告已收取全部租金，并不存在租金损失，且原告未能举证证明其已与新租户签订租赁合同以及损失构成，本院亦无法认定原告主张的损失。综上，对于原告要求被告一向其支付违约金及无法及时交房给新租客造成的租金损失6200元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十四条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告魏莉的全部诉讼请求。案件受理费人民币50元，由原告魏莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长 张美均代理审判员 谢健宇人民陪审员 林 娟二〇一三年十二月九日书 记 员 王天赐 微信公众号“”